地产发债政策梳理：“管”与“放”的纠缠顺水鱼财经

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【固收彬法】“管”与“放”的纠缠，地产发债政策梳理——信用债市场周报（2016.10.31）

发改委对于" 房地产企业发债规定一直较为严格；银行间协会的发债要求在2014年开始有所放松，但是放松步伐较缓慢；" 公司债的监管则是大开大合，对于地产企业发债的调控和政府对于地产行业调控步调一致。

交易所地产新规对于杠杆较为紧张的地产企业而言，影响其未来再融资的便利，市场需要注意这一变化对于不同地产主体的影响。

周报关注：“管”与“放”的纠缠，地产发债政策梳理

10月28日，交易所发布文件收紧房地产企业发行公司债进行分类监管。本次分类监管以信息披露为导向，根据采用基础范围+综合指标评价的分类监管标准，综合指标评价主要是企业的基本面情况。列入关注类的企业被要求增加信息披露，引入增信措施和投资者保护条例。此外，对于房地产的资金用途要求更加严格，过往交易所这方面监管较松。

本文梳理了发改委、银行间协会和证监会对于房地产企业发债政策的变动，发改委对于房地产企业发债规定一直较为严格；银行间协会的发债要求在2014年开始有所放松，但是放松步伐较缓慢；公司债的监管则是大开大合，2015年开始地产企业通过公司债大规模发行债券，获取低成本资金。证监会对于地产企业发债的调控和政府对于地产行业调控步调一致。

1.企业债：对地产一直高冷

发改委对于地产公司发行" 企业债规定一直较为严格，早在2004年，发改委发布1134号文《国家发改委关于进一步改进和加强企业债券管理工作的通知》，明确要求募集资金不得用于房地产买卖，而在实际操作的过程中，发改委不接受普通商品房开发企业的发债申报材料。

2011年6月，发改委发布了《关" 于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资，募集资金优先用于各地保障性住房建设。

而截至目前，仅有少数几家普通商品房开发商发行企业债，募集资金用途主要就是保障房。

2.公司债：“管”和“松”，大开大合

2007年，证监会发布《公司债券发行试点办法》，同年，第一例公司债正式上市发行，随后这一平台充分被房地产公司利用。尽管当时的公司债还需要A股上市公司的主体才能发行，房地产的公司债发行规模还是快速攀升。2008年12月21日，国务院办公厅提出，资信好的房企可发行债券，反映监管层对于推进房地产发债进行试验推广。

2008年房地产公司债发行8只，共融资融资157亿，2009年这个数字到了20只共计313.5亿，这还是在2008年9月至2009年7月交易所公司债发行被非正式冻结的情况下完成的。当时的背景下，2009年8月开始，房价快速攀升，地产行业融资需求旺盛。

由于房价的快速上涨，政府于2010年开始第一轮房地产调控，房地产在资本市场的融资渠道也成为调控的目标之一。证监会联合国土部加强对房地产企业融资监管，房企再融资附有前置条件，即必须事先取得国土部和住建部的批复同意。而国土部对于项目审核相当严格，因此2010年之后的一段时间内，房地产企业没有发行过一例公司债。2012年5月24日，上海证券交易所发布《中小企业" 私募债券业务指引（试行）》，也明确规定试点期间，中小企业私募债发行人不属于房地产企业和金融企业，地产企业在公司债融资渠道受阻。不少企业选择海外发债、" 信托获取融资，融资成本往往在10%以上。

2014年全国经济增速下行，房地产销售相对低迷，房价涨幅回落明显，监管层对于地产调控也逐渐放松，房企公司债融资逐渐恢复。特别是2015年公司债扩容之后，因为国内市场发行利率低，房地产企业公司债（包括私募）发行规模快速增加，也是导致“地王”频出的原因之一。
市场周报（2016.10.31） src="http://i8.hexunimg.cn/2016-10-31/186664963.jpg">3.银行间：逐渐放开，步伐较慢

2014年下半年以前，以住宅开发为主的房地产企业很难进入" 银行间市场发行此类债务融资，仅有部分土地开发类城投公司、园区开发公司、商业地产公司允许在银行间市场发行短融、中票、定向工具等。

2014年9月，银行间协会发文允许在国内A股上市的房地产企业进入房地产企业，并推荐企业发行中票品种。2015年6月，协会进一步允许16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业注册中期票据。

银行间对于地产企业发债松绑步伐较慢，动作不及公司债那般大，因此地产行业短融、中票、PPN发行量从2014年开始有所增长，但幅度较小，融资规模也远不及公司债。从数据上来看，短融的发行量地产债短融的发行量要高于中票，原因是短融的发行主体主要是商业地产开发商。

国内资本市场融资渠道往往是地产调控的手段之一，通过控制房企融资遏制杠杆行为是控制资产泡沫的有效方式。对于房地产企业而言，国内发债较为便利，且融资成本较低，考虑到最近两年交易所融资的重要性，相信未来一段时间对于杠杆较为紧张的地产企业而言，未来再融资的便利性大为下降，市场需要注意这一因素对于不同地产主体的影响。

上周评级调整的发行主体2家。

上周评级一次性下调超过一级的发行主体：无

上周涉及交易所质押资格发生变化的债券：无

1.发行规模

上周非金融企业短融、中票、企业债和公司债合计发行约1839.95亿元，总发行量较上周有所下降，偿还规模约1148.81亿元，净融资额约691.14亿元；其中，城投债（中债标准）发行149亿元，偿还规模约307.57亿元，净融资额约-158.57亿元。

