地产板块：房贷松绑预期升温顺水鱼财经

本刊记者 于凡

继多数城市放松限购政策，部分地区甚至推出了减免契税等刺激政策之后，地产业再度传出“首套房认定标准将放松”的消息。这一消息令地产板块一度表现活跃，看多地产板块者也再添信心。然而记者发现，实际上，三季度以来，地产板块掀起一轮反弹走势，对此分析人士指出，前期地产股股价上涨对政策预期反应较充分，短期来看，房价下跌预期并未改变，房地产板块整体可能会弱势下行，未来龙头房企、混改以及转型题材等细分板块或存在较大投资机会。

传闻引发地产股异动

近日房贷放松消息不断。22日有传闻称，首套房认定标准将放松，四大行将发布政策，房贷余额还清都算首套房。此外，有消息称' howImage('stock','1_601166',this,event,'1770') 兴业银行(' 601166,' 股吧)、' howImage('stock','1_600000',this,event,'1770') 浦发银行(' 600000,' 股吧)已率先放开，并表示执行认房不认贷，以家庭为单位，如果之前买过房但是贷款已还清，现在买房算首套房。

该消息也引发地产板块的集体走强，据统计，在23日房地产板块135只' 个股有超八成个股飘红。其中' howImage('stock','2_000505',this,event,'1770') 珠江控股(' 000505,' 股吧)、' howImage('stock','1_600791',this,event,'1770') 京能置业(' 600791,' 股吧)均以涨停板收盘。此外，' howImage('stock','2_000043',this,event,'1770') 中航地产(' 000043,' 股吧)、' howImage('stock','1_600095',this,event,'1770') 哈高科(' 600095,' 股吧)、' howImage('stock','2_002285',this,event,'1770') 世联行(' 002285,' 股吧)、' howImage('stock','2_000031',this,event,'1770') 中粮地产(' 000031,' 股吧)等个股也表现强势。

值得一提的是，不少地产板块中的低价股今年上半年已有一轮上涨' 行情。Wind' 数据显示，截止9月24日按照申万行业分类，房地产板块股价涨幅超过100%的个股达到5只，其中涨幅最大的个股' howImage('stock','2_000670',this,event,'1770') 盈方微(' 000670,' 股吧)达到145.6%，珠江控股的股价从2013年底的3.17元上涨至目前7.15元，涨幅已翻番；另外20%个股涨幅超过60%，还有多只个股股价创出今年的新高。

事实上，目前地产板块估值相比题材股仍具备优势，低价地产股受捧也在情理之中。有数据显示，A股2014年动态市盈率为13.24倍，地产板块2014年动态市盈率在13.66倍，处于合理区间。

政策松动或引发销售回升

但是需要正视的是，尽管有利好刺激，但地产行业的基本面并没有出现好转，目前房地产市场仍处于低迷状态。根据国家' target='_blank' >统计局13日公布的数据显示，1-8月，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1-7月回落0.5个百分点，连续7个月下滑。房地产投资开发增速的下行意味着开发商对市场的信心继续降低。历史数据显示，这是该指标连续4个月处于15%以内的较低水平，并且持续低于同期全社会固定资产投资增速。

而从去库存来看，1至8月房地产市场运行数据显示，商品房销售面积同比下降8.3%，商品房销售额下降8.9%，降幅比1至7月均扩大0.7%。' target='_blank' >东莞证券认为接下来几个月楼市销售在房企推盘增加、限购放宽以及信贷环境改善等带动下，预计表现将会有所好转。但预计由于13年基数较高等原因，14年全年楼市销售量将出现同比双位数的降幅。

不过也有很多机构看好限贷松动提振市场的效应，' target='_blank' >中银国际近期' 研报指出目前优质房企市场化融资途径重归通畅，限购限贷等行政限制逐步放松，市场观望情绪渐渐缓解，10年以来受到抑制改善性需求也将逐步得到释放，目前房地产价格大幅下跌风险受到控制，成交量已从5、6月份的底部开始回升，库存去化周期有望缩短。

' target='_blank' >华融证券认为，作为上一轮调控的两项核心政策，各地限购放松之后，下一轮政策放松空间在于信贷。目前从银行层面来看，限贷政策已开始放松，对首套房贷的认定标准在发生变化。随着政策全线放开，四季度房地产销售有望回升。

地产板块短期仍难言乐观

然而对于地产股短期走势，机构则面临较大分歧，国信证券认为' 宏观数据低于预期，地产板块防御机会凸显。“8月规模以上工业增加值同比增长6.9%，环比回落2.1个百分点远低于市场预期；社会消费品零售同比增长11.9%也不及预期。宏观数据不理想使政府放松政策刺激经济的可能性上升，A股地产板块的防御性机会将再度凸显。”' howImage('stock','1_600109',this,event,'1770') 国金证券(' 600109,' 股吧)表示。

平安证券则较为谨慎，他们分析指出，目前一些地方政府的政策松绑措施已出尽，前期地产股股价上涨对政策红利反应较充分。若在当前经济低迷叠加较低的通胀水平下，全面降准或降息，则对地产板块会有短期较强刺激作用，但目前市场对此的分歧较大，且政策走向具有很强的不确定性。因此，投资者需要关注基本面走向，若经济环比同比数据持续改善，“暖冬行情”将使销售表现超越大市的公司股价走强。相较于政策驱动的单边上涨行情，基本面驱动的行情其过程可能较曲折。

不过短期来看，持悲观的声音更多。华融证券预计，在目前存货偏高的情况下，收缩投资、加大去库存力度是房企的主要任务，四季度房地产市场仍将以价换量。今年行业整体增速有限，行业' 业绩难以大幅增长，地产股估值大幅提升空间有限。

另有' 券商分析师表示，房地产成交的恢复一方面依靠需求转暖，另一方面依靠政策的刺激。短期来看，房价下跌预期并未改变，房地产板块整体可能会弱势下行，投资者应谨慎对待。“地产行业景气度仍处下滑过程中，对大多数地产股来说，随着房价回落，销售疲软，竞争激烈，其实这面临着转型的压力，连万达这样的地产巨头都积极寻求与百度、腾讯合作走商业地产电子商务化模式，A股中的地产股题材机会也在此孕育。”该分析师表示，因此，他认为除万科、金地这样的大型地产龙头会继续在地产行业深耕外，投资者要寻找地产股的投资机会仍主要是国资地产公司的混改题材以及民营、中小地产商转型的资产整合机会。