海南楼市进入下半场顺水鱼财经

从去年10月起，全国主要一二线城市开始限购限贷，而海南还在去库存。今年年初，被限购的一二线城市资金涌入海南，来自岛外的投资客在风娇日暖的海南整层扫楼，2月份全省库存需要23个月去化，在6月底减少至11个月，而2015年末的商品住宅去化周期为45个月。

据国家统计局数据，今年一季度，海南房屋销售面积同比增长103.8%，销售额同比增长132.2%；成交均价达12639元/平方米，直接逆转房价连跌五年的局面，海口、三亚两城一路高歌猛进，两市轮流占据全国70个大中城市新建商品住宅价格月环比涨幅第一的位置。据海南省统计局数据，全海南共10个市县' 房地产开发投资占比超过全省平均水平，其中，临高、三亚、陵水房地产开发投资占当地固定资产投资总额的比例均超过70%。

从今年4月起，海南开始了一系列堪称“五花大绑”式的调控，包括停止批准套型建筑面积在100平方米（含）以下的商品住宅建设；暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续；启动海口市区、三亚、五指山、琼海、保亭、白沙、琼中七个市县限购；将海口、三亚、万宁和陵水四个市县住房限制转让年限提高到5年。

炒地和炒房同时被严厉打击，海南楼市在三个月疯涨之后被迅速收紧。同时，海南省住房和城乡建设厅主要负责人在今年7月表示，商品住宅去库存已不再是海南省房地产市场调控的主要任务，主要市县去库存任务可认定为基本结束。下一步的重点应为稳定房地产市场，控制量价异常波动，防止大起大落。

海口楼市

海南省住建厅从去年11月起已停止对外公布备案价，多家楼盘销售人员和机构介绍的全市均价在15000元/平方米左右。经济观察报记者通过实探发现，海口城区内碧桂园、金地、绿地等多个在售楼盘比6月份上涨10%左右，龙华区的海口碧桂园最近一次开盘均价为13000元/平方米，最受欢迎的三房均价为16000元/平方米。开盘时间未定的金地华府预售价在16000元－17000元/平方米之间。不在限购区域内的住宅上涨较快，以东海岸的千江悦为例，目前在售均价为18000元/平方米。

已被限制报建的100平方米（含）以下中小户型，没有特别的上涨。以海口碧桂园为例，其最近一次开盘在11月中旬，63平方米的两房售价上半年为12000-13000元/平方米，下半年为16000元/平方米，与三房价格持平，金地华府的现场销售人员也表示，两房的小户型预售价不会高于三房。

上涨更多的是成交量，海口碧桂园的两房仅剩顶层两套处于被预定状态，无可售房源。一季度的疯涨刺激了岛内购买力，一名林姓本地居民称：“我从去年底房价刚涨时就想买二套房，但一直犹豫不决，没想到过年后会涨得那么快，8月份赶紧买了一套88平的两房，单价比我去年看中时高了6000块。”

一位从岛外来海口就业但还未拿到本地户口的彭姓购房者称，迫于一季度火热的楼市，她抢在没限购前买了一套60多平方米的小两房。

海南锦城房地产咨询公司董事长' target='_blank' >王路表示，限制100平方米以下户型的报建，确实能够在短时间内促进中小户型的销售，但海南现在与内地一样，限制预售价，从根本上抑制了成交价的再次暴涨。海口多个项目的现场销售人员称，虽然100平方米以下小户型在禁止报建后已成稀缺资源，但依照过往经验来看，岛外的自住购房者多以家庭为单位，100平方米以上三房还是最受欢迎的户型。

岛外投资客目前能够买到的小户型产品，还有商住公寓。海口碧桂园预计在下个月开盘不限购的克拉公馆，预售价在14000元/平方米左右。但克拉公馆的现场销售人员表示，目前的岛外意向客户还不是很多，无论是自住还是投资，岛外购房者还是倾向住宅产品。

调控已影响了房企的开发模式，海南楼市或将迎来新旧秩序的更迭。据王路介绍，上半年想进海南的房企多数是“赶紧来，再不来我就掉队了”的短炒心态，而现在开始转换为中长期的角度看待海南。

