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智谷趋势（ID：zgtrend） | 旺角黄局长
2018年地方' 两会开完，最大的波澜是会前爆出的“GDP造假”事件，再然后就一切风平浪静。
不过，想也能想到，那么大的波澜，水面哪是说静就能静的？
地方两会最有价值的信息就是“账本”，这也是最让地方纠结的。所以，每年都是公布GDP的时候腰板挺直，晒账本的时候小心翼翼。
哪些项目该精确，哪些项目该模糊，总是要来来回回推敲、打磨好几次。
这些公开的数字表面看来枯燥无味，但对于局长这种有多年驾龄的老司机来说，里头可是干货满满。
这两年最热的词莫过于“' 土地财政”。中央多次强调要降低地方对土地财政的依赖，那么实际情况如何呢？
我们选35个重点城市近几年的财政报告，以土地收入为切入点深挖，还真是挖出了点东西。
这儿先扔三块砖头出来——
以“移动金融”叫响全球的杭州' （楼盘），它的财政实在没有表面那么风光；
说不上好坏，老牌一线城市广州' （楼盘），它的' 房价未来5年都将停留在“二线”水准；
在这一波最严调控之下，真会有城市熬不住率先松动……
所有这些问题的答案都藏在地方财政报告的“土地收入”一项中，它们与各地楼市构成一种“镜像”。
谁在裸游，谁在演戏，一切都一目了然。
01
老说土地财政，但地方政府到底有多依赖卖地，吃瓜群众心里真没多少点数。
业内常用“土地财政依赖度”，也就是用城市土地出让金收入/市级一般公共预算收入×100%，来进行分析研究。
百分比越大，表示地方对土地财政的依赖度越高。
不算不知道，一算真是吓一跳。看图——
当然，这毕竟是全国最热的城市，那些个三四线就算政府想卖地，都不一定有人接盘。
财政部没骗人。它今年1月25日公布说，2017国有土地使用权出让收入超过5万亿，同比增长40.7%，再次刷新历史记录。
说好的调控呢？说好的房住不炒呢？
这两年土地财政依赖度在逆风中坚挺不倒的城市，除了前面提到的三个，还有佛山' （楼盘）、济南' （楼盘）、珠海' （楼盘）、三亚' （楼盘）、福州' （楼盘）、无锡' （楼盘）、青岛' （楼盘）……
虽然政策有滞后效应，但不得不让人怀疑，地方上是不是留了一手。限价也好，限购也罢，本质上只是把卖地的冲动挪到了背后，根本没有消除。
最让我们感到意外的，是在这份长长的名单上遇到了杭州和广州！这两座城市平常可是大家眼中的一股清流啊！
是不是有什么难言之隐？
02
全国GDP超万亿的城市，除了北上广深之外，就是天津' （楼盘）、苏州' （楼盘）、重庆' （楼盘）、武汉、成都、杭州、南京' （楼盘）、青岛、无锡、长沙' （楼盘）十座城市。
在这个强二线的俱乐部中，杭州是一座非常复杂的城市。
杭州，在一般公共预算收入方面的结构，健康到爆表。
超90%，意味着除了税收之外，杭州的各种行政收费、罚款少到了极致。或可以说，这个城市大约是中国最不扰民的城市，对企业吃拿卡要少，非常佛系。
但是，当我们在土地财政依赖度方面搜索杭州的身影时，我们发现数据高得吓人——
2017年，杭州的土地出让金高达2190亿元，比一般公共预算收入多出600亿。当年全国657个城市中只有两个城市的土地出让金超过2000亿，一个是北京，另一个就是杭州！
不乱收费，还要花钱，钱从哪里来？只能是卖地。最近3年，杭州在35个样本城市当中，土地财政依赖度排名第三！拉长4年看位则列全国第2！
这个引领了' 中国互联网方向，甚至是中国未来的城市，民营经济、创业氛围充满了活力，连上海' （楼盘）人都甘愿来这里充当硬盘。谁能想到，杭州形象竟然大部分是由土地财政撑腰的。
杭州花钱为什么多？一，城建过猛；二，债务较高。
近几年，杭州的基础设施' 投资力度非常大，画风一日一变。
以地铁为例。仅去年，杭州同时上马在建的线路就有足足10条，包括1号线延伸线、2号线二三期、4号线、5号线、6号线、临安线、富阳线、绍兴' （楼盘）线、海宁线等，其数量之多，线路之密，令人瞠目结舌。随便拎出一条，总投入都是数百亿元的底价，这些钱都要从哪里来？
以2015年为例，
高投入当然就意味着高负债。当年举的债，含着泪也要还完。
这方面，杭州公布得有点含糊。我们能找到的最新完整数据是2015年，彼时杭州光是还地方债务本金，就要拿出656.11亿元，占了全市财政规模约32%。
于是，最终的解决方案就是卖地。反正，地都是地方的，只要符合城市规划纲要，只要在省里给的指标内，我爱咋滴就咋滴。
我们可以大胆预测，未来几年，杭州的土地财政依赖度依然会高居不下。
