远洋地产：调整债务结构 尝试房地产金融顺水鱼财经

现在土地市场上已经很难见到远洋地产这样的大买家了。然而，“看到贼吃肉，也要看到贼挨打”。今年远洋地产的“突然爆发”其实是之前漫长的蛰伏期“厚积薄发”的结果，李明说，之前的几年，远洋地产在翻“三座大山”：中远、中化退出后的股权调整；区域结构的“去北京化”；商业持有物业的培育期。现在，这三座大山是基本翻过来了，股权结构已稳定，多个城市的区域布局已开花结果，持有商业物业正度过培育期开始贡献现金流。“现在，才能向评级机构讲述一个更完整、更稳定的企业故事。”

“现在内部要求正常招拍挂的项目，拿地到开盘要控制在10个月内。”在接受中国房地产报采访时，一位远洋地产控股有限公司管理层谈及公司对快周转的要求。

两年几乎没有在市场拿地的远洋地产在经历大股东增持、董事会人员调整后，在2014年开始加速度，到目前已相继拿下10块地（包括5块为并购所得）。与此同时，远洋地产在资本市场上成功获得12亿美元债融资。

一方面，募资、拿地、收购打开了远洋地产的扩张之路，另一边，远洋地产进行探索新业务，尝试养老地产和房地产金融，而这将成为远洋地产翻越 “稳定股权结构、发展投资物业、全国区域布局”三座大山之后的第四步发展战略的重要组成部分。

据远洋集团内部人士透露，“公司正在制定企业的第四步发展战略”。

买公司买地忙

持续拿地、并购，在楼市调整期，远洋地产加大了逆势扩张的脚步。

9月15日，远洋地产旗下子公司收购中山两公司股权，涉资2.82亿元。一个月前，远洋花4.84亿元收购上海外高桥项目。

这种扩张的迹象在今年年初开始显露。开年远洋地产即斥资73亿元，在北京土地市场揽获3幅地，这也是远洋地产潜伏三年后首度在京拿地。

在2009到2010年间，远洋地产在青岛、北京、上海曾拿下几块高价地，一度饱受争议。此后，远洋地产开始严格控制拿地。

2012年，远洋地产全年仅购入3幅土地，新增土地储备金额约为40亿元。截止到2012年底，远洋地产的土地储备面积与2011年末期相比下降约4%。

2013年远洋地产在全国新增项目仅4个，还包括两个之前未公开的位于广东中山的收购项目。这两个项目共支付土地出让金3.57亿元。另两个项目中，规划面积5.5万平方米的北京来广营项目以招标方式获得；天津武清项目，则是以挂牌方式获得。总价款10.79亿元，土地支出对销售额的比重降至3%。

以此计算，2012年和2013年这两年，远洋地产在土地市场总共拿了仅50亿元左右的土地。

到2014年，这一状态明显发生了改变。开年才8天，即花73亿元在北京抢下3幅地，随后在天津、中山相继拿地，8月份两次再拿下4幅地。

“今年上半年的拿地策略是比较积极的，新增土地储备的付现金额大约70亿元，项目总规模为230万平方米。”远洋地产内部人士对中国房地产报表示，今年的拿地计划是150亿元，还有一半的指标没有用。

对于今年积极拿地的原因，上述人士解释公司主要考虑了三方面因素。

“我们去年、前年没怎么拿地，主要因为当时土地价格过高，地价和房价涨幅偏离正常水平，前两年少拿了，正常来说今年就需要补一补，另外前两年拿的少，今年在土地市场出现调整的时候更能够抓住时机补仓。”前述远洋管理层说。

其次，今年整体来说资金情况比较好，去年对大股东做了股份的定向增发，今年获得8亿美金银团贷款、首发了美元债，总体的资金情况在同行当中属于比较理想状态。

另外，远洋地产认为，今年的土地市场出现了一些拓展的机会，土地市场总体上比之前年度有明显的降温，尤其是在并购类项目上。“今年我们拿的10幅地块中有5幅是并购获得。”

漫长的蛰伏 翻越三座大山

在加速扩张之前，远洋地产经历了一个漫长的蛰伏调整期。

用远洋地产总裁李明的话来说，远洋最难过的日子是2010年和2011年，最重要的原因是背了“三座大山”：第一座大山是那两年股权结构不稳定：中化、中远的相继退出，股权问题一直持续了两三年，现在换了中国人寿、南丰两个新股东，股权结构才慢慢稳定。

第二是远洋区域结构的调整带来的压力。在2010年前，远洋地产过分倚重北京，单北京区域销售业绩就占远洋总业绩的70%。而北京恰恰是宏观调控的重灾区。这让远洋地产意识到，虽然很有难度，但“必须调整”。李明认为，调整的过程对于远洋来说就是三年的“卧薪尝胆”。

在2011年，远洋270亿元的销售收入来自9个城市，而到2012年，来自17个城市。

同时，李明还在远洋地产内部进行了管理变革，将公司原来的三级管理改为两级管理，即“总部——事业部——城市公司”，现在变成了“总部——城市公司”，以提高效率。

李明眼里的第三座大山是商业性物业。以北京颐堤港项目来看，从拿地到开业一共花了6年时间，总投入40亿元，在开业之前没有任何正现金流回报。这种培养期对于发展的企业来说就像背着一个打湿的包袱。直到2012年起，这种调整才现成果。

“经过四五年的培育，商业地产已经到了逐渐成熟和收获的阶段，目前远洋商业地产持有规模在100万平方米左右，今年租金应该可以超过10亿元，上半年是5亿多元。”远洋地产管理层表示。

