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房地产行业：稳楼市 各部委纷纷发力
主要事件,' target='_blank' >国土部、' target='_blank' >住建部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
点评与建议
重申房地产行业是国民经济的重要行业。
《通知》指出:房地产业是国民经济的重要行业,房地产市场稳定关系民生和经济社会发展。并援引今年政府工作报告的要求——坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。积极应对房地产市场形势变化,促进经济平稳健康运行,是《通知》诞生的目的。
合理安排用地供应规模、优化住房供应套型。
《通知》要求各省级住建主管部门加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划,对住房建设的总量、供应结构、空间布局和开发进度进行统筹安排,因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。优化住房供应套型,促进用地结构调整。
多措并举,统筹保障性安居工程建设。
《通知》要求进一步加大住房保障货币化工作力度,市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。
此举可从供给和需求两方面稳定市场。住房保障货币化,以及购买符合条件的商品房作为保障房源,既有助于消化库存,又可解决保障房房源问题。
部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。
《通知》要求强化房地产开发全过程的联动监管。
预料之内,情理之中。
中国国土资源报官方' 微博3月26日晚发布消息称,“有关房地产的重要消息一会发布”。但旋即该微博又称,“由于某部委原因,今天消息暂不发布,预计近两天内发布,请大家耐心等待。 ”27日早间,该报已经将该条微博删除。因此,引发了市场对相关房地产政策出台的预期。
从' target='_blank' >国土资源部的职能来讲,其发布的房地产政策主要集中在土地供应以及市场结构方面。从今日《通知》的内容看,正在预料之内,情理之中。
板块机会来临,建议积极关注。
综上所述,我们认为,《通知》有利于稳定房地产市场预期,促进房地产市场长期平稳健康发展。从短期来看,可能会对房地产市场产生直接作用的应是第三条:加大住房保障货币化工作力度,市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的,允许其适当调整规划建设条件,优化户型结构,并完善配套用地手续。既可消化库存,推动销售回暖,又可部分解决保障房源问题。
尽管《通知》对楼市的实质利好有限,但体现了各部委对政府关于房地产市场相关表态的积极响应。从住房公积金额度调整到国土部住建部的积极响应,政府稳定房地产市场消费的决心日益明晰,这才是《通知》对房地产行业的最大利好。
我们认为,在政策宽松,楼市回暖预期下,地产板块也将迎来复苏。建议关注两类公司:一是房源充足,以刚需和首改类住房供应为主,' 业绩弹性大的公司,推荐' howImage('stock','2_000024',this,event,'1770') 招商地产(' 000024,' 股吧)；一类是受益于转型及相关题材推动的公司,推荐' howImage('stock','1_600895',this,event,'1770') 张江高科(' 600895,' 股吧)。爱建证券 左红英)
招商地产:销售平稳结算毛利率有所下滑
研究机构：' target='_blank' >华融证券分析师：易华强 撰写日期：2015-03-13
事件
招商地产公布2014 年上市公司股东的净利润42.64 亿元,同比增长1.75%。
14 年销售增长平稳,15 年销售有较大弹性
