买老公房需要注意些啥顺水鱼财经

文/本刊记者 甄爱军

因为总价低、配套成熟等原因，老公房已经成为沪上首次置业人群的首选。由于关系到日后居住及换房，专家提醒，购买老公房应该关注一些核心内容，诸如未来升值空间、房屋本身质量问题等等。

首次置业偏爱老公房

“80后”小吴已经30出头，在职场上打拼了10余年后，终于攒了一笔钱，准备买房。考虑到将来小孩上学，以及自己一直在' 陆家嘴(' 600663,' 股吧)上班，所以他不想住在太过偏远的地方，于是根据自己的资金情况，最终在上南路附近买了一套老公房。

在上海，还有很多首次置业者跟小吴一样，把目光瞄准了老公房。据上海' target='_blank' >链家地产市场研究部跟踪监测数据显示，今年前5个月，全上海成交量靠前的二手住宅项目中，不乏诸多新村，如泗塘新村、梅陇新村、市光新村、呼玛新村、城东新村等，成交量均达到了350～500套。

据了解，老公房曾经是上世纪七八十年代为了解决市民住房困难建造的火柴盒式兵营建筑，多为6层左右的混凝土砖混结构房子，以独用的煤卫赢得市民的欢迎，多为一套一室户或二室户户型，没有客厅或者客厅面积很小。

建造之初，老公房大都位于中环线和内环线之间的传统居住区，当时属于边缘地区，如今已经热闹非凡了。规模较大的如浦西的田林新村、' target='_blank' >康健新村、曲阳新村、曹杨新村、甘泉新村等，浦东的崂山新村、潍坊新村、上钢新村、上南新村等。这些新村规模大、位置好，配套成熟，不管是自住还是出租，都有市场。

对' target='_blank' >于刚需购房者，特别是首次置业的外省市购房者而言，老公房具有面积小、总价低的优势，因而成为众多首次置业者的首选。今年成交前10的二手住宅项目中，大多数项目的套均面积都在75平方米以下，特别是一些房龄较长的项目，套均面积更是在50～60平方米之间。并且这类楼盘往往已经积累较强的居住人气，周边的商业配套亦相对完善。

当然，由于楼盘交易频繁，其价格相较去年亦出现了较为明显的上涨。跟踪监测数据显示，大多数上榜楼盘的均价均较去年全年均价上涨了15%～20%，特别是一些中外环的老式小区，如泗塘新村、梅陇新村、市光新村等，房东报价已普遍超过3.5万元/平方米，4万元/平方米以上亦不少见。

购买老公房六大注意

尽管老公房因为配套成熟、总价低等原因而受到首次置业人群的欢迎，但也有一些问题不能忽视，譬如房屋老旧、户型差、环境乱、设施落后、停车位严重不足等等，这些都是老公房的通病。而考虑到将来还有可能会换房，所以除了居住之外，也要考虑到保值增值因素，所以在挑选老公房的时候，需要关注以下6个方面。

房屋质量最重要

挑选老公房的时候，要把房屋质量问题放在首位。据了解，沪上大部分老公房建于上个世纪七八十年代，距今已经超过三四十年了，或多或少地存在一些质量问题，诸如墙体开裂、脱落、渗漏、地面返潮等等，都会影响到居住。此外，有不少老公房屋顶采用的是被业界戏谑为“苍蝇拍”的预制板，存在安全隐患。因此在挑选老公房的时候，最好是在专业验房师的帮助下，全面考察一下房屋质量情况再做定夺。

提前考虑怎么卖

如果不想当“接盘侠”，在购买老公房之前，就应该认真考虑日后出手问题。

目前购买老公房的主力人群是30岁左右的新上海人，购买这类住宅，首付、月供都在承受范围之内，等将来经济条件好了，再换购新公寓。但记者了解到，目前市面上有不少老公房由于存在诸多缺陷而面临出手难的尴尬情形，所以对于这个问题，应该提前考虑。专家表示，可优先考虑一些“抢手货”，如配套成熟、小区环境不错、交通方便的小区，尤其是把学区房作为首选。当然，对于周边配套一般而且体量庞大的老公房应该慎重，这类房产升值潜力不大，从投资角度来说是不适合购买的。

关注房屋内部状况

包括房型、采光、暗装部分，甚至此前房主等，都应该事先仔细了解。

老公房室内布局也有不尽如人意的地方，房间不够敞亮、厅的面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。另外，由于这类房子居住人群以体弱多病的老年人居多，有些甚至是老人过世没多久子女便将其售出。对于这些问题，购房者必须事先了解清楚，并根据自身诉求进行匹配。另外，老公房装修时间较长，所以暗装部分也要详细了解，如果存在线路老化、水管漏水等状况，则要考虑更换，以免影响居住。

房龄也不能忽视

房龄是购房者最不能忽视的一项内容。

老公房房龄较长，这是事实，因此应该尽可能避免一些房龄过长的老公房，比如超过40年的二手房。一来这类二手住宅申请贷款难度较大，如贷款金额与年限都会受到房龄的限制，比如此前银行执行“房龄+贷款年限”不超过50年的政策，目前即使放宽，但仍有限制；其次是产权所剩时间不长，将来如果续期还需缴纳费用，这会导致隐性成本的增加。

尽量避免买底楼

由于存在地面返潮、采光不佳，甚至受到城市内涝影响，建议尽量不要买一楼的老公房。

通常情况下，老公房所在的小区，物业管理水平普遍不高，因此常常出现楼道里堆满杂物、楼上楼下、邻居隔壁常有矛盾等，都是老公房特有的缺陷。另外，一楼地面由于防潮措施做得不是很好，在雨季存在返潮现象，另外夏天一旦发生城市内涝，一楼首当其冲。还有，大部分一楼老公房被树木遮挡，采光也受到了一定影响。记者也发现，目前在售的老公房中，一楼房源待售期最长，这也说明购房者不太愿意接受这种物业。

停车位也是问题

老公房小区未建停车位，这是购房者不得不认真思考的问题。

据了解，沪上老公房在设计之初就没考虑过停车泊位的情况，而随着汽车保有量的增加，老公房小区停车位严重短缺问题日益突出。停车难带来诸多问题，比如邻里之间因为车位发生纠纷摩擦，或者车位价格畸高等等。如果考虑短期内买车，则需要重点了解一下停车问题。

周边配套细致考察

老公房周边配套比较成熟，但也不能粗心大意。

据了解，老公房多集中在上海外环线以内，配套方面没有多少问题，比如在交通出行和生活配套方面，都很成熟。不过建议有些内容还是应该仔细考察一下，比如对口学校是否有变化，以及周边是否存在噪音、强光污染源，甚至是不是有加油站等。