中资财富流通新图谱： 从纯住宅到多元投资顺水鱼财经

本报记者 唐韶葵 上海报道

中资境外投资在最近5年发生了明显变化，进而影响全球财富新秩序。据莱坊研究部门统计，过去一年，中资海外投资增长保持10%-11%的增速，其中华人资金来源占比上涨，从投资产品、渠道都变得多元，比如从住宅到商业、酒庄、物流地产等。

莱坊日前发布的最新《财富报告》显示，对于私人投资者来说，商业地产仍然是十分重要的资产类别，私人投资者单项地产交易规模也日趋庞大。2012年，价值超过十亿美元的交易不过寥寥几笔，交易总价值只有50亿美元；到了2017年，价值超过十亿美元的交易总价值已上升至200多亿美元。值得关注的是，交易投资者类型也在发生变化：过去，只有机构投资者或' 房地产公司有实力进行' 大宗交易，现在家族、私人投资者的参与活跃度逐年增加。

莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅接受21世纪经济报道专访时分析指出，最近5年，中国内地资金对外投资已跃升至全球第三位，尽管有关部门在去年出台“限外”相关法规，可能会影响一些投资的进度，但到今年第一季度为止内地资金对海外房地产投资仍然强劲，实现了10%-11%的年化增长。

私人投资者占比43%

莱坊报告显示，价值超过五亿美元的交易总价值从2012年的210亿美元上升至2017年的530亿美元，价值超过五亿美元的交易成主流。在去年所有价值超过十亿美元的地产交易中，由私人投资者完成的交易占交易总价值的43%。

亚洲成为此类大规模交易的主要需求来源，占比总交易量的2/3。比如，去年最引人瞩目的香港中环中心办公楼51亿美元收购案，就是由私人投资者以财团形式完成。

中资海外大宗交易在2017年达到了450亿美元之多，大概占据全球2、3位（第一位是香港地区）。而且，个人资金投资相比机构占比的提升是一个新趋势，以前个人资金投资豪宅、酒庄，如今更趋于多元化，比如星级酒店、物流地产等。

中资全球投资汹涌，从亚洲超级富豪人数的绝对值上超越欧洲可见一斑。虽然与全球平均水平相比，欧洲的占比仍有10%，但其成熟的市场难以匹敌亚洲市场的无限活力，亚洲的增长率达到了15%。截至2017年末，亚洲的超级富豪人数为3.58万，而欧洲为3.51万。

纪言迅指出，以十亿美元交易为界线，这已是富豪们一种维持财富的隐秘方式，投资标的以房地产为主。莱坊调查的受访者表示，2017年客户的房地产投资增长了56%，仅次于增长率达62%的股票 投资。事实是，去年商业地产的交易总量达8400亿美元。北美洲的房地产投资份额为46%，紧随其后的是欧洲的房地产投资，占比36%。亚洲的房地产投资份额为17%，排名第三，与前两名的差距较大。世界其他地区的房地产投资份额仅有2%。

中资投资多元化

莱坊资本市场研究部主管Anthony Duggan认为，投资者的首选目标是发展成熟、资金流动性强、交易透明的房地产市场，全球前十大城市每年吸引了接近30%的年总投资交易量。对于首次投资外国市场的投资者而言，伦敦和纽约等市场透明、资金流动性强的城市无疑具有极大的吸引力。

由于日本、香港、新加坡等成熟市场投资普遍低收益，以中资为主的亚洲资金越发倾向于以风险曲线为参考、在海内外寻求投资机会，首选英美商业地产。在进行跨境购置投资时，中资投资者也倾向于投资医疗地产、养老地产和物流仓储地产等更为专业的商业地产。在上述超出十亿美元门槛的交易中，主要涉及办公楼买卖，而超出五亿美元门槛的交易涉及的资产类型更加多元化，包括购物中心、酒店和工业设施。

莱坊商业研究合伙人William Matthews认为，大宗交易更加高效，还可以带来资产管理机会。

莱坊全球研究部主管Liam Bailey指出，英美等地的物业流动性加强，房地产对冲通胀属性增强，是促进投资上涨的因素。不过需要指出，' 美国、中国、' target='_blank' >加拿大和' 英国的利率或将上涨，欧洲央行开始缩减其量化宽松政策。尽管这些变化将带来更为紧缩的货币政策，借款人仍然可以在2018年获批相当低的借贷利率。

此外，纪言迅指出，尽管境外也出台了限制中资投资的相关政策，但未来五年内，中资投资的增长仍将保持强劲。