房企整体资金状况仍较好 私募基金将面临洗牌顺水鱼财经

“中国" 房地产开发企业整体资金状况当前仍然较好，特别是今年一季度。把房地产开发企业投资额和融资额相比，今年一季度是近十年开发企业最好的时期。”这是住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士在“2013全球房地产基金中国峰会城市巡演·杭州站”上指出的。她同时还透露：“房地产直接融资仍然是未来房地产企业融资的主流，但也正面临着新一轮的优胜劣汰，特别是房地产私募基金，现在发展非常快，下一步竞争、淘汰值得高度警惕和注意。 ”

直接融资仍然是未来主流

由于去年下半年全国房地产销售形势开始好转，全社会整体流动性比较充足，所以房地产开发企业整体资金状况仍然较好。秦虹指出:“把房地产开发企业投资额和融资额相比，今年一季度是近十年开发企业最好的时期。不过其结构还是有问题，很多大企业真的不缺钱，资金来源相对比较丰富，但还有一些企业，特别是一些中小企业资金链偏紧，他们的资金状况没有得到明显改善，但是总体上资金状况趋好。”

值得关注的是，这几年来房地产开发企业的资金来源里直接融资的比重，已经出现了明显上升。由于充足的民间资本看好房地产等原因，房地产直接融资仍然是未来房地产企业融资大势所趋。而在直接融资里，近年来房地产私募基金的发展速度是普遍受到高度关注的。“最初国际投行来中国投资，通常从境外把钱百分之百地拿到国内，但实际操作并不容易，因为有严格的外汇环境限制，在做项目投资的时候，审批过程非常艰难，往往需要好几个月批复，肯定会对交易产生影响。”第一太平戴维斯中国董事长刘德扬表示，“因此，近两年很多外资机构热衷于做人民币的地产私募基金。一方面这个是在当地募集的资金，规避了外汇管制;另一方面基金面对的是国内投资者，对中国的情况更了解，不像国外进来的资金方不熟悉中国市场，有时候只敢投资一线城市。”

在快速发展过程中，房地产私募资金自身发展已发生了一些变化，秦虹指出，房地产私募基金已从过去偏债型投资开始转向实股型投资，股权和债权并重的投资模式;原来依附于开发企业的基金逐步发展为独立基金;多元发展的投资趋势非常明显，过去房地产私募基金主要是投住宅，现在只有50%投住宅，还有50%投非住宅，商业地产、工业地产投资比例出现增长格局;过去房地产私募投资基金分散在各个环节。现在越来越多的房地产私募基金的投资往上走，大部分不涉及到拿地环节，因为拿地环节上有很多风险。

在刘德扬看来：“国内的房地产私募基金还是刚刚起步，体量规模还不算大，过去一两年它也是做一些短平快的项目，比如说融资、贷款这方面的，这主要是因为中国的投资者比较精明，需要看到一些成功的投资运作，才会追加投资。”

私募基金面临优胜劣汰

近几年房地产私募基金发展速度惊人，其风险也已经逐渐引起了各方重视。秦虹认为，未来直接融资面临着新一轮的优胜劣汰，特别是房地产私募基金现在发展非常快，下一步竞争、淘汰值得高度警惕和注意。

长富汇银投资基金管理(北京)有限公司总裁张保国赞同这种观点，他指出：“近几年是房地产基金的野蛮增长年，这既是好事，也是坏事。好事情是这个行业发展速度会更快，面临的机会会更多。但是随着发展速度加快，房地产基金门槛的不断抬高，管理规模的扩大，风险必然出现。”

刘德扬表示：“私募基金的优胜劣汰，取决于其信用度。主要指基金是否能在规定的回报期限内，完成既定的投资回报率要求。基金周期一般是5-7年，在这样的背景下，地产基金很难持有需要长期运营才能成熟的商业地产项目，而只能选择更容易有着稳定投资回报的写字楼或变现的住宅项目。此外，对于一些刚刚崛起的潜力区域，私募基金也会尽量避免进入，不会像开发商那样从零开始投资，一旦基金超过期限无法退出套现，在投资者面前失去信用，就很难再融资了。”