鼎信观点丨地产行业整体风险可控 局部风险需防范顺水鱼财经

9月19日，受' 中国银行(' 601988,' 股吧)业监督管理委员会（以下简称:中国银监会或银监会）邀请，鼎信长城董事长' target='_blank' >章华以行业专家身份为银监会做' 房地产金融方面专题培训指导。

 值此地产行业正经历本轮调控之际，中国银监会力邀鼎信长城以行业专家的身份对系统内监管干部开展培训指导， 解读行业趋势，分析行业风险，不仅体现了中国银监会对鼎信长城地产金融专业能力的肯定，而且从细微处展现了银监会为国民经济保驾护航的强烈责任使命感。

 董事长章华从鼎信长城丰富实践经验出发，从当前房地产形势分析、房地产风险分析及防范、房地产长效机制探析、房地产未来发展趋势等五个篇章全面系统、详尽专业的解读房地产金融形势及风险管控。

鼎信长城认为，房地产市场规模高点已至，但短期内仍是经济稳定器，后期将步入稳定发展时期。行业整体风险可控，局部风险需防范。房地产风险防范上，一方面需从行业周期、行业政策、城市线、潜力项目、优质房企、管理团队和交易条件七维视角加强风险防范，另一方面要加快推进房地产长效机制建立，促进行业健康平稳发展。

以下为报告精华摘要：

当前房地产形势分析

一、行业整体方面：房地产市场新增规模高点已至，前7月商品房销售面积已达8.6亿平米，销售金额已达6.8万亿，预期今年整体销售将与去年持平，整体进入平稳发展期。行业盈利逐年下降，已转入白银时代，并逐渐步入存量房主导时期。

二、行业政策：317以后后调控政策加剧出台，行业全面调整

本次调控政策，中央政策层面坚持住房居住属性，加强行业监管；地方政策层面因城施策，分化明显。围绕“房住不炒”，以限购、限贷、限价、限售、限商等“五限”为操作手段，八仙过海各显神通。

三、房产市场：楼市降温，限价城市成交量下滑明显，不限价城市市场表现相对良好，市场总体住宅库存持续回落

受行政调控影响，限价一线、二线及三四线城市成交量大幅下跌；非限价城市成交量稳步上涨，城市轮动，各线城市周期分化。随着三四线城市火爆销售，总体住宅库存持续回落，截至今年7月底，全国住宅库存创33个月新低，去化周期回到2012年水平，去库存效果显著。预计短期内热点城市平衡供求仍面临多项挑战，一、二线短期维持调整格局，三、四线市场火热难以持续，部分涨幅过大的未限价城市恐会深度调整。

四、' 土地市场：整体呈现“量平价涨”态势，一二线城市受土拍政策限制，溢价率不能真实表现，而环一线周边三四线异军突起

今年上半年土地成交规模与去年同比微涨3%，三四线土拍高热带动溢价率大幅上升。另外一二线城市土拍政策花式繁多，从而导致溢价率不能真实体现，如北京' （楼盘）：限' 房价、限地价、竞自持；上海' （楼盘）：推出纯租赁地块；广州' （楼盘）：限地价、竞配建、竞自持、摇号；保定' （楼盘）：双限双竞，购房人在取得不动产证10年内不准买卖房屋等等。预计今年下半年土地成交规模逐步回升，一、二线土拍竞价有望回归理性，而三、四线城市地价仍可能提升。

五、房企层面特征如下：

房企集中度大幅提升，TOP100房企销售金额集中度已达58.1%，马太效应凸显；负债率高企下，融资渠道不断收紧，成本升高；行业盈利不断恶化，但大型房企所定业务目标高企；地价高企下，房企拿地方式日趋多元；各房企发展特色鲜明且范围延伸；高人才、高机制、高模式推动房企由大向强转化，同时加码多元行业布局。

房地产整体风险可控 但局部风险需防范

一、房地产整体风险可控

短期看房地产仍是经济稳定器，对经济社会发展与稳定有巨大推动作用。2016年房地产行业增加值直接占GDP比重6.5%，间接拉动近50个行业，总占GDP超20%。2014-16年全国财政总收入的近30%来源于房地产行业。

从金融视角看，开发贷相对风险较小；中国居民储蓄率高，按揭贷相对风险低，居民部门资产负债率为50%；按揭贷与GDP约占30%，占比相对较低，低于' 美国、日本等国。因此房地产整体风险可控，风险不会大概率发生。

