贾康：房价大拐点未至 目前仅是阶段回调顺水鱼财经

财政部财政科学研究所所长贾康

和讯" 股票 消息 7月6日，新供给二季度宏观经济形势分析会在北京艾维克酒店举行，本次大会围绕宏观经济形势和企业部门去杠杆主题展开了深度研讨，和讯股票 作为支持媒体在现场全程直播。

" 财政部财政科学" 研究所所长" 贾康做了主题演讲，贾康认为，目前房价仅仅是阶段性的回调盘整，并不是全面崩盘。贾康随后给出了详细解释，他指出市场分化就是有升有降和大势拐点，大势拐点即长期曲线调头向下。国际经验表明城镇化率要到70%左右的高位才会转入一个低频发展的新阶段，现在中国的城镇化仍然是方兴未艾的发展过程，今后几十年城镇化水平在走过几十个点的高速提增期中还会有四亿左右人口要进城居住，比前面三十几年改革开放还要多，这些人进城的过程伴随着中国社会总体从中等收入阶段向高等收入阶段的演变，这些因素加上其他种种需要考虑的因素，决定中国城市中心区域房价长期性的上涨趋势是必然存在的。

以下为演讲实录：

我们注意到就是在今年经济下行压力比较明显的一季度，在多种因素作用之下，我们国内主要城市的房价指标出现了明显的降温，三月份以来每个月度的指标都非常牵动人心，应该讲楼市显然进入了一个调整期，在众说纷纭中，也有人在大谈中国房地产市场的拐点和房价的大跳水和崩盘，这种认识我个人认为是带有极端化和过于悲观的。我的基本观点是我们有必要区分市场的分化，市场分化就是有升有降和大势拐点，这个大势拐点我讲的是长期曲线调头向下，长期我的概念是中国要完成城镇化这几十年的历史时期之内，从现在真实城镇化率不到40%一路走到国际经验表明的要到70%左右才转入一个新的低发展期，这样一个大的时期内，这个长期曲线是不是调头向下，这是一个我所称的大势的拐点。这个区分我认为是很有必要的，因为如果不对拐点做一更清晰的定义，我们讨论问题可能就陷入混乱，比如市场的波动是不可避免的，它波动出来每一个小的转弯你都可以找出一个所谓的拐点，或者一个阶段性的调整显然会出现一个曲线上的拐点，你把这样的问题放到我们对整个房地产市场，它会混淆问题，因为小的日常波动，就好象菜市场早晨价格和傍晚价格不一样，对我们现在讨论没有什么帮助。

后面一个就是阶段性的调整，恰恰是我们这个要讨论的真正所在，我所说到的判断就是这样一个阶段性的调整是属于一种回调和盘整，在整个中国城镇化几十年要走的长期的趋势里，中心区、房地产要形成一个上扬曲线大模样上并不能改变这个曲线的基本模样，并不出现一个使长期曲线调头向下的拐点，在这样的顶一下讨论问题，往下我还是要强调既然现在我认为是表现房价的阶段性回调盘整，不是全面崩盘，是这个曲线的一个阶段性的小的回调，而不是长期曲线的调头向下，相关的最基本的认识框架仍然还是对于中国城镇化目前实际上刚刚完成不到40%这样一个基本情况全面的审视。

