客服热线：
手机版
二维码
3月21日，新川将迎来2018年的第一场土拍，两宗地约147亩，均为纯住宅用地。按照出让文件，本次将采取“设定底价的配建并无偿移交一定体量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”方式进行拍卖，基础移交租赁住房面积比例为15%。
一号宗地位于新通大道以南，新泽三路以东，锦和路以西，向北隔新通大道与正成南郡与中铁城锦南汇相对，与梓州大道（红星路南延线）直线距离四百多米，与在建的地铁6号线（原地铁11号线一期）新通大道站七百多米。宗地右边即为去年高投所获地块，目前该地块仍无任何动静。
宗地净用地面积约64.51亩，可开发体量8.601912万㎡，计算容积率2.0，建筑密度不大于28%，起拍楼面价为9500元/㎡。出让文件中显示，项目全装修成品住宅比例为100%，无偿移交或自持租赁住房须与项目内其他商品住房采用同一装修标准，且不低于出让文件载明的装修标准。租赁住房计容建筑面积不小于宗地计算总建筑面积的15%，租赁住房单套建筑面积控制在60-120㎡之间，各类户型按60㎡、90㎡、120㎡的标准设计建设，面积配比为2：3：5。同时明确了建筑工业化要求，单体建筑预制装配率不低于20%，并采用BIM技术进行设计施工。
锐理君实地踩盘发现，该宗地目前已经完成打围，内部无未拆除的建筑物，但有一些庄稼生长，西侧地块较多土堆，高低有落差，东侧地块内部较为平整。两块地之间的道路已成型，暂未投入使用。从区位到资源配套到宗地体量等来看，一号地都可以算作是优质地块。
二号宗地位于观东二街南侧，中柏大道以东，距离地铁6号线（在建中）观东站不足两百米，与正在修建中的北大资源紫境府、融创香璟台直线距离九百多米。同样位于观东二街，与本宗地隔地铁6号线相望的是金隅以楼面价12800元/㎡斩获的91.54亩地块，目前该地块围挡已打好，内部土地已经平整，预计要动工。
该宗地净用地面积约82.5亩，可开发体量 10.999752万㎡，计算容积率2.0，起始楼面地价9500元/㎡。出让要求与宗地一相同。宗地内部无未拆除建筑，并已经进行平整；宗地西边部分距离路面两三米的高差。宗地西侧挨着新川湿地公园，目前还未完工，从长远来看，出门即公园，步行不远便是地铁站，加上较大的体量，纯住宅性质，宗地二的条件也比较出挑。与宗地一类似的是，该地块也有配建和无偿移交租赁住房的要求。
实际上，新川作为楼市板块被广为熟知和认可也是近两年的事，这既与城市变迁，区域轮动发展相关，也受市场行情推动，更得益于政策与规划红利。
新川板块来源于规划面积10.34平方公里的新川产业园区，基于“产城融合，职住一体”的定位，除了地铁与四通八达、宽阔的道路出行外，园区计划建设综合医院1所、学校22所、8座社区综合体“邻里中心”，约865亩“新川之心生态公园+11.6万平方米湿地公园……生活配套丰富齐备。据悉，今年有6座领里中心将开建，对此，锐理数据也做过专题解读》》》锐理视角| 新川邻里中心今年开建社区商业打造新思考
新川十宗拍卖地块研判
肉眼可见的大好前景，对各大开发商来说应该有十足的吸引力。根据锐理数据监测，在近五年多的时间里，新川板块内的土地成交量呈上涨趋势，共成交21宗，其中2017年占了10宗，2016年贡献6宗。仅近两年入主新川的房企就包括华润、万科、' target='_blank' >北京金隅、融创、北大资源、德商、高投等等。
板块拍卖出让土地 来源：锐理数据" src="http://i1.hexun.com/2018-03-14/192625212.jpg">
2016年至今新川板块拍卖出让土地 来源：锐理数据
虽然新川科技园为产业园区，却是按照“一座城”的规划进行打造，从2016至今的土地出让中亦可发现端倪：住宅用地大量出让，其中以2017年的表现最为明显——成交10宗地，7宗皆为住宅用地，包含4宗纯住宅用地，面积达235亩，而接下来出让的两宗地同样为纯住宅用地，合计147亩。
去年新川板块商品住宅备案均价为12039元/㎡，拍卖土地成交楼面价均价为9998元/㎡。新川近两年出让的宗地，目前只有2016年的三宗地已经呈现项目，一个是正成南郡，去年的备案均价为13121元/㎡，一个是融创香璟台，去年备案均价14552元/㎡，一个是北大资源紫境府，目前暂未开盘。而去年出让地块，都暂未有大的动作。
值得一提的是，去年拍出4宗纯住宅用地中均有特殊要求，被高投拿下的两宗连襟地块为人才公寓项目用地；另一宗也被高投摘得的宗地则需要无偿移交计算面积16%的租赁住房；而金隅获得的地块移交租房比例高达41%。本次出让宗地同样有移交租赁租房要求。从宏观层面看，这是对“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”政策的践行；从具体层面，也是新川乃至高新区吸引人才的重要举措。
2016年至今拍卖十宗地块位置分布图本次土拍看点
1.“案例”在前 结果将如何？
从宗地所处位置看，一号宗地东侧挨着的即是去年高投以楼面价13900元/㎡竞得的32.81亩地块；二号宗地临近金隅的93亩地块，成交楼面价12800元/㎡。位置相近，且起拍价四宗地均为9500元/㎡，都有租赁住房移交要求。在2017年成都成交楼面地价排行中，金隅和高投的这两块地分列第五和第十。因此，本次将拍卖的两宗地成交结果有很大的想象空间。
2.两宗地将花落谁家？
新川预期看好，潜力价值巨大，因此能吸引万科、融创等巨头进驻；但有限价调控、地价高企、移交要求等诸多因素，难度升级，对房企也是极大考验。两宗地的归属也引人好奇，会是高投等“老手”还是有“新咖”加入新川战局呢？
写在后面
新川板块不仅在近两年里开闸放出大量住宅用地，实地走访中也可以发现，板块内还有成片的未开发用地，也就是说新川土地储备雄厚，未来将会陆续释放，对房企对购房者来说都是机会。但同时，对开发商来说，更多的是挑战。
市场表现来看，从2015年开始新川房价一路走高，同时新房和二手房价格形成明显的剪刀差，板块溢价能力得以体现。随着城市向南发展，需求外溢，主城尤其是城南渐趋饱和，新川跃升为主力承接区，可以吸附大量的购房者；同时产业从业人员也将成为板块客群的重要组成部分。
不过，地价攀升，拿地成本高企是该板块最需要面对的难题。根据锐理数据监测，2016年底，新川商品住宅均价才破万，而现在地价起拍价已在万元左右；在城市中优规划之下，土地容积率降低，走改善路线，做高端产品是实现溢价，获取利润的最好途径，也是当下房企主流做法。但是，一方面目前的限价政策是不得不考虑的问题，还有租赁住房移交的要求；另一方面，在改善当道的市场环境下，拿地企业都在做高端做改善，竞争激烈程度可想而知，如果后来者没有创新突破，没有可以形成差异化的产品，无疑会陷入不利境地。
本文首发于微信公众号：锐理数据。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
想了解更多关于《土拍前瞻|新川147亩纯住宅用地即将开拍 看点与宗地实况抢先...》的报道，那就扫码下载和讯财经APP阅读吧。
