酒店式公寓行情火爆为哪般顺水鱼财经

文/本刊记者 甄爱军

限购而产生的资金挤出效应，使得投资资金转向尚未限购的商住类物业，这是此轮商住物业成交放量的主要原因。不过专家提醒，投资酒店式公寓，需要关注物业未来在租赁市场的表现。

酒店式公寓成交爆发

上海商住类物业成交量出现明显放大现象，尤其是酒店式公寓类产品，成交量更是出现急剧增加现象。

在6月份，上海办公类物业出现量价齐涨。上海链家市场研究部数据显示，2016年6月，办公产品成交面积56.2万平方米，较去年同期涨幅102.1%，成交均价32234元/平方米，较去年同期涨幅24.3%。整个上半年办公产品的成交面积为215.2万平方米，较去年上半年上涨97.8%。

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数据来源：上海链家地产

进一步分析发现，分布在上海外郊环附近的酒店式公寓成为市场关注的焦点。从上海各个环线的今年上半年的情况来看，外郊环的成交量占比最多，成交量占比为63.3%。其中，一些交通配套得到极大改善的郊区板块成为热点，如嘉定新城、松江新城东区、南桥新城、顾村板块和青浦新城等等。

酒店式公寓扮演了各个热点板块中“龙头股”的角色。比如顾村板块的宝山龙湖天街商业中心成为板块内成交面积最大的商业项目，在6月份共成交面积6.2万平方米，成交套数1502套。类似的情形还有位于嘉定北部板块的嘉隆国际广场，也是以酒店式公寓为主。

旺盛的市场需求，推动了部分在售酒店式公寓项目价格的上涨。如宝山龙湖天街商业中心在今年1月份的成交均价尚未突破2万元，为19535元/平方米，但在6月份已经达到23143元/平方米，涨幅18.5%；嘉隆国际广场1月的成交均价为12748元/平方米，6月为14400元/平方米，涨幅13.0%。

另据了解，国内其他城市也出现了类似的情形，酒店式公寓成交大幅增加。根据易居研究院公布的数据显示，2016年6月份，包括北京、天津、杭州、苏州、广州、深圳在内的6个城市酒店式公寓成交面积为115万平方米，环比增长47%，同比增长100%。此外，成交价也出现明显上涨趋势，数据表明，6个城市酒店式公寓成交均价为25212元/平方米，环比增长16%，同比增长14%。

投资推动需求放量

限购而产生的挤出效应，使得资金投向尚未限购的商住类物业，这是此轮商住物业成交放量的主要原因。此外，房价水平整体上涨，加之当前投资渠道贫乏，也在一定程度上使得酒店式公寓受到了资金的青睐。

最近一段时间以来，关于商住类物业限购的流言从未停歇，这被认为是近期此类物业成交放量的主要原因。自今年3月沪上新政，非户籍购房者需社保连续缴纳满5年以上之后，现又有坊间传言，预计年底11月30日将会对商住房、酒店式公寓实行限购政策，其中外省市人士在上海满3年社保才能买。此外，北京在6月份也有传闻称北京将全面升级限购政策，包括酒店式公寓等项目也将纳入限购范围。

虽然限购升级传言并未得到官方确认，但本着“宁可信其有、不可信其无”的态度，限购传言还是引起了房企的警觉，因而开始加快项目销售速度，以避免政策风险。以北京为例，因为限购传言而导致大兴地区酒店式公寓销售量大涨，从而带动整个北京此类物业成交面积环比大涨184%。

不过也有业内人士指出，商住类物业限购传言或许只是房企用来炒作的幌子，而真正用意在“借势跑量”。记者也发现，这类传言对市场确实起到了一定的刺激作用，如北京确有购房者因为忧心限购，而出现星夜排队抢购现象。

但限购传闻或许只是一个诱因，促使酒店式公寓销量大增的真正原因恰恰来自投资需求的推动。随着房价的上涨，酒店式公寓项目售价水涨船高，使得人们投资意向大增。根据国家统计局公布的6月份70个大中城市住宅销售价格，一线城市中深圳同比涨幅达到47.4%，上海同比涨幅为33.7%，北京同比涨幅也达到了22.3%。值得关注的是，厦门、南京、合肥等热点城市涨幅也不小，分别达到34.0%、31.5%和29.1%。

而一线城市仍然限购，加上现阶段没有更好的投资选择，也使得投资者将目光瞄准了逐渐具有投资价值的酒店式公寓项目。据了解，现阶段一线城市仍然执行限购政策，虽然房价在不断上涨，但却无法进行投资。不过酒店式公寓类项目并未纳入限购范围，所以这类具有居住功能的物业在某种程度上成为住宅投资的替代品。此外，现阶段投资渠道并不多，如股市仍然处于振荡阶段，对于大多数人来说操作难度不小；而银行理财产品收益水平也在下降，年化收益率已经迈入“3时代”。因此一些位于交通便利、生活配套相对齐全的地段的酒店式公寓项目，成为重点投资标的。

酒店式公寓仍有潜力

国家大力发展租赁市场，具有居住功能的酒店式公寓恰好符合政策要求，因其未来在租赁市场占有一席之地而具备一定的投资价值。尤其是在租赁市场需求较为旺盛的一线城市，在限购政策短期内不会放开的前提下，酒店式公寓会持续受到投资者的关注。

国家已经确定培育和发展住房租赁市场的措施，通过实行购租并举措施来发展市场。主要手段有两点，一是发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；二是鼓励个人依法出租自有住房，并允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

此外，价格稳步上升的酒店式公寓类项目，已经成为一种不错的投资标的。业内人士分析指出，在过去一年时间里，上海的酒店式公寓类项目平均上涨幅度达到了两成左右，虽然低于住宅平均三成的涨幅，但相对股票 和银行理财产品类投资标的，酒店式公寓不失为一种理想的投资品种。

此外，在一些热点城市，虽未遭到限购，但由于商品住宅的库存不足，投资者“移情别恋”而致使酒店式公寓受到购买力的推动而使得价格上涨。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，包括杭州、天津等二线城市酒店式公寓的交易数据可以看出，其表现要好于普通住宅。预计对于此类大城市来说，若普通住宅的库存规模继续不足，那么部分潜在购房需求依然会转移到酒店式公寓上来。

不过专家提醒，投资酒店式公寓应该更加关注其在租赁市场的表现。投资此类物业，应该考虑未来能否正常出租，并持续获得稳定的租金回报。因此应该尽可能选择周边配套成熟、交通便利的物业，同时居住成本不能过高，如物业费、水电煤等，应在租客承受的范围之内。