揭开购房换美国绿卡真相！华尔街中国员工戳破三大幻觉顺水鱼财经

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北上深楼市暴涨，学区房不断刷新天价的背景下，越来越多的人开始认真考虑移民海外，比如昨天旺财分享的《一位因天价学区房而被迫移民的中产爸爸怒了：再见，北京！》一文的作者。但目前国内对海外购房与移民产生很多误解，尤其是在一些移民中介机构的忽悠下，一些朋友甚至以为花50万买套房就能换绿卡，旺财只能说图样图森破。旺财今天就邀请在纽约的小伙伴Josie MIAO写了篇文章，帮大家消除对于去" 美国购房移民的一些误解。Josie MIAO目前在一家知名银行的纽约办公室工作，这篇文章既源于亲身经历，又包含专业金融知识解读，希望能帮到大家来涨姿势。

华尔街中国员工为你戳破三大幻觉 src="http://i4.hexunimg.cn/2016-04-25/183499718.jpg"> 不才在纽约美漂，前几年国内的亲朋好友至多打听一下美妆坤包、保健补品等价格，从去年开始" 房地产居然也混入了代购的话题，隔三差五地问一句曼哈顿的房子现在什么行情？

不久前，多年未谋面的大学老师很郑重地在微信上和我讨论在美国买房办绿卡的事情，我才发现父老乡亲关心海外房产市场不仅仅为了拓宽国际化视野，茶余饭后吹吹水，还真有诚心诚意考虑购房移民的。由于工作关系，我对美国房产市场以及投资移民略有接触。我和亲友们对于移民这事儿的不同认知罗列如下，供大家参考。

1上海房价超纽约？

国内房价高企是个不争的事实，但真要说是超英赶美，恐怕我要给这个说法打个问号。在一篇上海纽约房价对比的文章中，作者发现上海内环和外环的房价远超纽约，而中环略低于纽约，从而得出上海房价已全面超越纽约的结论。

在内环房价的PK中，作者将纽约上东区和上海世纪公园周边以及静安别墅周边作对比。上东区确实算是纽约富人的老根据地，但作者选取的街区是由Park Avenue-106st-116st-2nd Ave组成。通常而言，曼哈顿的上东区Upper East Side指的是Central Park/Fifth Avenue-59th Street-the East River-96th Street的区域。


华尔街中国员工为你戳破三大幻觉 src="http://i7.hexunimg.cn/2016-04-25/183499719.jpg"> 即上图中Central Park中央公园右边包括Lenox Hill, Carnegie Hill 以及Yorkville的黄色区域。至于作者所提到的区域则属于East Harlem淡紫色区域内的一部分。Harlem就是大名鼎鼎的哈林区。根据纽约市政府nyc.gov公布的数据，东哈林区一半以上的居民是拉丁裔（这就是为啥图上还标明了" 西班牙语），另有约1 /3是黑人。上东区和东哈林区的差别可不是到市中心近一两站地铁而已。有兴趣的朋友，可以自行查询一下两区的治安情况（怕说多了，有种族主义的嫌疑…）。

总而言之，体现在房价上就是紧邻东哈林区的Yorkville的每平米均价也要比东哈林区高一倍不止。根据专门提供纽约市房产信息的Streeteasy上提供的数据，目前上东区在售500多套房屋，挂牌均价约$2,475 per ft , 按照1美刀等于6.5软妹币来换算，大约17万/平米。

不过，美国的房屋面积一般就是指实打实的套内使用面积，要是考虑这个因素的话，17万还能再打个八折。但是和百分百得房率这个事实相比，目前国内的商品房一般都给予购房者百分百产权，在纽约可说不定。

纽约的公寓一般分为Condo和Co-op两种产权，要完全说清两者在" 房产税务、所有权、管理方式和买卖风险等的不同，起码得再给我三盏茶的时间。最直观的不同，Co-op的购房者得先经过大楼管委会的审查，不少管委会连租客也要审查，甚至规定不许对外出租，所以市场流动性远不如Condo。体现在房价上，就是曼哈顿的Condo每平米要比Co-op贵个两、三千美元。所以要是只看上东区在售的Condo房价，17万/平米还得往上走。

当然，我个人觉得比较两地房价孰贵孰低对一般中产而言也就是个谈资，纽约房价就算真比上海便宜，有多少人真准备跨国换房？


华尔街中国员工为你戳破三大幻觉 src="http://i8.hexunimg.cn/2016-04-25/183499720.jpg"> 2买房送绿卡?

