房价持续暴涨的秘密何在顺水鱼财经

文/ 本刊记者 刘 畅

过去的十几年间，每隔几年楼市便出现一波加速上涨。2015年以来的这波房价快速上涨，更是让人瞠目结舌，甚至让“史上最严厉”调控政策都黯然失色。究竟是哪些因素在推动房价暴涨？面对高房价的现实，我们又能做些什么？

2015年，一线城市房价快速上涨。2016年上半年，人们印象深刻的是二线城市“四小龙”。然而，今年三季度以来，无锡、佛山、廊坊、昆山等三线城市继续接棒狂奔，房价涨幅令上海、北京等地也汗颜。

楼市已然全面上涨

国家统计局9月19日公布“8月份70个大中城市房价指数”，房价涨势惊人。列入调查的70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）环比价格上涨的有64个（前值51个），同比价格上涨62个（前值58个）。

在统计学上，“环比”数据反映的是“量变”，“同比”数据反映的是“质变”（即趋势变化）。如果用统计学专业话语描述上述数据，则表示样本中绝大部分城市（占比88.6%）的房价已进入上行通道，并且上行的趋势在加剧。

具体到代表城市：一线城市中，北京8月新建商品住宅价格环比上涨3.8%（前值+1.7%），上海环比上涨5.2%（前值+1.4%）；二线城市中，合肥环比涨4.8%（前值为4.2%），厦门环比涨3.9%（前值为4.6%）；三线城市中，无锡环比涨幅4.9%（前值+2.7%）。

应该指出的是，新房指数是含有成本因素的，剔除成本因素，从“同质可比”的角度才能看出房价更真实的上涨情况——这要看二手房指数。

国家统计局数据显示：70个大中城市中，8月份二手房价格同比上涨的城市有52个，环比上涨的城市有51个。涨价城市依然占据大多数。

特别值得注意的是三线城市，因为国家统计局的样本不是根据经济总量来采样的，而是考虑“地理覆盖”的因素，因此很多核心城市周边的热点三线城市均不在样本之列。为此，可参考中国指数研究院发布的“百城指数”（当月新房成交均价）。

8月份百城指数显示，珠海8月份一手楼均价达17922元/平方米，环比上涨6.4%，涨幅全国排名第二，仅次于无锡。今年以来珠海楼价已连续8个月上涨，累计涨幅达27.3%。

此外，昆山、廊坊、佛山则排列三、四、五位，当月涨幅5.39%、5.34%和4.86%。8月份百城指数前五名均已经被三线城市占据。

综合8月份的数据来看，目前房价已经进入全面上涨阶段。

在此背景下，“楼市”、“房价”成了专家笔端以及街头巷尾的热议话题，大家都在问一个问题——“房价为何暴涨？”

要了解这个问题，一定要知道一个前提：即房价是多重因素推动的，而中国的房价问题是由' 房地产市场的“共性”以及中国房地产市场的“特殊性”共同决定的。

推手之一：房地产周期因素

二战之后，世界经济从战乱中恢复发展，在此时日本、中国香港、' 美国等地的房地产市场开始活跃，房价持续上行，直到上世纪80年代、2003年、2008年，三地房价出现大幅回调。这三地房价，是业内以及民间经常用来和国内一线城市房价进行对比的，二战之后这三地房价的上行周期超过40年。

中国内地的情况则比较特殊，直到上世纪90年代才开始出现房地产公司以及房地产交易活动，而我国的经营性用地市场化的“招拍挂”制度到2003年才全面落实。也就是说，我国的房地产市场只有26岁，土地市场只有13岁。

房地产周期主要分为长周期和短周期。房地产周期运行又以美国最具代表性，因为美国的房地产市场有上百年不中断历史，可以观察出周期性。其长周期通常是16-22年不等，短周期一般是4-6年不等。

目前中国的楼市正处于首轮长周期运行过程中，房地产消费、房地产投资都尚处于“弱冠之年”，加之中国的城市化进程还未结束，所以这个过程中房价具有上行的合理性。

推手之二：当前的土地政策

2003年6月13日，中国楼市首轮调控开始。央行出台新的房贷政策，要求各地严控别墅等高档住宅的贷款；同时，建设部在全国范围内“严查土地审批”，控制土地供应总量，为房产热降温。到2016年，第五轮调控开始。

从13年来历次调控的手段和目的来看，发力点都是“抑制需求”、“抑制供给”（土地），从效果上看并不理想。

当前很多专家、学者也发表文章，指出土地供应不足是造成房价暴涨的重要原因。

据粗略统计，最近几年“京沪深”3个城市的住宅用地计划供应面积逐年递减。以上海情况为例，据上海市规划和国土资源局官网数据，2012年至2016年，上海市新增建设用地计划直线下降，分别为2700公顷、2200公顷、1500公顷、800公顷、650公顷。应说明的是，这还仅仅是“计划”，实际供地情况往往不达标，也就是说实际土地供应量更少。

当然，从“供需理论”非常容易解释 “土地少房价涨”现象。但不应该浅尝辄止，应该继续追问：为什么一线城市、热点二线城市的住宅供地这么少？难道决策层不懂“增加供给就能抑制价格”这个浅显的道理吗？

