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财信网讯（记者 刘扬）节前房贷政策出现四年来的首次放松，节后房地产板块涨幅可观。根据Wind统计，在申万28个行业中，本周房地产板块以3.06%的涨幅位居第三。从销售' 数据来看，整个9月地产销售继续回暖，但回升速度大幅放缓，地产金九成色不足。那么，银十是否可见?一系列政策调整的背景下，地产股该如何把握?
◆现象龙头房企销量触底回升
最近两个交易日，“万保招金”和首开地产分别公布了9月销售数据，合计来看9月单月5家龙头企业销售明显回暖，销售面积和金额分别为346万平和452亿元，同比分别增加18.0%和23.3%，环比8月上升20.1%和35.3%。销售均价1.31万元/平，同比增4.5%，环比8月增12.7%。
根据各家数据统计来看，今年前三季度“万保招金”权益拿地金额分别为140亿元、272亿元、114亿元和87亿元，同比分别变动-77.7%、-22.8%、-18.8和-47.3%。
三季度除' howImage('stock','1_600048',this,event,'1770') 保利地产(' 600048,' 股吧)保持稳定的扩张速度外，其他龙头房企均降低了拿地速度，保利地产三季度拿地107亿元，同比-51.9%，环比增74.6%。
根据' 申银万国统计地产数据来看，9月市场销售继续回暖，但回升速度大幅放缓，环比上升1.6%，同比下降12.7%，累计同比下降13.6%。增速明显放缓，仅二线同比增长。
◆变化四年来房贷政策首次趋松
国庆节前，' target='_blank' >央行于9月30日发布通知，其中涉及包括二套房认定松动，贷款政策优惠程度增加，三套房使用按揭贷款及鼓励银行机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等资金筹措方式增加对于首套及改善型住房的贷款投放等政策。
2009年下半年以来，房地产按揭一路向紧：首套房最低首付比例从20%到30%、首置按揭利率从0.7倍到无优惠，更有甚者上浮10%-20%;二套房首付比例一再提高，部分城市甚至达到70%;三套房从大幅提高首付比例及贷款利率到暂停发放贷款。
今年以来，房地产市场在被限制的情况下，房价增速和刚性需求集中兑现都已比较充分，国家的政策导向由限制转向逐渐放松，“限购”与“限贷”政策逐步放宽，限制政策整体趋缓。
对于新政，' howImage('stock','2_000776',this,event,'1770') 广发证券(' 000776,' 股吧)房地产行业分析师郭镇认为，政策思路延续了今年上半年以来房地产政策面逐步放松的趋势，在5月份开始的限购政策逐步放松之后，限贷政策大幅放松，放松力度大幅超预期，而且为银行提供了新的筹资手段。
◆探讨 增速改善最快明年二季度可见
' 大众证券报和财信网：央行的新政对未来地产市场需求端与供给端会各自带来什么影响?
' target='_blank' >新时代证券房地产行业分析师/裴明华：央行新政对于需求端的刺激力度比较大。一方面首套房享受7折利率，另一方面如果贷款还清，二套房实际上还是按首套房来执行，因此对' target='_blank' >于刚需的刺激比较明显。这几年房地产的兴旺与刚需密切相关。除了刺激刚需以外，对改善性需求也有刺激作用。
但是对供给端的影响不会特别大。目前来看，房地产市场库存依旧很大，开发商在目前的环境下不会盲目地拿地。因此，央行新政对于供给端的影响，短期并不会看到变化。
' howImage('stock','1_601555',this,event,'1770') 东吴证券(' 601555,' 股吧)分析师/周恺锴：央行新政对于地产市场的需求端无疑有明显的提升作用，原先不符合要求的现在或许符合了，原先需要付出更高门槛和成本的，现在或许降低了，因此对于楼市而言，潜在购买方可能是增加了。而从销售端来看，“十一”部分成交量出现明显增加，主要也是受新政影响，但是从大环境而言，目前楼市仍处于下降通道中，潜在购买的观望心态较盛，因此央行新政中长线的影响仍需观察。
广东煜融投资管理有限公司董事长/' target='_blank' >吴国平：预计会逐步让双方的热度加大，博弈加剧，供给会加大，需求也肯定会加大，只是这过程中，价格的博弈会根据未来市场新政落地的状况以及后续是否有更多政策来博弈。不过，整体来看，房地产行业将会进入新的运行格局，价格将呈现相对稳定的状况。
大众证券报和财信网：此前地产投资增速的下行成为影响经济增速下滑的重要原因，您认为，经过一系列政策实施后，四季度地产投资会不会出现明显改善?