另一个让赴美购房听上去极具诱惑的理由是所谓买房获绿卡的传说。简而言之，这事没那么简单。大致上这很可能是EB-5项目在口口相传之后的一次拷贝小走样。

美国政府每年会颁发1万个EB-5签证给合格的外国投资者，通常有3,000个签证名额预留给投资到区域中心（Regional Centers）的投资移民者。

一般而言，美国移民局要求投资金额不少于100万美元。但为了刺激美国偏远或高失业率地区的经济发展，移民局规定如果申请人投资的对象处在“目标就业区域”（Targeted Employment Area），投资金额限制可下调到不少于50万美元。而大部分的区域中心的投资门槛也是不少于50万美元。

这也就是为什么曼哈顿某公寓楼的投资移民项目只需投资50万美元即可办理EB-5签证。听上去很不错，既购买了房产，又得到了绿卡。要果真如此，估计曼哈顿的房价还得节节高。美国政府规定EB-5投资项目必须at risk（存在风险）。风险可大可小，但购置现房绝对不属于at risk的范畴。


银行贷款不仅要将房产抵押，而且利率也较高。而EB-5投资者最看重的是获得绿卡，一般对投资回报率要求极低。房产商乐得将一部分银行贷款转换成低成本的EB-5融资。通常而言，EB-5的投资者是以夹层贷或者股权的方式参与投资，还款顺序要劣后于银行贷款，因此投资之前千万要做好尽职调查工作。 src="http://i5.hexunimg.cn/2016-04-25/183499721.jpg"> 之前提到的曼哈顿移民项目，属于早期的开发阶段，房产商找银行贷款不仅要将房产抵押，而且利率也较高。而EB-5投资者最看重的是获得绿卡，一般对投资回报率要求极低。房产商乐得将一部分银行贷款转换成低成本的EB-5融资。通常而言，EB-5的投资者是以夹层贷或者股权的方式参与投资，还款顺序要劣后于银行贷款，因此投资之前千万要做好尽职调查工作。

国内投资者往往通过移民中介接触EB-5项目，而这些项目绝大部分是区域中心项目。如果有中介许诺项目方承诺归还投资人本金或为投资款提供担保的，那就要小心了。莫说此种承诺不足信，而且这一说法已违背了美国政府所规定的at risk的要求。

此外，某些中介会刻意强调区域中心有地方政府支持等说法。实际上，绝大部分区域中心是私营机构，即使有政府参与的项目也不等同于政府担保，更何况美国政府有州、群、县各个层级，地方政府入不敷出的事儿在美国也不算什么新鲜事。

总之，不通过投资有风险的移民项目而只是在美国买了房子，人家是不会附送绿卡的。

3抢占学区房？

以我这位大学老师为例，在美购房的另一个动因是为了让下一代接受更好的教育。早年间留学美国多是为了攻读研究生学位，近年来赴美留学呈现低龄化趋势。越来越多的中产家庭将尚在中学，甚至小学阶段接受基础教育的孩子送出国门。

除了直接将孩子送到寄宿制学校外，也有部分家庭选择购置学区房，让子女在学区所在地的公立学校就读。我们在此不讨论中美教育孰优孰劣，如果已经下定决心，立时三刻要让孩子接受美国教育，那么学区房倒是可以考虑。在条件允许的前提下，陪伴孩子度过青春期，家长们也会更放心一些。


但如果只是为了卡位学区房，为子女今后上学做长远打算，我个人认为大可不必如此未雨绸缪。好学区的房子虽然紧俏，但还没发展到一房难求的地步。

因为美国好学区的房产税远高于普通学区，一般家庭在子女们都上了大学后就会考虑搬离税负高企的学区房，因此学区房腾笼换鸟的周转率很高。即使出现供不应求的情况，美国大部分学校并不要求学生家长必须购置该学区房产。换言之，即使是学区房的租客也可送子女入读当地学校。

当然，有人考虑投资学区房，在子女未赴美之前，将房屋出租，以租金充抵房产税。这倒是一个挺不错的想法。只不过在美国，包括租金在内的任何收入都必须纳税。

对于非居民外国人来说（Non resident alien），通常情况下，税率为30%。也就是说，1000块的租金，300刀要上缴山姆大叔。相比财务上这些算得清的加加减减，委托中介寻找合适的租客，以及每年填报联邦、所在州两级税表更是一笔不晓得要搭上多少时间和精力的麻烦账。

  以上种种，绝不是想打消各位赴美购房的念头。以我这种美漂打工仔来说，发自肺腑地希望祖国繁荣富强，同胞们豪气万丈地抢占美利坚。不说别的，华人越多，中餐馆和中国超市的数量和质量都会双双提升。只是借此想给大家分享一下可能之前没留意到的事儿。

“生活不只是眼前的苟且，还有诗和远方。”说句题外话，对大部分中产而言，即使移民到了远方，还得一样面对苟且的生活。因此，与怎样顺利移民相比，定居海外后是否能安居乐业才是要考量的重点。

  文章来源：微信公众号好有财

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