房企融资新杠杆：巨头变身地产基金 小房企探索合作开发顺水鱼财经

当前，" 房企尤其是对于中小型" 开发商，" 银行的开发贷款几乎" 成为了奢望，" 信托贷款的难度也在加大。

根据国家统计局最新公布的数据，今年1—7月" 房地产开发" 投资增速继续同比回落，相比1—6月回落0.4个百分点至13.7%。

在" 融资数据方面，1—7月，房" 地产开发企业到位资金6.9万亿元，同比增长3.2%，增速比1-6月提高0.2个百分点。其中，国内贷款13111亿元，增长14.7%，处于增长" 趋势。

尽管国内贷款" 融资的环比1-6月略有提高，但记者接触的业内认识普遍认为，今年的融资环境并不乐观。尤其是对于中小型" 开发商，" 银行的开发贷款几乎" 成为了奢望，甚至有银行的分行直接指定开发商的名单，名单之外的企业便无法获得贷款。" 信托贷款的难度也在加大，而且相关人员除了要审核开发商的资质之外，对于具体项目的考察也较银行更加周详、细致。

根据信托业协会统计的相关数据显示，截至2014年第二季度，在信托资金投向中，房" 地产占比为10.72%，比2013年第二季度上升了1.6个百分点。投向房地产的信托资金余额为1.26万亿元，同比增长约55.4%。

另据相关数据统计，7月" 房地产信托资金规模仅为127.45亿元，占比不足16%，这与今年1—7月房地产募集占比25.33%的比例差距较大。

有分析指出，兑付风险的不断出现，以及房地产" 行业不明朗的前景是7月信托融资下滑的主要原因。或许正因为如此，从开发商的经营角度来说，越来越多的企业将" 房地产基金等非传统融资渠道纳入自己的眼界。

根据诺承" 投资发布的中国" 人民币" 房地产基金年" 中报告显示：2013年中国" 人民币房" 地产基金的募集规模达1381.1亿元，同比增长80%。

14.7%、55.4%、80%，银行贷款、信托融资、房" 地产基金三者的规模增长速度一个比一个快，似乎也在说明，房地产" 公司的融资方式也在多元化。而传统的依靠贷款的表内融资则正在逐渐转变为股权和直接融资。

随着地价的不断攀升，中小型房地产" 公司在一些核心城市获取土地的能力正在趋弱。而大型开发商为了提高资金的周转效率，逐渐采取了合作拿地的模式，各种“联合体”频频在土地出让中举牌。

" 万科企业股份有限公司被认为是目前最善于运用合作开发模式的公司，总裁郁亮在今年提出了" 万科的事业合伙人制度，同时强调万科的“小股操盘”的开发模式。

一位" 房地产投资界人士告诉记者，万科这样看来就如同一只巨大的房地产" 基金，依靠自己的品牌影响力在项目层面与不同公司进行股权合作，这样能够解决拿地资金不足的问题。

而合作开发的模式也可有利于海外融资，通过离岸公司控股的子公司与内地公司共同组成一家项目公司，离岸公司只要对子公司进行增资扩股，以达到融资的目的。

同时，目前有多家房地产" 基金正在采取“同股同权”的投资模式。在前两年房地产基金野蛮生长的年代，其更多是被看作信托的替代工具，甚至有人称之为“房地产领域的高利贷”，融资成本从15%—30%不等。这样的融资成本往往不足以支撑一家企业的长期发展。

股权式融资房地产基金则是看重项目的成长性，风险共担，收益共享，“有点类似于" PE的做法”，融资并不以借款体现。但风险在于：如果房地产基金公司没有足够的监督，可能会失去对开发流程的控制权，最终导致项目投资失败。