当然懂，但在当前土地政策面前没有办法，因为涉及到“耕地红线”这个深层话题。作为土地政策的核心，确保耕地的总量保持一定规模既是民生问题也是国家战略问题。目前，“确保耕地一定规模总量”这个目标是分摊到各个省市的。

因此，在房地产市场发达、市场需求旺盛地区，就不可避免地要长期面临土地供应压力，因供应不足带来的房价上涨压力也将长期存在。

推手之三：城市规划思路转变

中国的城市规划思路正在发生转变。

前几年是摊大饼式的发展“新兴城镇”的路线，特点是地方政府主导，不尊重个人对城市以及未来生活的选择。所以出现了怪现象，城造好了，人不来、资金不来、产业不来——还是鬼城，这也是目前三四线城市房地产大量积压的原因所在。

而在“十三五”规划中，国务院提出将建设19个城市群。例如，以上海为龙头的江苏、浙江、安徽四省市26个城市将组成“长江三角洲城市群”。特别值得关注的是，这些城市群规划中，不再局限在京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区，甚至包括晋中、呼包鄂榆、黔中、滇中、天山北坡等。

可见，中国未来的城市发展思路是，用核心城市的资源和产业、金融、服务等吸引力来带动周边一片共同发展。这意味着，发展“城市群”是中国未来城市规划的总体思路。

可以预见的是，“城市群”中的核心城市对人口的吸引力还是会持续的，其房价也相对更具有支撑力。

推手之四：货币因素

2009年之后，中国广义货币M2大规模超常增长，甚至超过美国和日本，成为全球规模最大的国家。

单看最近3年的M2增速，更为直观。数据显示，2012年年末，广义货币(M2)余额97.42万亿元，到了2015年年底则快速上升到139.23万亿元；3年间，平均年化增长14.3%。

而最近3年的GDP增幅为7.6%、7.4%、6.9%。由此可见，最近3年M2增速大幅超过GDP的增速，几乎超过一倍。那么从理论上来说，一定存在通货膨胀的现象，即物价上涨，其中房价的上涨是一个重要的体现。

' 海通证券(' 600837,' 股吧)姜超团队最近发布了一份' 研报，就北京、上海、深圳过去10年（2005年至2016年）的房价进行分析，发现其房价涨幅与地方存款总额增幅高度重合。

在该周期内，上海的存款总额年均增速15.6%，同期年均房价上涨12.3%；北京的存款总额年均增速15.5%，同期年均房价上涨13.9%；深圳的存款总额年均增速19%，同期年均房价上涨19.5%。

2015年，作为国内' 金融行业高度聚集的“京沪深”三地存款总额增幅均出现了一个脉冲式增长，分别达到30%、42%和57%。深圳在存款增幅上的领先，也对应这一轮房价上涨中深圳领涨的现实。

由此，可以得出一个结论，货币宽松是这一轮房价上涨的重要因素。

2020年是楼市重要节点

房价的快速上涨是多种因素共同作用的结果。由于短期内房价涨幅过大，业内对房价的讨论也颇为激烈。

事实上，自从2004年，时任摩根士丹利亚太区首席经济学家' target='_blank' >谢国忠就抛出中国楼市“泡沫论”，至今12年时间内，每轮房地产调控之时，市场都伴有楼市崩盘的论调。

近期，国内一线以及二线热点城市再次出手调控房价。很多专家认为，一线城市房地产的投资价值并不大，原因在于一线城市价格过高，透支了住房价格的未来上涨空间，还有人提出一线楼市崩盘论。

对此，' target='_blank' >民生证券研究院执行院长' target='_blank' >管清友在接受记者采访时指出，“短期内，预计一线楼市的价格见顶与利率的见底是会同时出现的；但要从趋势上看，房价的拐点可能还没有出现。当然不可否认，由于短时间内房价上涨过快，确实一线城市的房价有泡沫存在，但泡沫是3年内破还是6年内破，这个谁也说不准。”

正如一句名言所说：“在泡沫破裂之前，没人能知道那是泡沫。”不过，我们不应因为无法准确预知泡沫的破裂时间而陷入盲目的不可知论，楼市大概的方向以及运行区间还是可以看清的，那就是——2020年之后将是中国楼市的重要时刻。

论据之一：中国城市化进程从1998年（彻底停止了住房分配的制度）大力推进到今年，接近20年，按照房地产周期运行规律，16 -22年这个时间点，2020年左右可能达到中国房地产首轮长周期的上限。

论据之二：按照目前国家的规划，2020年之前要实现“1亿农民进城”，到了2020年城市化进程才基本告一段落。

论据之三：成熟市场的数据表明，房价的周期性拐点会滞后开工量拐点、销售量拐点5--7年，这些外围指标可能已经在2013--2015年见顶。按照房价拐点滞后的理论，2020年之后房价才有大幅调整的可能。

论据之四：“十三五”规划提出，人民币将在2020年之前实现“可自由兑换”。人民币的国际化和市场化都是未来很值得期待的大事件，长远来看利好国内的人民币资产。

可见，无论从人口因素、房地产行业周期因素、货币因素以及房价周期自身的特点，2020年前后将是中国楼市的重要节点。