信用债的单周发行量有所下降，短融、中票发行量较上周下降较少，企业债、公司债下降幅度较大。短融的净融资额上升幅度较大；但因偿还额的上升，中票、企业债和公司债融资额都有所下降。
融资额166.5亿元；中票发行359.5亿元，偿付275亿元，净融资额84.5亿元。 src="http://i5.hexunimg.cn/2016-10-31/186664966.jpg">具体来看，一般短融和超短融发行834.7亿元，偿付668.2亿元，净融资额166.5亿元；中票发行359.5亿元，偿付275亿元，净融资额84.5亿元。
融资额-46.1亿元；公司债发行512.85亿元，偿付26.61亿元，净融资额486.24亿元。 src="http://i0.hexunimg.cn/2016-10-31/186664967.jpg">上周企业债合计发行132.9亿元，偿还179亿元，净融资额-46.1亿元；公司债发行512.85亿元，偿付26.61亿元，净融资额486.24亿元。

从发行利率来看，交易商协会公布的发行指导利率止跌企稳，与上周基本持平，各等级变动幅度均小于等于2BP。具体来看，1年期各等级上行0-2BP；3年期各等级均上行1BP；5年期各等级上行0-1BP；7年期各等级均下行1BP；10年期及以上各等级变动-1-0BP。
二级市场：成交量大幅上行，收益率整体下行 src="http://i9.hexunimg.cn/2016-10-31/186664969.jpg"> 二级市场：成交量大幅上行，收益率整体下行

二级市场：成交量小幅下降，收益率整体上行

银行间和交易所信用债合计成交6327.13亿元，总成交量相比前期基本持平。分类别看，银行间短融、中票和企业债分别成交2432.02亿元、2316.11亿元、1484.69亿元，交易所公司债和企业债分别成交78.44亿元和15.87亿元。

利率品" 现券收益率整体保持上升趋势，其中一年期短融上升势头迅猛；短中期信用品收益率出现上升趋势，长期限仍延续上周下行趋势；信用利差总体有增有减；各类信用债等级利差总体缩窄。

利率品现券收益率整体保持上升趋势。具体来看，" 国债收益率曲线1年期上行3BP至2.18%水平，3年期上行4BP至2.34%水平，5年期上行3BP至2.44%，7年期上行7BP至2.66%，10年期上行5BP至2.70%；国开债收益率曲线1年期上行12BP至2.44%水平，3年期上行7BP至2.77%，5年期上行7BP至2.95%，10年期下行4BP至3.09%。

各类信用债收益率均以上行为主，长期出现小幅下行。具体来看，中短期票据收益率曲线1年期各等级上行17BP（除低等级上行2BP），3年期各等级上行1-8BP，5年期各等级上行6BP（除低等级上行1BP）；企业债收益率曲线3年期各等级上行1-8BP，5年期各等级上行7BP（除低等级上行2BP），7年期各等级均下行2BP；城投债收益率曲线3年期各等级上行0-9BP，5年期各等级上行3-8BP，7年期各等级下行2-3BP。
收益率曲线1年期各等级信用利差变动-1-14BP，3年期各等级信用利差变动-2-5BP，5年期各等级信用利差变动-3-2BP，；企业债收益率曲线3年期各等级信用利差变动-3-4BP，5年期各等级信用利差变动-1-44BP，7年期各等级信用利差缩窄9BP；城投债收益率曲线3年期各等级信用利差变动-3-6BP，5年期各等级信用利差变动-1-4，7年期各等级缩窄9-10BP。 src="http://i3.hexunimg.cn/2016-10-31/186664972.jpg">信用利差总体有增有减，幅度都较大。具体来看，中短期票据收益率曲线1年期各等级信用利差变动-1-14BP，3年期各等级信用利差变动-2-5BP，5年期各等级信用利差变动-3-2BP，；企业债收益率曲线3年期各等级信用利差变动-3-4BP，5年期各等级信用利差变动-1-44BP，7年期各等级信用利差缩窄9BP；城投债收益率曲线3年期各等级信用利差变动-3-6BP，5年期各等级信用利差变动-1-4，7年期各等级缩窄9-10BP。
收益率曲线1年期AA+、AA和AA-较AAA等级利差缩窄0-15BP，3年期等级利差缩窄2-7BP，5年期等级利差缩窄0-5BP；企业债收益率曲线3年期AA+、AA和AA-较AAA等级利差缩窄2-7BP，5年期等级利差缩窄0-5BP，7年期等级利差未变；城投债收益率曲线3年期AA+、AA和AA-较AAA等级利差缩窄2-9BP，5年期等级利差缩窄3-5BP，7年期等级利差缩窄0-1BP。 src="http://i1.hexunimg.cn/2016-10-31/186664973.jpg">各类信用债等级利差总体缩窄。具体来看，中短期票据收益率曲线1年期AA+、AA和AA-较AAA等级利差缩窄0-15BP，3年期等级利差缩窄2-7BP，5年期等级利差缩窄0-5BP；企业债收益率曲线3年期AA+、AA和AA-较AAA等级利差缩窄2-7BP，5年期等级利差缩窄0-5BP，7年期等级利差未变；城投债收益率曲线3年期AA+、AA和AA-较AAA等级利差缩窄2-9BP，5年期等级利差缩窄3-5BP，7年期等级利差缩窄0-1BP。
市场周报（2016.10.31） src="http://i7.hexunimg.cn/2016-10-31/186664975.jpg"> 交易所市场

交易所信用债市场交易活跃度总体有所下降，企业债、公司债下跌家数均大于上涨家数；总的来看企业债净价上涨321只，净价下跌414只；公司债净价上涨142只，净价下跌268只。
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