还在三四线抢房的人们，你们可能要失望了！顺水鱼财经

从2015年底，到2017年中期，全国人民经历了一波史无前例的' 房价飙升，这轮飙升从一线城市发起，然后迅速蔓延到二三四线，但在一二线先后被强限后，三四线的房价依旧疯涨。

从2017年全国261个城市房价中位数的排名来看，前40名中，有20个是三四线城市，其中温州' （楼盘）、三亚' （楼盘）、珠海' （楼盘）、苏州' （楼盘）、东莞' （楼盘）、廊坊等三四线城市的房价甚至超过了宁波' （楼盘）、武汉' （楼盘）、石家庄' （楼盘）、合肥' （楼盘）、郑州' （楼盘）等二线城市。

我们知道，一二线房价的飙升最基础的原因是因为房子的供应量低于需求量，当房子成为一种稀缺资源，房价上升是必然趋势。那三四线呢？这些三四线城市中原本就有大量库存无人问津，房价长期处于低而稳的状态，可存量未降，房价先升，反倒引发房子被疯抢的局面。

如此局面没有钱和购房意向的支撑是不行的。

那么，哪来的钱？或者说，哪来那么多闲钱？

这主要得益于政府的棚改货币化改革。

其实棚户区改造由来已久，按照安置模式可以划分为两个阶段，第一阶段是2004-2014年间，实物安置和货币安置模式并重，以实物安置为主。第二阶段为2015年至今，安置模式重心逐渐转向货币化安置，2015年8月，《住房城乡建设部' target='_blank' >国家开发银行关于进一步推进棚改货币化安置的通知》出台，明确棚改货币化安置为去库存的重要手段，并要求各地棚改货币化安置比例不低于50%。具体到各地政府执行时，多数三四线城市的货币化安置比例已经高达80%，而2017年房价飙升的芜湖' （楼盘），比例为100%。这样一来，城镇里的老破小不见了，' 老百姓(' 603883,' 股吧)们拿着补偿款去买新房，新房的库存量也明显下降。

那购房意向呢？

我们可分为三类客户群体：

首先是逃离一二线的购房群体。从16年起，被一二线高房价和严限购打晕的人群不在少数。这些人从一二线被挤回三四线老家，和那些拿着拆迁安置款的人一起涌入售楼大厅，他们买房一来是为给自己留条退路，二来也是希望自己买的房子能搭上此轮房价暴涨的大潮。

其次是改善型客群。自全面二孩政策开始实施，许多有了二孩的家庭对大户型产生需求。据南方日报对主题为《“二孩”催生改善需求升级，“换房2.0时代”你准备好了吗》的全媒体网络调查结果显示：120平米以上的四房户型最受“二孩”家庭青睐。

第三是受羊群效应影响的群体。三四线城市人群的购房意识往往是被周围其他人带动起来的，如果周边亲朋都开始买房或者讨论房价，自己免不了也会受到影响。

但是，面对房价的暴涨，很多人开始思考：

三四线真的能够支撑起这么高的房价吗？

这里我们需要考虑影响房价的三个重要因素：

人口，政策，' 土地。

首先，关于人口，对于大部分三四线城市来说，人口在不断向一二线大城市迁移。一位网友曾去过多个三四线城市做调查，发现大量' 装修好了的或完全没装修的房子空置着。有人说，“由刚需客撑起来的房价才是真房价”，但许多购买三四线房子的业主只是把买房当成投资。

而且，三四线城市目前正是需要发展的时候，如果用高房价阻碍人群涌入，反倒不利于经济的发展，并会对未来房价形成反噬。虽然目前在三四线已买房群体还沉浸在房价上涨带来的获益中，可从长期看，即使以后想割肉甩卖，恐怕也没有人愿意接盘了。

其次，关于政策，这是对三四线房价影响最显著的因素。之前如果没有棚改货币化政策的出台，三四线去库存的效果不会如此明显，房价也很难猛然抬高。

在此轮去库存进程中，一些省市已经达到预期效果，棚改货币化进程随之放缓。

1月中旬，山东省召开住房城乡建设工作会议，明确提出，将“鼓励棚改、拆迁实物安置，取消货币化安置奖励”，这对减弱货币化安置推动房价上涨将起到积极作用。

依照2017年全年商品房待售面积比2016年下降15.3%，其中住宅待售面积大降25.1%的进度，货币化安置方式必然会在更多省市削减力度甚至取消。没有了闲钱的支撑，房价又还有多少上涨的空间？

最后，关于土地，2017年虽然是三四线城市大力去库存的一年，但是新工地的开建也在火热进行。2017年，拿地最积极的50家房企的拿地重点转向三四线，全年在三四线的拿地面积同比增加了145%。

从上图我们可以看出，虽然新开工面积与销售面积的累积差值的增速在逐渐放缓，但新开工面积与销售面积的累积差值在逐年上升。在年轻人大量外流的三四线，供大于求是必然趋势，如果这时房价还一直上扬，只会让房价泡沫越来越多。

那在这个时候，三四线的人们该怎么买房？还能不能买？如果你是刚需，买是必然的。如果只是为了投资，不如去强二线买房，现在一线城市已被强限，买房难，想在短期内升值更难，而在强二线城市买房要相对容易些，并且，许多强二线城市正开展抢人大战，前景看好。

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