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杭州绿城再陷被“调查门” 资金链或有断裂危险顺水鱼财经

核心摘要:继本月上旬爆出“要被海航收购”传闻后,绿城再陷“被银监会调查信托风险”风波中。绿城不仅市场份额已缩水两成,还要面对净资产负债率高的窘境,企业资金链条已面临严重大考。 <BR /> 钟爱足球事业的董事长宋卫平,在本赛季恐再无心恋球。 继本月上旬爆出“要被海航收购”传闻后,在22日再陷“被银监会调查信托风险”风波中。后者被媒体冠以“调查门”事件,亦确让绿城有扼喉之痛,不仅其当日股价急速下挫16.23%,降至两年多来最低位,还席卷整个地
外汇期货股票比特币交易继本月上旬爆出“要被海航收购”传闻后,绿城再陷“被银监会调查信托风险”风波中。绿城不仅市场份额已缩水两成,还要面对净资产负债率高的窘境,企业资金链条已面临严重大考。

钟爱足球事业的" 绿城董事长宋卫平,在本赛季恐再无心恋球。

继本月上旬爆出“要被海航收购”传闻后," 绿城在22日再陷“被银监会调查信托风险”风波中。后者被媒体冠以“调查门”事件,亦确让绿城有扼喉之痛,不仅其当日股价急速下挫16.23%,降至两年多来最低位,还席卷整个地产股市场,拖累多只内房股罕见大跌。

虽然随后,绿城多次紧急澄清其未被调查,信托融资亦没问题。但非理性时期,市场信心薄如纸,信任危机与市场雪崩可瞬间发生。据" 网易财经了解,在愈收愈紧的楼市调控重拳下,绿城不仅市场份额已缩水两成,还要面对净资产负债率高达163.2%的窘境,企业资金链条已面临严重大考。有“楼市赌徒”之称的宋卫平,不知道能否再次上演惊天大逆转,一切都是未知数。

绿城再陷被“调查门”

“调查门”事件,让绿城上下情绪恐慌。而这一情绪的引爆点,来自于一篇外媒的报道。9月21日,路透社网站发布了一则消息称,银监会发文首次对特定的一家" 房地产公司——绿城及关联企业" 房地产信托业务进行清查,并根据项目运行情况注明风险判断意见。

一时间,风声鹤唳。当晚,绿城即在其官方微博上和澄清公告中做出说明,称公司并没有从银监会接获任何有关调查的官方通知,有关声称的调查亦并不是针对绿城集团。

“据我了解,银监会经常会对信托公司的各类业务进行调查,不会是特别针对绿城一家。” 绿城董事会常务副主席兼行政总裁寿柏年对" 网易财经亦如是表示。

不过,多渠道澄清,却难阻传言的扩散。可以看到的是,9月22日绿城中国股价暴跌16%,降至两年多来的低位。彼时的宋卫平,还在北京参加中超俱乐部投资人会议。面对当时媒体记者的追问,宋卫平反应平静,却随即召开了据称是绿城史上反应最迅速的一次新闻发布会。

“9月22日晚11点多,我接到绿城媒体公关部的消息,告之23日上午新闻发布会的时间、地点。显然,这是一次临时决定召开的发布会。”杭州某媒体人士告诉网易财经称,从爆出传闻的“调查门”事件,到绿城房地产集团紧急召开新闻发布会,间隔不过48小时,这大概是绿城对新闻事件做出回应速度最快的一次。

据他介绍,绿城房地产集团董事长宋卫平身在北京,行政总裁寿柏年人在青岛,只有执行总经理曹舟南匆匆赶回杭州,负责对包括“调查门”事件在内的一系列“财务危机”传闻做出公开回应。

而在发布会现场,曹舟南再次强调,“我们没有接到银监会通知”;“绿城所有信托产品都合法合规”;“公司资金运营情况比较良好”。

“银监会不定期检查信托贷款属于正常行文,而相关文件也是下发给系统直属部门,而不是企业本身,因而绿城本身是肯定不会收到相关通知。”浙江银监局办公室某科长对网易财经如是介绍说。但对于部分媒体信之凿凿提到的,银监会要求各银监局配合信托公司填写《信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表》的通知,该科长却予以否认,称从未收到此类通知。

“随着房地产市场和房地产信托业务的政策调整,银监局一直会关注相关的信托业务。当然也会对具体项目进行了解,包括绿城的房地产信托项目,我们也是在关注的。但是并没有接到通知,说要进行所谓的清查。”上述浙江银监局人士称。

该说法也在北京银监局办公室以及浙江工商,得到了同样的认同。同样,据网易财经调查,与绿城有着紧密信托业务合作的" 杭州工商信托股份有限公司、" 中国平安信托总部等信托公司,也均否认收到上述调查通知表。

融资下的“囚徒”困境

“房地产销售锐减,不靠降价回笼资金,却把宝压在信托方式上筹措资金渡过难关。这恐怕是绿城频繁进入媒体和市场视线的最关键原因。”上海同策研究中心总监张宏伟称。

事实上,求救于信托资金,曾经是不少的中小型房企解困之道。大型房企" 龙头如绿城者,也早就走上了类似的道路,及其倚重信托融资这个融资渠道。

查阅绿城的信托史,其发行频率和规模远超同类房企。以今年为例,1月以来,绿城信托计划涉及多个地区多个项目,其中北京信托绿城房地产集合资金信托计划募集资金为20亿元,委托给北京华融国际信托的绿城舟山等应收转账款转让信托计划,募资约3亿元;委托上海" 中泰信托的绿城御园股权收益权项目,信托资金2.57亿元;截至今年6月绿城的信托融资计划已超过百亿元。