在全国房地产市场进入调整,一二线城市销售普遍下滑的2014 年,公司实现签约销售面积364.28 万平方米,同比增加32.92%,签约销售金额510.49 亿元,同比增加18.18%。
公司销售保持了较为平稳的增长, 公司新增权益建筑面积466.23 万平方米,在一二线核心城市补充了较多土地储备。2015 年公司销售增速目标为15%,预计今年总可售货值在1000 亿元左右,其中留存300 亿,新推700 亿,在政策放松的推动下, 今年一二线城市房地产市场回暖的可能性较大,公司销售有较大弹性。
结算毛利率有所下滑
公司去年房地产业务毛利率为38.36%,同比下降4.76 个百分点,主要由于低毛利率的二三线城市项目结算较多。公司产品偏向中高端,今年的政策转向为支持改善性需求,公司将明显受益。公司去年在核心城市扩充土地储备,今年毛利率有望小幅回升。
投资建议
公司是' target='_blank' >招商局集团下的地产旗舰,受益集团创新发展的产业协同战略。雄厚的资本,较低的融资成本有助于公司持续扩张。前海开发将显著增强公司的商业地产价值。预计公司15 年和16 年净利润同比增长23.6% 和23.1%,目前股价对应PE 为11.4 倍和9.2 倍,维持推荐评级。
风险提示 1、宏观经济波动2、房价大幅下跌3、房地产销售低迷
保利地产:销售稳健增长,再融资增加弹性
研究机构：华融证券 分析师：易华强 撰写日期：2015-03-19
事件
' howImage('stock','1_600048',this,event,'1770') 保利地产(' 600048,' 股吧)公布2014年年报,实现营业收入1091亿元,同比增长18.1%, 归属于上市公司股东的净利润122亿元,同比增长13.5%。
销售稳健增长,综合优势明确
在去年一二线城市普遍销售下滑的背景下,公司签约销售金额1366.76亿元,同比增长9.09%,市场占有率逆市提升0.25个百分点至1.79%, 体现了公司作为地产央企的综合竞争实力。公司重点布局珠三角、长三角和环渤海三大城市群,已进入全国57个城市,总储备建筑面积1.25亿平米,位于全国地产公司前列,丰富的储备保障了公司持续成长空间。公司在去年毛利率下降的情况下,净利率有所提升,体现了较高的综合控制和管理水平。公司综合资金成本仅为6.5%,通过美元债券和中票获得低成本资金,融资能力优势明显。
公司转型积极推进
住宅开发之外,公司在地产基金、健康养老等方面积极开拓,公司基金规模280亿,排地产基金第一位。公司三位一体的养老战略逐步落地, 社区适老改造、机构养老等均走在市场前列。公司酒店、商业持有超百万平米,团队培育和品牌输出正有序开展。公司国际化也正在加速。
投资建议
100亿再融资将进一步增强公司的综合实力,增加业绩和股价弹性。预计公司15年和16年净利润同比增长15.5%和19.3%,目前股价对应PE 为7.5倍和6.3倍,维持推荐评级。
风险提示
1、宏观经济波动2、房价大幅下跌3、房地产销售低迷
万科A:销售季节性回落,拿地仍趋谨慎
研究机构：' target='_blank' >中银国际证券 分析师：袁豪,田世欣 撰写日期：2015-03-05
2 月销售达84 亿,同比下降31%。
2015 年2 月份,万科(000002.CH/人民币12.20, 买入; 2202.HK/港币16.98, 谨慎买入)实现销售面积76 万平米,环比下降61%,同比下降24%,弱于同期30 个主要城市同比下降11%的水平;销售金额84 亿元,环比下降64%,同比下降31%,在春节月淡季中公司销售呈现同环比下降;单月销售均价11,098 元/平米,环比下降6%。
前2 月,公司实现销售面积272 万平米,同比下降8%,弱于同期30 个主要城市同比持平的水平;销售金额316 亿元,同比下降21%,跌幅较1 月扩大5 个百分点;累计销售均价11,090 元/平米,同比下降14%。预售锁定方面,至15 年2 月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-16 年房地产预测收入的100%、100%和27%。