对于商业地产发展的信心，该管理层解释，远洋商业地产95%以上持有的面积在北京非常好的地段，其次，公司现在持有的商业地产是以写字楼为主的，如北京CBD的光华国际，金融街的远洋大厦，包括后续正在开发过程当中的CBD核心区的Z6、Z13等。远洋地产判断：“写字楼受经营、受经济形势的影响相对最小，抗风险能力最强。”

据介绍，未来几年远洋地产每年会有超过30万平方米商业地产投入运营，投入运营的商业地产位置均是在一线或者比较热点的二线城市的核心地段。

“预计到2019年，远洋商业地产的持有规模会超过350万平方米，年租金收入可以超过30亿元，基本上可以覆盖公司一年的利息支出，这是一个很重要的指标，也是很多投资者、评级顾问非常看重的指标。”远洋地产内部人士透露。

其表示，目前远洋的土地储备当中有接近400万平方米是商业地产，大概有一半左右会持有，一半左右会销售，会根据不同城市、项目的具体情况决定。

“从未来的发展来看，公司还会再增加一些优质的商业地产的土地储备，特别是增加一线城市核心地段，尤其是写字楼的项目。”该人士说。

调整股权+调整债务结构

翻越大山意味着内修有了成效，而大股东的增持，评级机构的认可，也给了投资人信心。远洋地产借势发行美元债以调整公司债务结构。当然，这些都是远洋地产逆势扩张的底气来源。

在2013年9月，远洋地产通过增资扩股，获得中国人寿和南丰集团约8亿美元股本金。增发后，中国人寿持股比例为29%，南丰为21%，两大股东加到一起持股比例增大到50%。

今年，两大股东各增派一名董事参与集团经营管理，全力支持远洋的信用评级和美元债券发行工作，两大股东共认购远洋发行的12亿美元债券中超过25%的份额。

资料显示，在2009年底，中国人寿斥资58.19亿港元，认购远洋地产发行的9.34亿股新股，成为远洋地产第二大股东，持股比例达16.57%。彼时的第一大股东是中远国际，持股比例为16.85%。

国资委要求非地产央企退出，远洋开始淡出了“央企”光环。2010年1月12日，中国人寿再次出手，购入中化股份所持远洋地产的4.23亿股，持股比例由16.57%增至24.08%，跃居第一大股东。

而去年大股东的增持，也在一定程度上减轻了远洋的财务负担。

在今年，远洋地产首次获惠誉、穆迪及标准普尔三大国际评级机构分别给予的长期外币发行“BBB-”信贷评级，“Baa3”发行人评级以及“BBB-”长期企业信贷评级，展望均为“稳定”。

惠誉表示，远洋与其大股东中国人寿于未来发展中存在强大协同效应，其充裕的经常性流动现金及稳健财务管理，为未来发展带来保障。

花旗表示，乐意看到远洋地产转型至一个更平衡的轻资产商业模式及适度销售增长等，特别在母公司支持下，长远看来合理。

穆迪认为远洋拥有充足土地储备，针对大众市场需求推出多元化产品，加上投资性物业的收入贡献日益增加，带来稳健营运效益。

标普则指出，远洋的协议销售额稳健增长、收益持续上升、稳定毛利及良好财务管理，有助改善财务状况，预期远洋的盈利能力将恢复，并于明年稳定下来。

机构的认可，帮助远洋地产在7月底成功发行12亿美元债融资，这也成为今年以来中国地产行业美元债发行的最大规模的一笔。

对于上市7年后首次评级，远洋地产人士认为，经历了战略规划和股权架构调整等动作之后，公司已经进入了相对成熟的发展阶段，“现在，才能向评级机构讲述一个更完整、更稳定的企业故事”。

远洋地产强调，选择在这个时机发债主要是为了调整公司的债务结构。从目前远洋地产的债务结构来看，80%是内债，20%是外债。远洋地产希望进一步提高外债占比，未来能达到60%内债、40%外债的比例结构。同时，从债务的长短期配比来看，目前远洋地产一年到期的流动负债约占1/3，一年以上的中长期负债约占2/3。此次调的目标是希望短期负债降到1/4以下。

尝试房地产金融

在远洋第四步发展战略中，有一个非常重要的板块是轻资产，即房地产金融和房地产投资。

“就算未来不能占半壁江山，也至少是三足鼎立，这也是远洋的特点所决定的。”李明对外这样强调房地产金融的重要性。他说，房地产金融、房地产基金等将是远洋在未来几年一个重要的发展方向，它将不低于甚至强于对经营性物业的占比。未来远洋轻资产和重资产加起来要占盈利水平的三分之二，住宅开发在营业收入中还会再占50%~80% ，但盈利会下降，主要起到平台、专业、融资的功能。

或许正因为此，两大股东派驻的两名执行董事均有着丰富的金融行业工作经验。

李明透露，曾掌管中国人寿2万亿元资产的投资部总经理刘晖女士，目前已出任远洋地产副总裁，主管远洋地产的投资和房地产金融业务。

这也能理解，为什么有金融背景的中国人寿和有港资背景的南丰中国高级管理人，成了远洋旗下主导房地产金融板块的主要人选。

“房地产金融目前在做一些探索，主要的形式还是轻资产，坚持市场化原则做房地产基金。目前房地产基金的管理规模大概50亿元左右，下一步也将继续加大规模，但总体上来说还是会稳步谨慎地推进。”远洋地产管理层说。