地产行业末路狂徒？一触即发的地产基金风险——长富汇银总裁专访记顺水鱼财经

地产基金的野蛮增长去年已经达到顶峰，今年增速已" 经开始下降，2014、2015将是地产基金风险集中爆发期。——《投资界》专访：长富汇银总裁张保国

疯狂增长背后的困境

业内对普遍存在的地产基金运作模式归纳为“以地产基金之名，行项目基金之实”。

所谓“项目基金”，也就是说地产基金的GP 管理人先找到可投资的地产项目，然后再向潜在LP 出资人募集资金。LP 是否有出资意愿，取决于项目的质量，而非地产基金团队的资产管理能力。

而私募基金的传统操作方式是GP 先募集资金，再找项目投资，通常投资多个项目以分散风险，这样的地产基金的规模极小，业内一般称其为“地产母基金”。

以地产基金之名，却用项目基金的方式运作，为LP 提供类固定收益的回报。这些看似地产基金初创的惯例做法，却扎扎实实为日后的运作埋下风险与隐患。

据权威数据统计，截止2012 年年末，中国" 房地产基金的存量规模超过700亿人民币截至2013年年末，中国人民币" 房地产基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437支房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元人民币。2013全年共新增24家房地产基金管理机构，新成立113支房地产基金。

地产基金疯狂前行的同时，地产行业拐点趋势日益显见，房价下行压力凸显，而以往地产私募基金基于“房价必涨”的商业模式将难以为继。随着宏观政策的调整，房地产市场的转向，地产基金更应该反思当初的冲动了。

地产行业真的末路狂徒了吗?

从国内的宏观面来看，基于我国目前以“积极的财政政策，稳健的货币政策”为基调，很长一段时间内，是不会出现大的经济波动的。未来房地产行业可能会增长缓慢、也可能会有向下趋势，但无可否认，参照国际惯例，城市化率低于70%的国家，房地产都是支柱产业，而我国目前的城市化率是52%，城市户籍人口是35%，地产仍将继续保持其在国民经济中占有的重要地位。

与此同时，2014年李克强总理在政府工作报告中明确提出了另一个房地产问题，那就是解决中西部地区一个亿人口的城市化，这个大家都认为是送给房地产市场的一个大蛋糕。

所以，地产行业直接下探的可能性非常小。作为中国经济的一个重要支撑点，地产基金的未来还是很可期的。

长富汇银的未来：

地产行业的好坏虽然对地产基金有着一定的影响，但不能否认，地产基金其实是一种" 金融工具，抛开地产行业的影响因素来说，它都有存在的价值以及盈利的机会，但前提是拥有作为地产基金的专业性和投后管理能力。

市场因素、政策因素使得地产基金行业不断的在进步，而地产基金公司的进步之路也从未停歇，像长富汇银这样敏感的地产私募基金早已开始了不断谋求新模式的突破，如投资更加前端，设计更为合理的产品结构等等。

目前，长富汇银管理着十几支基金，有些项目对应一支基金，有的则是一期基金投向多个项目，2013年北京和上海团队募投规模在40亿左右，今年希望募投规模可以超过100亿。接下来，长富汇银正在准备募集一支海外基金，同时也在设计新的与上下游的合作模式，以及新的退出方式。

长富汇银一直都致力于成为一个多元化的资产管理集团。海外任何一个国家所没有的13亿人口的房地产需求，中国巨大的市场，也使得长富汇银在未来，可能有能力与" 黑石、" KKR去抗衡。

地产基金的未来应该很广阔，中国诞生大规模的地产基金是有市场基础支撑的，整个房地产的行业格局可能会因为地产基金而改变。成熟的地产基金应该最终实现真正的资本与产业的融合。