土地扩张仍趋谨慎,首2 月拿地占比销售仅25%。
2015 年2 月份,万科在土地市场新获取' target='_blank' >沈阳和成都等地的2 个项目,拿地区域仍集中于一二线城市,共新增建筑面积32 万平米,总地价8 亿元,环比下降89%;平均楼面地价2,414 元/平米,拿地价格仍相对理性;拿地额占比当期销售额比值回落至9%,前2 月拿地额占比当期销售额比值也回落至25%。
春节月的季节性因素以及目前仍趋于谨慎拿地态度共同导致了拿地量的下降。
维持万科A 股买入评级、H 股谨慎买入评级。
2014 年房地产行业进一步分化,行业集中度呈现出了大幅跳增,作为行业龙头的万科的销售表现大幅跑赢了行业,14 年全年销售额同比增长26%,如此优异的销售表现更加凸现出行业集中度提升背景下龙头房企的优势,并且我们预计万科后续将继续受益于集中度的进一步提升;此外,我们看好公司构建以住宅地产、消费地产和产业地产等三大主业组成的新战略蓝图,并在全面事业合伙人制度的配合下,在未来地产白银十年中将有更广阔的发展空间。我们维持公司2014-15 年每股收益预期分别为1.70 元和2.05 元,维持A 股买入评级、 H 股谨慎买入评级。
金地集团:“一体”和“两翼”均稳定增长
研究机构：' target='_blank' >中原证券分析师：吴剑雄 撰写日期：2015-03-26
报告关键要素:
' howImage('stock','1_600383',this,event,'1770') 金地集团(' 600383,' 股吧)（咨询 买卖）坚持“一体两翼”发展战略,一体和两翼在14年都取得了稳定增长。公司15年在一二线城市的可售货值丰富,预计15年房地产销售环境将比14年好转。公司的两翼将会促进公司一体,并形成新的' 竞争优势和利润贡献点。我们维持公司“买入”投资评级。
事件:
公司公布了2014年年报。2014年度,金地集团实现营业收入456.37亿元,较去年同期增长31%;实现归属于上市公司股东的净利润39.98元,较去年同期增长10.77%,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为34.79亿元,同比增长60.82%,每股收益0.99元。公司拟每10股派发1.3元红利。
点评:
1、结算业绩增长基本符合预期,公允价值损失导致净利润增速慢。公司实现营业收入456.36亿元,同比增长31.00%,其' howImage('stock','2_000736',this,event,'1770') 中房地产(' 000736,' 股吧)（咨询 买卖）业务结转收入438.37亿元,同比增长30.88%,主要是由于结算面积增加;商业租金收入5.1亿,同比增长17%。14年,公司非经常性损益减少9.37亿元,其中主要因为采用公允价值模式的投资性房产公允价值减少近12亿元。
2、公司销售和市场占有率稳步增长。2014年,公司积极推售以首置首改为主的刚需类产品,同时依据市场情况灵活制定销售及价格策略,对新开盘项目提出较高的开盘认购率要求,对库存项目要求通过积极的营销和销售策略加大去化。2014年住宅业务实现销售金额490亿元人民币,销售面积389万平方米,同比分别增长9%和8%。2014年,随着城市深耕战略的进一步实施,公司所在城市市场份额得到进一步稳固和提升,以签约金额计算,公司在沈阳、西安、宁波、扬州等地的占有率保持在4%以上,在北京、珠海、大连等城市超过3%。公司在西安、扬州等城市市场排名保持前三位,在武汉、沈阳、大连等城市市场排名保持前五位。
3、综合毛利率提高2个百分点,管理和销售费率下降。公司14年综合毛利率28.93%,较上年提高了2个百分点,主要因为结算资源中毛利率更高的一二线城市增加。公司三项费率占比较上年减少2.3个百分点,主要得益于公司更严格高效的销售与管理,公司的管理费率和销售费率占比下降幅度较大。