他还表示，以前的外来开发商找咨询机构做市场沟通，拿地前看一个简单的市场报告就可以了，但现在，前期的调研工作可能要做一个月，包括大量的海南历史和市场研究，还细化到了各个区域的盘点。

海南房屋的建设规范也正在朝内地一二线城市看齐。今年为应对建筑垃圾污染，海南提出了全装修，不久后海南将会进入精装时代。海南今年还规定了商品住宅规划报建审批规模，不得超过年度商品住宅建设指导性计划确定的规模。去年底海南出台了“两个暂停”，即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

本土的一些小型开发商在这种趋势下被逐渐淘汰，一位在2010年海南被定位国际' 旅游岛时成立房地产公司的开发商人士向经济观察报透露，他在前两年已全部停掉了地产开发业务，转做其他行业，“以前海口的房子很好做的，现在又要讲究楼间距，还要设计车位面积，我们的技术比不了金地、雅居乐，就不做了。”他说。

一家海口本土的大型房企营销负责人向经济观察报介绍，公司成立十年以来一直在100亿元左右的销售额徘徊，近两年竞争逐渐激烈，逼迫他们开始筹划跨越式扩张。“我们的计划是在五年内规模翻5倍，从去年开始加速拿地，不进步就会被淘汰。”这位负责人说。

海南旅游业转型

海南省发改委称，今年一季度全省房地产开工投资占总投资比重、房地产税收总额占地方税收比例双双超过50%。据海南统计局初步核算，2017年上半年全省房地产业实现增加值216.67亿元，同比增长24.0%，居各行业之首。

为守护生态红线，海南在今年永久停止了四个中部生态核心区市县（五指山、保亭、琼中、白沙）开发新建外销房地产项目。2016年，海南当地环保局向儋州市的恒大海花岛28个项目下达《责令停止建设决定书》，责令海花岛项目改善污水处理设施和控制人口规模。

“随着房地产的大规模开发，政府手里拥有的优质资源已经很少了，对生态红线的压力很大。”王路说道。

进入海南的开发商还将迎来产业升级，例如海航地产去年开业的商业项目日月广场，原设计的大部分地面建筑移至下沉广场，下沉广场的上方留出了大面积的市民休闲空间，项目总投资40亿元，其中环保投资达10亿元，海航地产内部人士透露设计方案是经过与政府沟通后修改的，比原计划增加了约20%的成本。

一位海口地产从业人员透露，早期海口是粗放型的卖地增收模式，现在政府更倾向于出让配建产业的地块。其还表示，以前的配建产业，开发商多数还是先建住宅卖房，很多承诺的写字楼都不了了之，现在海口市政府已明确规定必须先建完产业配套，才能建住宅。经济观察报记者也在海口市区看到了一些新建成的新型产业物业，如有SOHO办公楼和孵化器的喜盈门，位于大英山的' 互联网大厦和创客大厦等。

海南省新任省委书记刘赐贵此前担任过五年厦门市委副书记和市长，新任省长沈晓明此前任职上海市委常委期间，还任中国（上海）自由贸易试验区管理委员会主任。

去年1月，海南被确定为全国首个全域旅游创建省。今年4月，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确提出海南国际旅游岛建设发展的六大战略定位，其中包括我国旅游业改革创新的试验区。刘赐贵曾在公开场合表示过推进全域旅游的重要性。

推广全域旅游的第一步就是进行旅游转型。此前记者从2016年海南经济运行情况新闻发布会获悉，海南省2016年全年接待游客总人数达到6023.59万人次，但据新华网报道，实际的旅游收入仅为600亿—700亿的规模。而据国家统计局数据，同期的厦门市旅游人口为6800万人，旅游总收入达970亿元。

去年以来海口、三亚等十余个市县吸引了一大批旅游投资项目，海南省去年全年签约旅游项目58个，签约金额1551亿元，其中海口观澜湖度假区、三亚亚特兰蒂斯、儋州海花岛旅游综合体等81个旅游重点项目总投资额约为450亿元。

同时，海南还在通过商业开发激活旅游业红利。过去两年，外来的商业配套在快速增加，已进驻海口的商业包括万达广场、新城吾悦广场、绿地中央文化城、观澜湖新城、恒大文化旅游城等。