而7月份,绿城与平安信托就温州项目联合募集8.75亿元的信托产品,年融资成本高达25%,一时将绿城的资金链紧绷推向了风口浪尖。

“这么大规模的融资,除了表明绿城资金非常紧张之外,还表明绿城已经启动以未来的收益空间换取现在的生存和发展时间。”富邦投资副总裁翟玉成表示。而一位资深信托从业人员称,“房地产调控以来,债权、信托产品的实际成本都比名义的高,约在30%以上。”炒楼的70%资金从下游投资领域进入上游" 金融领域,支撑者变成食利者,市场头重脚轻岌岌可危。" 证券信托市场承担风险将为常态。

通过信托高息融资,已是绿城负债率过高的写照。8月底出炉的中报显示,截至6月30日,绿城的销售额为201亿元,仅完成今年全年目标550亿元的36.55%。持有现金90亿左右,却有350多亿元负债,净资本负债率高达160%以上,成为大型开发商中负债率最高的房企。

对此绿城方面倒是显得相当坦率。“以国内的财务标准来看,我们的总资产负债率在85%左右,一般公司正常的负债率在75%左右,按照国际标准,以净资产负债率来算我们现在是163%。我们想在3年内把净资产负债率控制在100%以内,总资产负债率控制在70%以下。”曹舟南说,这是绿城的新目标。

但绿城此前的高负债率发展策略是“正确的”。曹舟南强调:“我们从几十万块钱起家,现在有上百个项目,进入全国55个城市,去年销售额做到530多亿。没有这个高负债率的安排,虽然造房子品质上也会没问题,但是做不到这么大的规模。”

不过国际评级机构的想法却和绿城明显不同。在今年7月11日穆迪发布的红旗报告中,绿城被插上了7面红旗。按照穆迪所制定的红旗制度,红旗越多,则表明该企业潜在的风险越大。此外,穆迪给予绿城评级最新评级为B3,而优先无担保债券评级则为Caa1,评级展望为“负面”。穆迪认为,这一评级结果反映了绿城中国对高风险、高杠杆率的偏好。

“降价”问题先免谈

数据显示,截至9月,绿城集团已实现销售金额约270亿元,与年初设定的540亿元的销售目标相距甚远。“绿城中国的项目大部分分布在长三角地区,是宏观调控的“重灾区”。公司产品单价、总价偏高,受限购影响很大,因而销售受阻。”曹舟南称,比较理想的状态是能完成年初既定目标的85%。

但值得注意的是,若要完成540亿元销售目标的85%,意味着在第四季度绿城需要完成190亿元左右的销售额。而据普益财富研究员范杰透露,经该机构初步统计,在接下来的10月、11月,绿城将要面临1.5亿元的信托产品到期偿付,对于目前整体销售不佳的市场而言,绿城确实会面临较大的压力。

网易财经通过绿城内部人士了解到,为了解决滞销压力,其实绿城也在想方设法销售。据内部人员透露,绿城早在几个月前,就开始实行“夜班政策”,口号是“服务无终点,绿城不打烊”,周末夜场工作人员的下班时间为凌晨。

但上述手段产生的效果有限。今年的5月至7月三个月中,绿城新项目的去化率均在40%以下,远低于“最危急”的2008年同期数据

不过对于消费者最关心的绿城是否会降价促销的问题,曹舟南则在发布会上,给出了一个相当委婉的回答:“会考虑性价比更高一些。”

但事实上,目前杭州多家楼盘正在降价促销,最大降价幅度甚至超过三成以上。不少杭州购房者都在关注绿城——这家杭州城最大开发商的动向。在杭州市场,绿城几乎在每个板块都拥有开发项目或联营项目。一旦绿城降价,足以影响整个杭州市场。但与龙湖在大本营重庆降价相比,绿城却并没有在杭州降价。

据传,宋卫平近日曾私下与员工交流:“我们开发的是高端楼盘,受限购影响比较大,即使降价也难起到实际效果,还不如扩大开发规模来抵御短期压力。”这一思路也被地产界形容为“九个锅盖盖十个锅”。因这个游戏而分崩离析的大有人在,当然成功者也有,比如恒大。

而绿城在上海的多位高管也对网易财经表示,不会对已售楼盘降价销售。“土地成本那么高,要是降价就亏本。”上海绿城负责人王洪彬直言不讳的说。

“绿城95%以上的资产是土地和住宅物业,变现能力非常快。”绿城中国董事局副主席罗钊明曾透露,一旦资金发生问题,绿城有机会用合作的方式变现。绿城有大量的战略合作伙伴,乐意接收绿城如果出让的一些项目股份。这似乎也暗合绿城不降价的“传统”,绿城宁愿将项目卖出,降低负债率,也不愿意轻易调整价格

中原地产研究总监宋会雍称,“绿城通过项目出售,换点钱出来问题不大,如果房价下降,不太符合它的风格,这也表明,绿城虽然资金压力大,但有腾挪的方式。”以与九龙仓的交易为例,2009年,九龙仓以12.3亿元的代价收购绿城位于上海的新江湾城D1地块100%权益,同时将自己位于杭州的蓝色钱江地块项目40%权益作价13.8亿元转让给绿城中国。

据悉,绿城也正在探索设立房地产基金的可能性,今年下半年至明年上半年或有实质性的进展。“绿城最近已经尝试做了两个私募房地产股权投资基金项目,筹集资金的渠道有许多。”寿柏年称。


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