4、公司储备充足,15年可售资源丰富。14年,公司新开工面积约460万平方米,比上年减少19.7%,竣工面积约534万平方米,比上年增加60.4%。公司共获取19个项目、总计约273万平米的可售资源,完成总投资额约153亿元。14年底,公司土地储备超过2400万平方米,其中,公司权益土地储备超过1700万平方米。2015年,公司主要开发项目共78个,计划新开工面积459万平方米、计划竣工面积439万平方米。15年公司可售货值超过500亿元,其中满足刚需的资源占80%。
5、公司财务稳健,资金链安全。公司现金170亿元,覆盖了短期借款(29.85亿元)和一年到期长期借款(119.94亿元),长期债务占比三分之二。公司剔除预收账款之后的资产负债率为52.91%,处于行业中等水平。公司拥有多样化的融资渠道,包括银行借款、发行债券、委托借款、' 信托借款等。公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平,14年末,公司债务融资总额为414.07亿元,债务融资加权平均成本为6.31%。公司目前的资产负债和融资渠道,基本保障即使行业面临深度衰退,公司一两年之内也不会出现资金链断裂的极端情况。
6、公司“两翼”稳步进展,将于住宅房地产主题更加及紧密配合。稳盛投资积极开拓创新,报告期内成功发起并设立第一只人民币不定向股权基金优选共赢基金,在房地产'私募基金领域处于领军地位,14年,稳盛新增人民币基金管理规模44.1亿元,较2013年增加25%,累计人民币基金管理规模近150亿元人民币。金地商置2014年金地商置共新增3个项目,在开发项目面积突破100万平方米;运营项目租金收入同比增长19%,12月金地商置成功引入两家优质股东新加坡华联' 力宝和SinoWater,获18.2亿港元股权融资,为公司未来的发展带来新的契机。
7、' 盈利预测及估值。我们调低公司盈利预测,预计公司2015-2016年的营业收入分别为479.77亿元和570.26亿元,归属母公司股东净利润为43.82亿元和54.71亿元,每股收益分别为0.98元和1.22元。2015年3月23日股价(10.42元)对应的市盈率分别为10.68倍和8.55倍。我们维持公司“买入”投资评级。
8、风险提示。(1)房地产政策风险;(2)市场销售严重下滑风险;(3)估值的系统性风险。
滨江集团:基本面复苏(提升EPS)和转型升级(提升PE水平)两大优势并行
研究机构：' howImage('stock','1_600837',this,event,'1770') 海通证券(' 600837,' 股吧)分析师：涂力磊,贾亚童 撰写日期：2015-03-25
投资建议:代建业务、海外布局和互联网,公司积极探索三大新业务方向。目前代建业务、海外布局和互联网方向已经成为业务新思路。代建业务方面,公司去年10月曾' 公告就钱塘印象项目开展代建服务。考虑目前代建业务经营思路和节点控制基本成熟,公司计划继续加大代建扩' target='_blank' >张力度,力争形成代建项目占到公司全部项目1/3的格局。我们认为公司扩大代建规模,可以有效分散行业整体回落所带来的下行风险。海外布局方面公司已迈出重要一步。日前' howImage('stock','2_002244',this,event,'1770') 滨江集团(' 002244,' 股吧)（咨询 买卖）已在' 美国纽约和西雅图分别参与两处物业合作,累计实现7040万美元投资。互联网投资方面公司目前刚刚起步。前期公司以自有资金人民币1亿元,通过增资扩股方式投资杭州沃安供应链管理有限公司。该公司主要业务为互联网电子产品生产、销售。
代建业务,被低估的核心竞争力。
1)地产下半场,代建业务具备广阔发展空间。代建业务是公司目前重点发展的业务之一。通过积极发展该项业务,公司输出品牌和管理,扩大市场规模;同时也有望形成新的盈利点,进一步降低公司在地产行业下半场运营风险。目前公司除自有地产外已形成完整代建模式。合作项目按预定销售额7%-12%收取管理费,扣除人工、税费后全部利润归属企业(优秀项目净利润高达60%+)。同时在地产行业下半场,公司代建业务规模有望快速扩张。价格平抑期,项目利润空间更多来自运营、品牌溢价和资金管理。非专业化企业会更多考虑代建合作,确保盈利空间和资金效率。以上市场趋势将为公司大幅扩张代建规模,抢占市场份额带来契机。