国际经验表明要到70%左右的高位它才会转入一个低频发展的新阶段，我们现在讲中国的城镇化仍然是方兴未艾的发展过程，今后几十年城镇化水平在走过几十个点的高速提增期中间还会有几亿人，四亿左右人口要进城居住，比我们前面三十几年改革开放还要更多，这些人晋城的过程伴随着中国社会总体从中等收入阶段向高等收入阶段的演变，这些因素加上其他种种需要考虑的因素，是决定中国城市中心区域房价长期性的上涨趋势它是必然要存在的。这些建成区在总体来说还会不断扩大，越来越多的人口涌入这些中心区域，总体的这样一个表现为上扬曲线的大模样不能因为现在出现的一些市场的新的变化我把它定义为市场分化这个表现就加以否定，我们确实应该注意到前面一段时间，由于种种原因，我们的房地产市场确实形成一些泡沫因素，但是在市场出现分化的情况下，正好是使这些泡沫现形和加以消化，现在并没有可信的理由证明中国楼市进入断崖式大跳水和崩盘过程，正常市场应该允许价格波动，应该体现一定的市场风险，而我们国家前些年所谓楼市表现似乎就是单边市，" 郁亮说的谁弯腰都可以捡到黄金，这个黄金时代是否到此有个调整，不再是简单的单边市，过去大家谁也不觉得有风险，很多力量都在里面肆无忌惮的炒作，现在出现市场分化以后，黄金时代是不是转入一个白银时代，这样一个市场分化以后，这个阶段性的转变，正好是一个我们对前期一些问题加以矫正的很好的契机。这样一个阶段展开以后，首先市场分化可以使一些原来要买房的社会成员，一些老百姓特别关注买房这个问题，他会得到价格低的实惠，但是又有一个对他们现在很困惑的问题，因为有了一系列看得到的价格下调的案例，又有人简单的预期房价会大跳水，甚至出现崩盘，这反而会使相当多的购房者买涨不买落，犹豫，裹足不前，很可能很多人要踏空，他又错过了一轮他可以买房的相对有利的时机，对社会来说这样一些不满情绪就会进一步的积累和互相激发。我们现在必须冷静的看到，有些地方的房价仍然是坚挺的，并且还有涨价的案例。全国城市可以拿到的70个中心城市，新建商品房的房价4月份和去年同期相比所谓同比的情况是69个仍然在上涨，但是已经出现了有8个和上月相比环比下降，4月份二手房的情况更明显，二手房房价同比下降有2个，环比下降22个，到5月份更明显，新建和二手房环比下降各出现了一半，这个情况下，看到下降的同时，还有另外一半大家要注意，还是持平或者上升的。这样的一种情况结合成交量等等指标，有可能还会有降价表现的城市再增多一些。但需要强调的是首先在这里面看，不是全面的下降，而且种种迹象也表明，它有可能是一个阶段性的探底，在具体的入场的当事人来说，我觉得需要强调统计公布的价格是均价，光看均价不能说明太多的问题，在有升有降的具体的场景就是市场分化出现以后，对于交易双方来说，最重要最关键的是具体分析每一个交易对象的具体情况，如果楼市现在已经进入一个波动分化的阶段，正好是一次改变和结束以往单边式的全民教育，就是在交易中有关的各方今后对于我们这个房屋的交易价格要做什么样的具体分析，我把它简称为要这样一些区分，分线，分市，分段，分类，分型，分线就是一二三四线类城市的房价可能会有明显的区别，这个分线的必要性是显而易见的。把某些三四线城市的情况简单套在一线城市上可能完全对不上适应性。另外，分线之后还要分市，同一条线上的不同城市也可能有明显的区别，都叫二线城市，武汉、济南、太原，你还得具体分析。另外，还得接着再往下分析，即使是同一个城市不同地段的房价也可能大相径庭，比如北京，有人说北京出现下调的案例，但是我一直在注意到目前为止五环之内还相当稳定，主要的案例出现在周边，特别是通州方向，还有通州再过去和河北接壤的燕郊，还有就是南边的大兴，出现这些下调案例的同时，五环之内的情况就不能简单的和他们相提并论，地段的不同是非常明显的。前些年的实践，讲那么多次的房地产市场的调整，过去说的是政府打压房价等等，无论怎么调怎么打压，北京五环之内的整个板块价格的抗跌性是非常明显的，它自有它一套道理，北京的中心区五环之内是最典型的，我们所说的城镇化过程中，不光是北京周边国内，包括国际上一些在中国的潜在市场的发展过程中分一杯羹的种种主体都要考虑在这里面来活动这样一个中心区域，自然这种特定的情况在我们分析里是完全不能忽视的。

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