在供给方面。虽然主城区的土地开发强度（建设用地与全域土地面积的比值）已超过了国际30%的警戒线，但全市的开发强度只有13%左右，比起上海、深圳' （楼盘）这些地方是低得不要不要的，供给存在很大的空间。
在需求方面。2020亚运会越来越近、民生工程刚性支出，轨道建设嗷嗷待哺，诸多张嘴都要求土地出让必须高歌猛进。
在大量的土地供应之下，面包一多，面粉就不会贵到哪里去，杭州的房价会保持平稳状态。别说厦门' （楼盘），就是要全面赶超广州都不容易。
杭州距离它的一线梦，还有一段小距离。
03
最近一年来，关于一线格局大洗牌的争论甚嚣尘上，广州被认为是那个最有可能掉队的城市。
从数据上看，2015年-2017年，广州土地财政依赖度平均68%，在样本城市当中排名第9。而北上深只有为37%，26%，24%，排在倒数。这说明，广州是一线阵营中唯一没有走出土地财政怪圈的地方。
其实四个城市里头，广州的土地出让金收入并不是最高的，近三年土地出让金总共也才2900亿元，比起北京、上海四五千亿要少一大截，跟深圳的水准差不多。
问题，出在一般公共预算收入这个分母身上。
自2010年以来，广州的地方财政收入增速在一线城市当中垫底，北上深用了5、6年的时间，就实现了翻一番的小目标，而广州至今还有一段距离。
根据各地的统计年鉴，广州虽然贵为一线城市，但全市税收收入仅为1055.2 亿元（2016年），分别只有北上的23.7%、18.8%。或许这并不让人惊奇，毕竟北上的经济体量非常大。
广深放到一起就更清楚。
广深的GDP相差无几，但广州的税收收入只有深圳的41.6%；
不仅低于天津、重庆，还落后苏州。
不过话又说起来，广州也是有点小委屈。除了苏州外，北京、上海、天津、重庆是直辖市、深圳是计划单列市，出生的时候都含着金钥匙。这几个地方的财政收入除了伺候中央外，剩下的基本都归自己，而广州还要上缴给省里边，去照顾粤东西北的小兄弟。
宝宝心里苦啊，为广州心疼十秒钟。
为了不从一线滑落，继续保持区域竞争的优势，广州会有很强的动机在土地出让上做文章。
一，它没有北京上海那种“国有建设用地负增长”的政治红线。
二，它也不像深圳那样无地可卖（后者土地开发强度49%），有着南沙、黄埔、花都等广阔的后花园。
可以预见，在' 房地产行业的下半场，广州仍会沿着依赖土地财政的惯性前进，推出大量土地。基于前文分析的逻辑框架，广州也会保持住平稳的房价。
因此未来好几年里，广州的房价都不可能追上同为一线的北上深，其价差会保持高位震荡，甚至不排除会继续拉开距离。
04
欣赏完广杭的账本，我们最后来聊一聊财政与楼市调控之间的暧昧关系。
自2016年以来，房地产行业进入史上最严调控，全国近110个城市/镇发布了270多次调控政策，其中就有45个城市限购。
从过往的经验来看，土地财政依赖度越大的城市，其首先放松限购的可能性就越大。
限购——土地出让收入减少——阶段性的土地财政危机——为了不失血过多地方选择救市。
这种逻辑在历史上屡次得到验证。
2013年2月，中央出台国五条，对于房地产市场的调控大为升级，多地楼市进入冰冻期。一年半之后，46个限购城市中有36个城市捱不住，仓惶放开限购。
所以我们看到，近来土地财政依赖度最高的那几个城市，比如南京（第1）、合肥（第3）、济南（第5）、武汉（第8），在这一波抢人大战中也是叫的最凶，最起劲的。
以南京为例：
去年5月，对硕士放开限购
去年12月，在本市就业创业的高职、大专以上学历不限购
今年1月4日，40岁以内本科生可直接落户买房
这种以人才新政为幌子的画风好不清奇，既能落得一个爱人才的美名，又能给土地市场松松土，真是大大的有才华。
在早前的文章中，我们就提到目前地方财政收支压力大，而地方政府债务问题已是中国经济最大的“灰犀牛”，中央制止地方政府违法违规举债的力度不断加码，地方融资渠道要么缩紧，要么受限。唯一能速来钱的方式，就是想办法卖地了。
短期内，虽然中央已经明确提出了大力发展租赁市场，但可部分代替土地财政的房地产税还不可能那么快落地，所以大家依赖土地财政的模式很难改变，仍会继续持续下去。
现在的问题是，在这一轮新的调控中，谁最有可能率先撕开更大的口子？我们认为，当一个土地财政依赖度高的城市同时爆发以下特征时：
一二手房价倒挂
地王迟迟未动工或捂盘
土地出现流拍或者溢价率走低
说明开发商处于观望状态，入市意愿较为低迷，土地市场有步入下滑的征兆。长久下来，地方政府有可能会扛不住。结合三个特征的新闻一排查，有几个城市就上了名单，分别是南京、合肥、杭州、武汉。
接下来会怎样，你懂得。
谁会成为下一个兰州' （楼盘）。我们等着瞧。
附表：
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