2)一旦形成规模效应,公司代建管理输出业务理应享受更高估值。我们预计公司2014年代建销售结算规模在10亿左右,大致对应1.2亿代建收入(按照代建结算收入的12%收取管理费测算)。按照目前每年增加2到5个代建项目看,3年内有望形成年均100亿以上代建销售,对应10亿管理费收入,约提供0.6元EPS(13.52亿股本,平均60%净利润水平)。考虑代建本身属轻资产管理输出,具备优秀推广性和安全性,一旦具备规模效应成立,有望享受服务咨询产业对应20-30倍PE区间。目前公司在浙江区域已形成较强品牌优势,代建业务产生规模性优势后将对估值提升产生实质作用。
率为65.53%,在目前上市地产公司中均属于中等负债水平。2015年1月份公司公告已经在银行间市场注册了30亿元中期票据的发行计划,后续随着该中票的发行公司的负债水平还有望进一步降低,从而进一步提升公司业绩。
级。我们预计2014、2015年公司每股收益分别是0.61和1.29元,截至3月24日,公司收盘于11.15元,对应2014年PE为18.28倍,2015年PE为8.64倍,预计对应的 RNAV为14.18 元。考虑公司整体销售向上,未来趋势向好,给予公司2015年12倍PE,对应目标价为15.48元,维持“买入”评级。
中洲控股:销售翻番圆满收官,旧改项目积极推进
研究机构：中银国际证券 分析师：田世欣,袁豪 撰写日期：2015-03-25
2014公司实现营业收入30亿元,同比上升37%;归母净利润3亿元,同比下降24.6%,每股收益0.64元;含税毛利率和净利率分别为28.8%和10.1%,分别同比下降3.27和8.25个百分点。地产业务毛利率下降和同期出售金融资产的投资收益导致公司业绩出现下滑,但销售额同比大增123%,成功完成翻番目标,而地处深圳火车北站附近黄金台旧改项目已原则上通过土地整备实施方案,有望迎来价值重估。今年公司再融资方案稳步推进,后续大股东为避免同业竞争注入的优质资产可期,考虑到大股东未来较高的持股比例和成本,以5%的NAV折价将目标价上调为20.14元/股。我们预测2015-17年的每股收益分别为1.02元、1.32元、1.72元,重申买入评级。
支撑评级的要点
14年地产营收同比增38.5%,15年多项目竣工迎结算期。公司1-12月实现营业收入30.33亿元,同比上升37%,其中单季度实现营收13.07亿元,环比上升243%,源于公司年末集中结算房地产项目。其中,商品房实现收入27.46亿元,同比上升38.5%,酒店服务和物业租赁分别实现收入1.53亿元和1.33亿元,分别同比下降15.5%和19.7%。2015年随着SCC金融中心、“珑湾”二期等进入竣工结算期,地产业务收入有望保持高速增长。
毛利率下滑幅度较大,13年投资收益基数高。公司1-12月含税毛利率和净利率分别为28.8%和10.1%,分别同比下降3.27和8.25个百分点。其中,商品房毛利率为41.94%,较去年下降6.35个百分点,但受益于拿地成本优势,仍高于行业平均水平。公司去年实现投资收益1,943万元,同比大幅下降89%,主要由于13年同期出售可供出售金融资产导致基数较高。
快周转模式致负债上升,再融资方案稳步推进。公司2014年12月末资产负债率为79.62%,同比上升17.97个百分点;12月末净负债率为118.5%,较上季度末上升42.94个百分点,同比上升86.41个百分点,主要系公司为扩大地产投资规模而新增银行借款。去年公司已确定向大股东的定增方案,随着再融资的进程推进,今年负债水平有望下降。
