迎接大象飞舞的时代顺水鱼财经

近期以来，人民币兑美元呈现了快速升值走势。

截止9 月上旬， 人民币兑美元升值幅度达到6.71%，已经超越2007年、2008年6.41%和6.60%的升值幅度。其中，8月份人民币走势创造历史纪录，人民币兑美元汇率单月升值幅度达2%，是从2005年人民币汇率机制改革以来，人民币兑美元单月升值幅度最大的纪录。

汇率的急速变化，改变着市场预期。那些美元负债较多的公司，将录得巨额汇兑收益；而一年之前，情况则是完全相反。连日来' 地产股的走势，已经对汇率超预期的升值做出积极反映。而曾经一度被房企视为另一条道路的国际化，如今看起来显得有些不合时宜。所有这些急剧变化，都在指向一个事实——经营稳健才是应对波动的不二法宝。

这一切都表明，货币仍是左右' 房地产走向的关键变量。

事实上，人民币兑美元的波动，仅仅是货币政策中的一个方面。目前国内的信贷市场，呈现相对复杂局面。而厘清房地产业的信贷扩张、繁荣与衰退周期，则容易看清行业面前所处的加速洗牌阶段。

在信贷扩张的周期中，房地产业' 投资需求受到刺激，开发商负债增加，同时过剩的流动性推高了' 土地、库存、在售楼盘等资产的价格，行业繁荣正向强化，温和通胀刺激了信贷进一步扩张，放贷主体意愿增强，投资需求大幅增加，开发商大举负债，各种资产价格大幅上涨；当央行为控制通胀，收缩流动性时，信贷扩张终止并进入紧缩周期时，投资需求、消费需求下降，资产价格出现下跌，对信贷市场形成负反馈，放贷主体意愿下降，房地产市场开始去杠杆化，企业进行债务清算，并在随后进入库存抛售阶段，各种要素价格全面下跌，行业步入萧条，同时等待另一个信贷扩张周期的到来。

显然，目前的市场，已经经历了上半年银行放贷意愿下降，行业去杠杆化，一些实力不济的中小企业正在被挤出的阶段。

近期两家公司的发债，是个重要信号。一家龙头房企，发行的公司债利率为4.35%；而另一家激进的闽系房企，公司债券利息则为7.5%；两家公司相比，3.15%的信差，将造成财务结果上的天壤之别。事实上，财务数据上的变化，已现端倪。' target='_blank' >东方证券的数据亦显示，2017年上半年大、中、小型房企毛利率分别为33.4%、31.7%、30.4%，三类企业分化明显，大型

房企与小型房企的毛利率水平较去年同期显著提高。2017年上半年大、中、小型房企资产回报率（ROE）分别为6.3%、4.0%、4.3%，大型房企在盈利能力方面相较中、小型房企凸显了比较优势。

对周期把握较佳的龙头地产公司，已在上半年加速出货，同时减缓拿地，降低财务杠杆，克而瑞数据也显示，前8月TOP20房企的销售增速高达50%；相反，相当数量在信贷繁荣周期中过度负责的中小企业，上半年表现不及预期。随着四季度年关来临，那些此前财务激进的公司，未来将逐步承压。同时，考虑到拿地端的变化，一旦时间拉长，那些激进的中小房企，最终将难逃出局命运。

和钢铁、煤碳产业传统巨头在今年迎来业绩剧增的好时光一样，剩者为王的逻辑下，如果说前三年还是大象起舞的话，那么眼下正迎来大象飞舞的年代。