沪上豪宅热缘何“高烧”不退顺水鱼财经

文/本刊记者 甄爱军

随着炎炎夏日的到来，沪上豪宅市场也随之火热异常，呈现价涨量增格局。专家预计，随着各类需求的持续释放，未来豪宅市场还会保持增长态势。而从更长远角度来看，随着高素质人口的导入，上海豪宅价格保持上行的概率很高。

沪上豪宅仍旧热销

在6月底7月初，上海豪宅市场再次引发广泛关注，不仅交易量创单周历史新高，而且亿元别墅项目也得以成交。

据上海链家市场研究部监控数据显示，最近一周（6月27日至7月3日）全上海市单价8万元/平方米以上的高端商品住宅共成交246套，较前周增加92套，创单周历史新高。其中，高端市场成交量最大的项目为瑞虹新城悦庭，共成交112套公寓房源（共计1.41万方），吸金13.15亿元，成交均价为93327元/平方米，夺得该时间段高端市场双料销冠。

此外，值得注意的是，最近一周高端市场再现亿元别墅。该项目为长宁西郊板块的西郊299，共成交2套房源，其中1套为联体别墅，建筑面积为741平方米，成交均价为175142元/平方米，成交总价接近1.3亿元。

其实，在刚刚过去的6月份，上海豪宅市场成交状况已经出现明显回升迹象。据上海中原地产数据显示，6月份上海单价8万元/平方米以上豪宅成交636套，环比增加97.5%，成交排名前十的项目中就有2个豪宅项目。

中心城区是豪宅聚集地。其中，6月份静安区豪宅套均价最高，成交的15套高端住宅均价高达2951万元；长宁区紧随此后，成交的28套豪宅均价为1963万元；黄浦区卖出66套房子，均价为1564.9万元；徐汇区卖出74套房子，均价为1282万元。虹口区因为瑞虹新城悦庭项目的大卖，在6月份豪宅成交量“傲视群雄”，达到224套房子，均价为1063万元。此外，普陀区卖出89套豪宅，均价1065.9万元；杨浦区卖出53套豪宅，均价1317.5万元。

由于6月份豪宅成交大幅放量，使得后续项目入市也变得信心十足。如位于徐汇区的尚汇豪庭二期准备近期入市，面积达5.3万平方米，网上报价8.8万元/平方米，较前期房源报价，上涨了10%左右。

需求主要来自三方面

强烈的看涨预期，加上旺盛的市场需求，成为沪上高端住宅市场持续“高烧”的主要原因。

在今年4月份，受“沪九条”新政影响，豪宅市场曾出现短暂“打盹”现象，成交量明显下滑。统计数据表明，4月千万级豪宅成交量首度跌破500套，仅为443套，不及3月份的一半。针对这种现象，上海" 链家地产市场研究部总监陆骑麟当时分析认为，相对于普通住宅市场，由于政策对豪宅客群的制约性相对较小，因此下滑只是暂时性的，等待市场稳定之后会重拾升势。

推动当前豪宅成交放量的主要因素还是市场需求。第一太平戴维斯有关人士表示，在今年上半年，从该机构代理的豪宅销售情况看，豪宅买家中自住改善型购房占比约从去年的65%～70%上升到今年上半年的85%，且买家年轻化趋势明显。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，豪宅需求主要来自三方面，一类是改善型购房需求，比如说借这一波房价上涨把原有住房抛售再进行购置的置换一族；第二类是股市中资金撤离出来的需求，由于股市持续低迷或震荡，赚钱效应不大，所以有部分投资者选择退出并转而投入楼市；第三类是高净值人群，从原有的居住社区转移到新的居住社区中，即高端物业需求中的阶梯式改善模式而产生的需求。

此外，土地市场趋热，也加大了豪宅看涨预期。5月中旬，" 保利地产(" 600048," 股吧)以4.36万元/平方米的楼板价摘得周浦地王，据此测算，项目保本价约7.9万元/平方米。而按照普通住宅项目开发进度来看，一年半到两年时间该项目必须上市，这也意味着彼时周浦的房价将会被“拉高”到近8万元/平方米的水平，而这样的房价水平相对于市中心区域的部分项目来说，差距并不大。这样的变化，显然使得现阶段的豪宅市场无法淡定，于是提价成为通行的办法。

严跃进表示，市场交易活跃，尤其是豪宅项目销售较好，一定程度上和此类市场看涨预期强烈有关系。对于此类市场来说，后续整体上会有一个较大的反弹过程。在物以稀为贵的心理驱动作用下，以及受到地王项目的示范效应带动，加上税费政策的刺激，都对上海豪宅项目的认购产生了积极的作用。

豪宅价格仍有上升空间

未来豪宅市场还有上升空间，因此不管是从短期，还是从长期来看，上海豪宅的价格会维持升势。

从短期来看，上海豪宅面临不小的上涨压力。严跃进表示，从上海豪宅市场的发展来看，随着中外环间的豪宅项目供应规模增加，未来一段时间内豪宅价格还会出现明显的上升趋势。分布在中外环线之间的豪宅项目总体上居住条件较好，而且配套设施等先进，后续地段区位优势也比较明显，因此售价相对也会偏高。随着后续上海改善型购房需求的积极释放，整体上豪宅市场的规模会增加，并且在这个过程中会有一个较明显的价格上涨的可能。

从长远来看，上海豪宅市场仍然具有上升空间。2016年6月3日，国家发改委和住建部发布了《长江三角洲城市群发展规划》，计划于2020 年将长三角地区的26个城市基本建成世界级城市群框架，形成由上海为中心，其他五个副中心组成的“一核五圈四带”的空间格局。

从宏观角度来看，长三角城市群规划有利于区域楼市发展。长三角城市群是中国重要的经济发动机，截至2014年该区域以2.2%的国土面积集聚了11%的人口并贡献了18.5%的地区生产总值。到 2020 年，这两个比例将分别上升到 11.8%和 21%。人口和经济的持续增长将伴随着产业结构的转型和资源配置的优化，继而为长三角城市群的" 房地产市场创造新的增长极。

而高素质人口的导入，将为上海高端住宅市场带来持续的需求。世邦魏理仕研究部中国区主管谢晨表示，规划指出，到2030年上海常住人口上限为2500万，即在2014年至2030年间，上海人口增长额度仅有70万（增幅为3%）。表面看来人口总量控制或将导致房地产需求下降的隐忧，但世邦魏理仕研究部认为，人口总量控制背后的逻辑是与经济结构转型相匹配的高素质人口比例的上升，而由此带来的“新能量”将支撑商业地产尤其是高端住宅地产需求的持续增长。