租购同权海外启示录顺水鱼财经

东地产财经周刊

在' 美国、新加坡、香港等海外市场，租赁市场发展得都比较早，相关的' 法律法规也相对成熟，且大都已实行租购同权。那么，他们具体是怎么做的？他们的成功经验是否值得借鉴

呢？

新加坡|住址-学校距离成名额分配关键

在新加坡，租赁人与房产业主享受相同的公立小学入读权。莱坊亚太区研究部主管霍尼克向《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）指出，学校基于登记住址离附近学校的远近以及公民身份进行招生：若申请人数超过招生人数且必须抽签，则优先顺序为：学童为新加坡公民(SC)且居住地址距离学校一公里以内；为新加坡公民且居住地址距离学校一至二公里；为新加坡公民且居住地址距离学校二公里以上；为新加坡永久居民(PR)且居住地址距离学校一公里以内；为新加坡永久居民且居住地址距离学校一至二公里；为新加坡永久居民且居住地址距离学校二公里以上。而外国人的录取无法得到保证，因为招生名额分配给SC/PR学童后，给非SC/非PR的剩余名额有限。

但是，自2015年7月起，新加坡教育部（MOE）要求学童至少在申请地址住满30个月。在此之前并无规定时长。实施此规定的目的在于防止家长租房并在学童录取后立即搬家。

霍尼克认为，从' 房地产的角度来看，此规定是有益的，因为房产业主和租赁人必须在较长的时间段内致力于社区的发展，这有助于创建更为稳定的邻里关系。这也可在一定程度上有效抑制房地产投机行为，少数情况下，一些家长的行为超出常规，他们会在选择的学区内买房或租房，在孩子完成小学学业后，甚至在完成学校登记后，就立即搬离。在此过程中，就可能导致“学区房”的出现。另一个关键问题是公共住房遍布新加坡——公立学校附近通常都有许多公有住宅，而超过80%的新加坡人都住在公有住宅内。

“值得牢记的一点是，住址-学校距离制度是招生名额分配的主要决定因素，”霍尼克进一步透露，“在一些案例中，家长利用登记地址让孩子进入理想学校，但实际并未居住在登记地址。”

据悉，向公职人员提供错误信息最高可判处一年有期徒刑和罚款5000新元。另外，若有任何人故意利用登记地址从距离优先制度中获益并随即搬离登记地址，则MOE有权重新分配该录取名额。

香港|好学区未必能进好学校

“在香港，我们签下合同、租好房子，再带着含有这个房屋地址的3个月水电煤账单，就可以去其所在小一学校网内的学校报名了，买房和租房都是一样的。”一位正在为自己的儿子在香港报名小学的周女士这样告诉《东地产》。

据Q房网香港董事总经理陈坤兴介绍，香港将小学及中学划分入指定的校网，小学校网是用小数值来区分，中学校网则用18区名字来区分。学校派位会按照学童填报地址的所属区域以分配，“就学区房的租屋情况，香港并没有特别相关的法律规定，只是于小学生及中学校在选校，报住同区地址的学生可获优先，不过亦需视乎学生成绩等因素，香港亦同时容许跨区选校。”

霍尼克进一步解释说，香港的小一入学制度分为两个阶段：自行分配学位阶段和统一派位阶段。在自行分配学位阶段，所有父母可向任意公立小学递交申请。约有50%的小一(P1)学位被指定为自行分配学位，并有一个计分制度。未分配到自行分配学位的学童将参加第二阶段：统一派位。统一派位阶段由两部分组成。甲部为不受学校网限制择校，乙部为受学校网限制择校。甲部中，家长可在任意学校网中选择不超过三所小学。而在乙部中，家长在居住地址所在学校网内选择学校。统一派位计算机程序首先处理不受学校网限制的择校，再处理受学校网限制的择校。

“若学校的学位供过于求，计算机将为每一位申请学童生成随机编号，按编号先后分派学位。此举是为确保所有申请学童受到公平对待。这意味着居住在好的‘学区’也并不一定能够获得附近好学校的学位。一些家长可能会为了提高“中奖”概率而伪造登记地址，这样做的结果就是面临最高14年有期徒刑的重刑。”他这样告诉记者。

租赁者权利受法律保护

“海外市场中，通常住房的租赁者的权利受到很好的法律保护，业主不能随便解除租赁合同，即便根据合同解除，也需要较多的赔偿。承租方一般都拥有较多的权利，包括该物业转让时同等条件下的优先购买权等，”高力国际华东区研究部董事陈铁东告诉《东地产》，“住房租赁者通常会通过法律途径来解决可能有的争端，使自己的租赁行为和租赁合同得到法律最大程度的保护。”

与此同时，在海外市场中，对于子女教育的问题，一般公立中学和小学和幼儿园，都是采取“就近入学”的原则。法律规定，任何居住在这个学区内的孩子，都享有免费义务教育的权利，家长只有提供居住证明（租房合同、水电费单据等），就可以报名上学区内的公立学校。

“公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税，学区的资金跟房地产税的数额是成正比。学校资金多，则有财力提高教学质量。无论是购买学区内的房屋或租住学区内房屋，就可以通过就近原则进入到所属学区的学校直接就读无需考试，实现了‘租购同权’。” 陈铁东进一步指出。

霍尼克则认为，香港和新加坡的登记制度可能并不完美，无法完全解决社会经济阶层分割问题。但这种制度为租赁人和房产业主的孩子入读公立学校提供了平等的机会，“租售同权政策的基础是一个公平的学校招生体系、合理的执法和处罚措施防止滥用体系以及一系列辅助性住房政策。否则，“学区房”价格将进一步攀升，因为在租售同权政策下，更多人会涌进学区租房市场，这将导致房屋需求上涨，有限的供给则进一步提高租金收益率，最终导

致更多房地产投机者的流入。”