裴明华：我觉得还是需要看销量，因此还需要时间去观察。如果接下来数据出现改善，比如10月销售数据有反弹的话，就会影响开发商的预期，投资上会加些码，但是短期预计很难出现明显改善。地产投资具有滞后性，一般在半年左右，这也意味着地产投资改善至少要到明年一二季度左右才能看到，今年四季度还会维持惯性下跌的态势，底部徘徊。
周恺锴：这个还很难预测，个人觉得目前楼市库存量还是很大的，这需要相当一段时间去消化，因此地产投资明显改善或仍需等待，当然这里不排除部分公司会出现加大投资的个别现象。
而且在经历了持续的销售冷淡和融资压力后，对于开发商来说，当务之急是消化库存回笼资金，因此，即使销售出现回暖，开发商可能也不会急于拿地和开工新项目，这使得销售好转传导到投资端需要较长时间，从开工到进入供给端又需要时间。
吴国平：会有改善，但估计不会很明显。因为很多人肯定还是会受到前期影响，观望的意味比较浓，同时，很多人可能意识到，房地产要像过去疯狂上涨暴利的格局，将一去不复返，更多的是震荡，价格或相对高位强势运行。不过，就算如此，阶段性因为政策的变化、市场需求的变化，还是能让房地产价格在某个时点上出现脉冲上涨一下的。总体来看，投资不会明显改善，但市场存在局部价格脉冲一下的可能。
大众证券报和财信网：尽管房贷宽松会改善地产的需求，但是银行放贷却会受制于资金宽裕程度，这是否意味着最后还是会倒逼政府出台进一步政策?
裴明华：再出台类似以往大规模的刺激政策比较困难，未来还是会维持微刺激的政策。经济新常态已经形成一种共识，只要不出现大规模失业的情况，预计未来结构调整仍然是主基调。
周恺锴：我认为这是央行的一步棋，目前来看，降息等市场预期开始升温，资金宽裕的现状或将继续延续，未来不排除会有进一步的宽松政策出台，我相信这些都是在央行的计划之内。
吴国平：现在市场的博弈有这样的味道。毕竟房地产行业还是牵一发而动全身的行业，管理层是不希望这行业彻底陷入低迷的，更希望是进入到一个相对健康的运行格局，盘活上下游，促进经济的复苏和平稳发展。因此，在这样的背景下，房地产行业一旦出现比较大的波动，管理层还是会出台系列政策来让房地产行业恢复到一个相对平衡的状态，因此，倒逼政策是完全可能的。
◆走势
销量成关键点
大众证券报和财信网：您对未来地产股的看法是什么?怎么去把握四季度地产股的机会?
裴明华：从长期来看，如果地产企业依旧维持拿地、开发、销售这种模式，难有很好的成长空间，但是会有阶段性机会。具备以下两点就会促发阶段性机会：第一，估值低;第二，销售有起色。也就是说在新政出台以后，10月到年底都是观察期。目前刚需并没有到大的拐点，面临长期下滑的局面，我觉得地产依旧属于白银时代，每年增速不超过10%，但是总量依旧可观，预计这种情况会维持一段时间，未来3-5年都是过渡期。
周恺锴：受到去库存的影响，对于地产股的资金链将是一个重大考验，过去高增长的时代已经过去，地产公司需要逐步加快资产周转率。四季度对于地产股而言，建议投资者保持理性认识，切勿过于激进。
吴国平：未来房地产股将走出底部，慢慢走出新的牛市格局。我们看好未来房地产行业会进入到一个新格局，迈入健康运行的格局，在新型城镇化这盘大棋下，很多房地产股会出现明显转型，最终实现新发展。
把握四季度地产股的机会，抓两头，一头是抓龙头，取得相对平均的市场收益;另一头是抓三四线城市的地产机会，他们可能存在重组或升级的可能。总体来看，房地产股未来的机会应很多，只是我们更需要注意组合和节奏的问题。
