澳银资本熊钢：房地产P2P项目风险比风投还高顺水鱼财经

" 房地产可谓是今年以来“全民”最关注的热门话题之一了。而近日来，一边在楼市不断有“冷”消息传出来的同时，一边" 房地产的“热”却烧到了P2P行业中——许多P2P平台都开始做房地产融资的项目，其中不乏亿元大标。

这让我感觉非常危险。

因为在我看来，除了一线城市以外，中国目前房地产市场下行、呆滞的局面很明显。而且，事实上，虽然现在一线城市的房价并没有出现明显的下降，但是交易量也上不去。这说明一个什么问题？没有成交量就说明目前房子的价格不被市场所认可，所以这其实也是价格下行的前奏。所以，除了小部分外，中国现在的商品房其实都正处于有价无市的“尴尬”境地。

也正是因为目前的房地产市场确实“不景气”了，所以才会有那么多的中小房地产商会开始转向P2P平台上去寻求融资。

为什么我可以断言到P2P上融资的基本上都是中小房地产商，这是因为大房地产商目前还不需要融资，因为即使目前的房地产市场再不景气，他们维持目前正常运营的实力还是有的。

而且P2P是什么？peer to peer lending，官方的释义是网络借贷平台，是P2P借贷与网络借贷相结合的" 金融服务网站，即由具有资质的网站（第三方公司）作为中介平台 ，借款人在平台发放借款标，投资者进行竞标向借款人放贷的行为。这种网络借贷平台不仅可以面向任何“草根人士”进行借款，而且由于目前在国内还缺乏监管，所以一方面导致平台自身的风险原本就很高，如不断传出来的平台“跑路”风险；另一方面，由于P2P普遍给予投资人超高的利率所以导致贷款的成本更高——我的意思就是，即使大地产商现金流出现了问题，他也可以去和" 银行借钱，何必要去P2P平台上，承担如此高的贷款利率。

所以，那些到P2P平台上借款的都基本上是一些实力不强的中小地商，他们没有能力拿到很好的地皮来开发，也没有足够能力去建一个好的楼盘。而且，他们一般开发的楼盘都在二三线甚至是三四线城市里——而稍有常识的人都知道，这些城市目前房地产的风险已经很大，再乐观的投资者也不能说非常看好某个房地产项目。在这种情况下，这样的房地产项目的风险就非常高，项目资金链断裂的可能性也非常大。

所以，在我看来，这些房地产P2P的项目风险已经和风投一样高了——一旦投资失败，便可能血本无归，这并不是普通的借贷，普通的借贷起码还可以保障借款成本可以追回。

可能有人说，那最起码，他们还有在建的房地产项目或者是其他资产作为融资的抵押，起码还能够保证资金的安全吧？但就算退一步讲，假设这个房地产商开发的项目非常好，而且还有地可以做抵押，那么" 银行为什么不肯借款给你？这就说明你这个项目的风险很大，银行才惜贷。P2P只是一个噱头，它没有太多的技术含量，抵押审核和风险控制也不会做得非常严格，所以才会有这么多项目进来。所以，我觉得这种抵押就是等于“拿棺材做抵押”。即使那个地原本就已经没有价值，但我想拉你上船，我就必须先给你一个" 保险，结果这个保险只是一副棺盖。

在现在房地产周期下行、购买力下降的过程中，房地产的风险其实可能超出很多人的想象。

而且，我需要提醒那些投资人的是，虽然，我认为，这些房地产P2P的项目风险已经和风投一样高了，但其实更准确地说，这些房地产P2P的风险其实比风投更大。

因为，这关于收益率的问题，目前正规的P2P网贷平台利率最高的也仅有20%左右吧，但是风投的回报率最低也至少有个6、7倍。那这里面就有一个收益覆盖率的问题。

比如你拿同样的钱分别投了十个不同的P2P项目或者十个PE项目，假设在这十个P2P项目和PE项目都出现了问题的时候，只要十个PE项目里有一个项目成功，那么它的回报便可以覆盖十个失败的项目。但是在十个P2P项目里，只要有一个失败，那么十个项目成功都覆盖不了其失败的损失。

如果你还不明白的话，我就来给你算一算。假设你有5个亿，分别投5个P2P项目和风险投资项目，假设每个P2P收益最高20％，如果损失一个项目，就直接损失掉1亿元，即使另外投资那4个都赚钱了，也才8千万。但PE项目只要有一个项目成功了，那就是7、8亿元，即使其他的项目都失败了，回报也都能覆盖。

所以，这样高风险的房地产P2P项目真的不要碰。