14年销售逆势同比翻番,圆满完成年初目标。2014年,公司完成房地产销售面积34.33万平方米,同比增长71.22%;合同销售金额48.51亿元,同比增长123.04%,圆满完成了年度计划指标及去年制定的公司未来三年战略发展规划第一年的战略目标。公司销售商品收到的现金为46.53亿元,回款情况良好;12月末预收账款额为35.32亿元,同比上升500.3%,锁定我们预测收入的86%。鉴于公司丰富的土地储备和大股东预期注入的资产,我们对公司“三年销售复合增长50%”的目标持乐观态度。
黄金台项目积极推进,旧改项目迎价值重估。深圳笋岗物流项目(建面29.4万平米)目前处于前期土方施工阶段;深圳宝安黄金台项目(土地面积28.5万平米),已纳入深圳市土地整备计划,目前市政府会议已原则上通过实施方案:将按等价值原则,在地块用地范围内及周边(深圳火车北站附近)调整留用项目用地,剩余用地由政府收回。未来公司将继续配合市规划国土委推进收地补偿等工作,公司两个旧改项目位置优越,预计合计货值可达180亿元,有望迎来价值重估。
评级面临的主要风险
房地产销售低迷;旧改项目推进缓慢。
估值
考虑到大股东未来较高的持股比例和成本,我们以5%的NAV折价将目标价由16.96元上调为20.14元/股。我们预测2015-17年的每股收益分别为1.02元、1.32元、1.72元,重申买入评级。
中航地产:剥离非核心业务,存被整合可能,建议持续关注
研究机构：' target='_blank' >中投证券分析师：李少明,张岩 撰写日期：2015-03-23
公司公布2014年年报,实现营业收入62亿元(+0%),净利润4.9亿元(+5%),EPS0.73元,扣非后净利润1.0亿元(-67%);ROE14.56%,同比减少0.48个百分点;拟每10股派发现金红利1元(含税)。
投资要点:
业绩符合我们预期,主营收入低于预期,非经常性损益贡献较多业绩。EPS0.73元,不我们预测的0.74元基本一致。营收62亿元,低于年初计划的78亿元,主要由于受三四线市场低迷的影响,房地产销售及结算低于预期,签约销售32亿元(-21%),结算收入36亿元(-13%),结算毖利率36.7%,减少2.2个百分点。
三费占比14.3%,上升2.6个百分点。非经常性损益贡献净利润3.9亿元,主要来自于转让下属公司股权产生的收益以及新增投资性房地产带来的公允价值变劢收益。资金压力加剧,净负债率达212%,较年初攀升79个百分点,现金-短债缺口扩大至34亿元,但考虑到公司为大型央企集团背景,我们认为风险仍可控。
进一步聚焦房地产开发主业,加快剥离非核心业务,完成了7家下属企业股权的转让。其中,公开挂牌转让2家,包括深圳瑞进运劢器材公司、深圳中航建设监理公司;协议转让5家,包括中航建筑公司、中航幕墙公司,以及公司参股的房地产开发企业--南京' target='_blank' >中航工业科技城公司、江西中航国际洪都投资公司和中航里程公司,受让方中航城公司是公司控股股东的子公司。通过上述股权转让,公司剥离了建筑、幕墙、监理等非地产业务,幵出售了部分参股房地产项目(主要是不集团合作开发项目)的少数股东权益。转让完成后,公司业务集中于独资及控股的房地产开发项目及物业管理业务。
在房地产行业增速放缓、加速整合的背景下,小市值上市房企通过整合和转型谋求发展是主要路径。公司是优质小市值地产公司,客观上存在与上述同样的生存和发展的诉求。另外,从去年以来,军工背景的中航工业集团的资产整合加速推进,市场对公司可能被整合存预期,公司实际控制人中航工业集团为大型军工央企集团,旗下产业众多、资源丰富,除航空、军工类产业以外,还包括非航空民品和第三产业。公司转让多家下属企业股权的丼劢,也在一定程度上强化市场对公司可能被整合的预期,建议投资者密切关注集团与公司的后续劢向。
15-17年EPS0.65/0.70/0.75元,PE17/16/15倍,RNAV10.78元。公司是小市值优质地产公司,在行业整合中有谋求发展的诉求,地产业务提供安全边际;同时,军工背景的集团正处于变革中,市场对公司可能被整合存预期,建议投资者持续关注,维持“推荐”评级。
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