房贷利率见顶了？顺水鱼财经

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全国首套房利率已经连续上涨了9个月，最近的迹象显示，上涨的势头似乎有所缓和。部分地区，比如南京' （楼盘）甚至出现了首套房利率的下跌。

看到这种状况，不少人惊呼，房贷利率似乎要见顶了。然而真的会这样吗？

暴哥的看法如下：

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1、在利率市场化不断深化的阶段，尽管房贷具有一定的政策调节性，但依然是市场利率中的一员，它变动的基本方向并不会超出市场利率走向的整体趋势。

因此，房贷利率见不见顶，最关键仍然要看市场利率未来的走势。

那么未来市场利率怎么走呢？

这个所谓市场利率中的市场当然是指我们中国的市场，但是中国的市场利率又不完全受到我们自己的主观控制。

从外部环境来说，08年以后，15年之前，欧美各国的货币政策就一个字——宽松。宽松到正常货币政策无效，得寻思着用非正常的手段，才能刺激经济。

这种背景下，对于我们中国来说，从货币政策角度上，其实我们独立性是很强的。因为我们可以根据自己的经济状况来及时调整货币政策，而不用过分担心，' 美国等西方国家的货币政策收紧，走强带来的负面作用。

然而，最近3年，随着美联储依序退出宽松、' 加息、缩表，欧洲央行减少购债规模、' 英国加息等等西方国家一系列的收紧措施作用下，此前国内货币政策的宽松度逐渐消失，且随着未来预期之内的欧美货币政策继续收紧，宽松度会进一步收窄。

从内部来说，大会之后，监管层面上其实目前来看更加严格了（IPO立竿见影），而且从几位金融部门的负责人的态度反映出一种对金融风险的忧虑。这意味着，监管可能不但不会放松，反而会进一步提高。这种提高也许不像此前的疾风暴雨式，但其深度和广度绝对不亚于以往。

监管强化，需要货币政策的配合，不然事倍功半。而且监管本身自带市场利率上行的作用。

所以，市场利率未来上行可期，房贷作为其中一员，焉有不继续走高的道理？

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2、此前，暴哥曾经提出过一个观点，到现在这个阶段，银行调整房贷利率早已不是政策因素这么简单，而是有充分的自主性。

从银行的角度出发，市场利率的变动对应的反映出其资金成本的变动，而房贷作为银行的一种盈利方式，实际上是反应了借出资金收益率。

做买卖的都知道，低买高卖，银行这种做资金买卖的行当，必然也要服从这个基本规律，亏本的买卖银行不会做。

现在，银行的资金成本逐步抬升，但房贷等收益端其实并没有水涨船高，同步抬升。

根据央行公布的季度个人房贷利率走势和1年期' target='_blank' >上海银行间利率（看作是银行的借钱成本）走势我们会发现，此前两者保持的利差，正在迅速的收窄。

在进入低速发展阶段以后，银行面临着越来越大的压力，盈利端增长如果不能覆盖潜在资产质量变差和债务等问题，那么经营风险可能会更大。

央行个人房贷利率和1年期上海银行间利率走势图，两者迅速缩窄 src="http://i2.hexun.com/2017-11-12/191606061.jpg"> 央行个人房贷利率和1年期上海银行间利率走势图，两者迅速缩窄

因此，实际上银行自身已经具备强烈的提高利率的意愿，ZF的影响力，反而可能倒过来成为抑制其提高利率的因素。

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3、' 房地产市场本身不是一个完全市场化的市场。ZF作为重要的参与方有强大的影响力。

现在为了避免房地产市场过热，ZF采取了限制房贷额度，定向加息等手段。

就限制房贷额度而言，持续性的额度限制，会导致房贷成为和刚刚发售的苹果X一样成为一种稀缺资源。

俗话说稀缺就会有溢价。想要及时获得房贷，买房者需要拿出溢价来。

根据最新的消息，年底房贷额度持续紧张，包括四大行在内的很多银行，很多地区，今年的房贷额度早已发完，出现了无贷可放的情况。

不少购买者为了买房给出超过银行贷款利率的价格。这种情况延续下去，无疑会从买卖双方，博弈的角度进一步助推房贷的走高。

在市场中，有一个例子，几乎所有人都不喜欢，甚至反感，就是发灾难财。举例来说，当飓风来临的时候，民众会抢购水、食品、工具等基本物资。此时某些商家会坐地起价。

商家的表现无疑令所有人反感。但是，从另外一个角度讲，商家或许并不是单纯的把利益最大化这么简单，而是起到了调节市场的一个作用。

提价之后，无疑会抑制不同人的需求，抑制程度最深的是那些实际需求最低的，而真正有需求的往往不在乎价格的弹性。所以，从供需平衡的角度来说，需求减少了，供给不变，反而有助于长期市场的稳定。

如今在房贷限量的情况下，银行和购房者之间可能也会出现相类似的情况，（而且银行不存在囤货的现象）其结果是清除掉投机者，让房子真正落到刚需人群手里。

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4、观察最近几个月的国债收益率我们会发现一个很尴尬的状况，长短期国债收益率持续性的倒挂，已经不是一个偶然的现象了。

利率倒挂的原因很多，有资金需求层面的，有对' target='_blank' >于利率下行诉求层面，有国债结构层面的等等。无论什么原因，利率传导不畅，利率倒挂长期存在都不是一个正常的情况。

未来利率倒挂得到解决应该说是必须的。那么怎么解决呢？两个办法，要么短期利率下来，要么长期利率上去。

为了应对美联储等外部因素，短期利率下行恐怕很难，那么只能是把长期利率推上去。

以房贷的期限来说其实本身算是长期利率的一种，因此，房贷会摆脱长期利率上行的控制，而独自起舞吗？估计也很难。

收益率走势图，利率倒挂（点击图片可以看大图） 5" src="http://i3.hexun.com/2017-11-12/191606062.jpg"> 5、7、10年国债收益率走势图，利率倒挂（点击图片可以看大图） 5

最后，房贷利率究竟会涨到多少呢？

暴哥看到的一些分析给出的结论是6.8%左右。从银行息差的角度来看，6.8%并不是不可能的。

这个利率高吗？暴哥想提醒大家，我们现在依然处于低利率的环境下，觉得6.8%高也许只因为我们习惯了这几年相对低的利率环境。

货币正常化长途慢慢，但作为投资者或者购买者，我们得逐步适应，调整对于利率环境变化的心态，不要太过单相思，想当然。

当然，最终能不能到6.8%，暴哥也还是有所保留，毕竟得考虑刚需人群的购房成本和金融风险的大局。

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（责任编辑：张洋 HN080）
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