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摘要根据投资风险的高低，私募房地产基金通常被分为四类：核心型(Core)，核心增益型(Core plus)，增值型(Value added)及机会型(Opportunistic)。4种基金的目标投资回报率各有不同，其中核心型约7~9%，核心增益型约为9-12%，增值型的投资回报率高至12-16%，而风险最高的机会型私募房地产投资基金，其目标回报就相应更高，一般大于16%。
房地产基金被称为私募基金专门用于房地产投资的分支，最早出现在上世纪70年代末期，但直至90年代，中国房地产行业才开始接触房地产基金这个舶来品，而中国房地产基金的真正运作却在2002年以后。在经历了10余年间的发展后，房地产基金已发展成为一支横跨房地产和金融两大行业的重要力量，拥有较强的行业影响力。 【">详细】 +0
根据投资风险的高低，私募房地产基金通常被分为四类：核心型(Core)，核心增益型(Core plus)，增值型(Value added)及机会型(Opportunistic)。4种基金的目标投资回报率各有不同，其中核心型约7~9%，核心增益型约为9-12%，增值型的投资回报率高至12-16%，而风险最高的机会型私募房地产投资基金，其目标回报就相应更高，一般大于16%。
1在资金募集上，主要通过非公开方式面向少数机构投资者或个人筹集，它的销售和赎回都是基金管理人通过私下与投资者协商进行。另外在投资方式上也主要以私募股权或是债务的形式进行，很少涉及公开市场的操作，一般不需要披露交易细节。
2资金来源广泛，如养老基金、保险公司、富有的个人、大学捐赠基金等;私募房地产基金多采取有限合伙制，这种企业组织形式有很好的投资管理效率，并避免了双重征税的弊端。
3专家的专业化管理，在房地产行业，知识和经验很难从一个地区转移到另一个地区、从办公大厦转移到商场。若没有私募房地产基金，机构投资者只能从事直接的个案投资，不但要承担系统性风险，还必须承担甄别楼盘、实现交易过程的交易成本，但是经由专业性投资管理的私募房地产基金，机构投资者可以投资于不同地区和不同类别的房地产。
4.降低交易成本，房地产市场不仅是一个不完全竞争的市场，而且也是一个信息高度不对称的市场。在房地产交易中很容易无形中付出多重成本，而由多数投资者以“集合投资制度”形式设立投资基金，并聘请专家管理，将形成规模优势，降低信息不对称，进而大幅降低交易成本。
5多采取权益型投资方式，较少涉及债权投资。私募股权投资机构也因此对被投资企业的决策管理具有一定的表决权，部分控股型投资甚至完全依赖于基金专业团队的自主开发。
6投资者投入私募房地产基金的股权流动性差，属于长期投资范畴，所以投资者会要求高于公开市场的回报。
7分散风险，房地产本身的特点决定了房地产投资是一个很难中途抽回的长期投资。尤其在房地产市场不景气时，其投资的外在风险更大。私募房地产基金可以通过运用各种投资交易安排来主动控制投资风险。
8风险与收益组合的灵活安排，私募股权房地产投资基金本身的弹性很大，内部出资人结构设计灵活多样，在某些私募股权房地产投资基金的安排中，LP的优先级有多层，各层LP根据其风险承担程度不同而约定不同的收益率、退出条件、赎回周期等条件，投资者可以根据自身的情况，以及自身对资金的预期安排来选择相应的LP投资层级。
上世纪70年代末期：房地产基金被称为私募基金的是专门用于房地产投资的分支，最早出现在上世纪70年代末期； 90年代：直至90年代，中国房地产行业才开始接触房地产基金这个舶来品； 2002年：中国房地产基金的真正运作却在2002年以后。当年，上海中城联盟投资管理股份有限公司，作为国内最早的房地产基金管理机构由多位地产商共同出资设立。
星浩资本成立于2010年8月，是一家具备房地产开发及商业管理能力的基金管理公司，其执行团队位于上海，专注于投资中国首创、高成长性、高回报率的创新型城市综合体，网罗中国核心活力民企。
核心能力：通过资源汇聚，产生放大效应
集“融投建管退”于一体，以基金业务循环为基础，嵌套地产投资和开发经营业务循环，同时提供创新商业地产运营业务循环。
投资策略：聚焦长三角，兼顾全国投资机会
一、项目周边具有较好的经济基础和成熟的商业氛围，拥有区域性的商业影响力；
二、项目所处的城市正处于新兴城市快速成长的通道之中，城市化、产业及消费升级的需求亟须新一代城市综合体提供助推；
三、项目所处的区域集聚了深厚的企业资源，拥有良好的投资氛围和包容性的地域文化基础。
星光耀Ⅰ期基金：成立于2010年11月，目标规模37.00亿元，于2011年3月完成资金募集，Ⅰ期共240万平方米的投资，包含大连、哈尔滨和南通的三个项目，四家LP分别为：复兴集团、阿里巴巴、泰豪科技、华谊兄弟。
星光耀II期基金：成立于2012年5月，目标规模20.00亿元，于当年11月完成资金募集，实际募集金额约19亿元，II期共72万平方米的投资，包含上海和苏州的两个项目，七家LP分别为：复兴集团、苏宁电器、华谊兄弟、阿里巴巴、上海巨人网络、乐仁堂医药及泰豪科技。
星光耀Ⅲ期基金：成立于2013年5月，目前处于募集阶段，预计总募资规模将达到45亿元，募集完成后，连头两期基金总规模将超过100亿元。该基金入场门槛较高，为3000万元，专注于投资总规模30万至50万平方米的大型商业项目。与前两期基金全是股权投资基金不同，该基金将涵盖债权、优先级及劣后级等多元化结构产品。
（注：下图中排名分别出自清科2011年、2012年地产私募行业报告）
投资布局展望：
星浩资本副总裁黄海滨曾在接受投资圈微访谈时表示，房地产基金投资的是稀缺资产，可充分抵御通货膨胀，实现保值与增值，同时房地产基金相对PE更加稳健，回报率通常在15%-25%之间。而退出方式包括物业销售至陆续清盘，项目股权转让等。
而对于整个房地产投资走势，黄海滨认为，地产基金投资份额会陆续加大，潜力巨大，如在美国，房地产80%是地产基金投资的，开发商投资的份额仅20%，而在中国仅有1%是地产基金投资的。
地产基金是一个大资金调动频繁且非常注重专业性的行业，光有募集能力和金融学识是远远不够的，地产基金团队还需要对地产开发非常专业，甚至要超过一般的地产开发人员，并严格保持自身的第三方独立客观性，才能严谨把控住项目的风险。
截至2012年底，中国已投资或拟投资房地产行业的机构数为421家，房地产基金个数为545支。其中以开发商为背景，以PE机构进入房地产投资领域，以基金背靠产业为背景的这三类机构成为房地产基金的中坚力量。
高力国际董事朱磊认为，近期土地市场回暖，险资、基金、信托等进入房地产行业越来越普遍，像星浩资本这样自身拥有基金管理平台的企业，拿地还是有优势的。
星浩资本的三合一模式既不同于只募资不开发的专业投资机构，也不同于房地产企业自身发起的基金，它的好处是可以给投资人充分的投资信心：五年收益期内，募资人将全程负责项目开发与运营，即不放任项目不管，也没有多余项目分割人力资源。