从房价收入比看，全国整体平均比值为7.2，处于合理区间，风险可控。

 二、局部风险需加以防范

短期看，从稳民生、防范资产泡沫诉求角度，部分价格上涨过快三四线城市将面临政策加压风险；从城市线角度看，非都市圈周边三四线城市需求不足，短期购房需求集中释放后恐难以为继；房企负债率整体偏高，截至2016年底上市房企平均资产负债率为77.26%，需要适当降杠杆；金融降杠杆及调控加剧背景下，行业集中度提高，马太效应凸显，中小房企生存日艰、风险加大，需警惕中小房企资金违约风险；未来部分大房企，可能由于过度激进、业绩目标不理性、负债率过高、战略布局失误、踏错城市线、陷入周期陷阱等，出现风险事件，需加以防范。

房地产风险防范：七维视角看行业如何防范风险

一、清晰认识房地产行业周期，行业周期内，顺周期“布局”，逆周期“' 投资”，跨周期“变现”。

二、我国房地产行业受政策影响大，准确把握房地产行业相关政策，防范政策风险。

三、选好城市线，布局三大都市圈，结构性机会长期存在。

纽约大都市圈、伦敦大都市圈等国际实践证明都市圈是大都市发展必由之路，当前以人口为支撑、资本为先锋，中国都市圈迎来大发展时代。

四、从区位位置、具体规划、周边配套、产业交通、供需比及成本售价等多角度研判项目，正确做好价值判断，优选潜力项目。

五、围绕ROE、IRR做好公司分析，选择优质房企开展业务合作。因为优质房企能将成本、销售、进度进行三位一体专业管控，在锁定风险前提下追求高收益。

六、系统和个人相结合，打造优秀管理团队，重点关注项目经理选择，把控房地产开发投资全流程关键节点及进度。

七、设置完备增信措施、合理交易结构、安全退出机制来把握交易条件，降低项目风险。

加快房地产长效机制建立 促进行业健康平稳发展 长治' （楼盘）久安

一、关于房地产长效机制

2016年底中央经济工作会中建立长效机制， 需围绕“满足人们住房需求”这一主题，对住房的投资政策、信贷政策、税收政策以及土地政策等进行全方位的梳理，以此为基础搭建制度框架，促进行业平稳发展。

二、如何建立长效机制

正确认识房地产行业价值和作用，客观冷静看待行业的发展阶段和面临的长期问题，要形成稳定可测的金融政策和外部环境，避免过山车式的政策调控。

（一）供给侧及金融、' 法律层面探索建立房地产长效机制具体方式

1、土地供给端：建立完善合理的土地供应机制和供应结构。一二线增加宅地供应，大幅提升土地容积率，降低农业、工业用地比例；三四线谨慎合理供应。建立两种所有制土地权利平等的制度；

2、住房供给端：完善多层次住房供给体系，加大供应。通过“租购同权”、“共有产权住房”等制度，加大租赁住房等住房有效供给；完善供应结构，多层次满足住房需求。

3、金融层面：建立支持“住”抑制“炒”的稳健投融资制度。保持稳健中性的货币政策；调控进入房地产资金总量，降低房企杠杆。

4、法律层面：建立健全房地产法律法规体系。

（二）需求侧探索建立房地产长效机制具体方式，包括调整税负设置，推动' 房产税落地；发展都市圈，分散需求；管理和稳定预期，政府公开土地、住房供应等情况，同时透明化、市场化运作，稳定社会预期；信息联网，住房登记信息、土地登记信息、房源信息全国联网，实现互联互通，从而为“差别化”楼市调控及房地产税的征收提供政策依据等。

鼎信长城基金(博客,微博)是国内领先的产业投资管理公司，投资领域涉及PE投资、房地产投资及境外投资等，累计投资规模数百亿，其中地产投资业务版块已成为全国领先的地产基金品牌。鼎信长城与主流金融机构及行业领先的顶尖机构开展广泛而深入的合作。同时，受多家大型金融机构委托进行投资及资产管理，是主流机构最受信赖的专业管理机构。凭借专业的投资能力，深厚的金融资源，完备的资产管理体系，一流的管理团队及顾问团队，鼎信长城连续四年被清科集团、投中集团、融资中国、第一财经等权威机构评为全国最佳产业基金。秉承“五优投资原则”以及“规范、专业、专注”的工作理念，鼎信长城将致力于成为世界级最受尊敬的产业基金。包括' 招商银行(' 600036,' 股吧)、' 中信银行(' 601998,' 股吧)、' target='_blank' >包商银行在内的多家主流金融机构也曾先后邀请鼎信长城开展主题培训。