中小房企频现出局者 行业利润下滑股权转让趋热顺水鱼财经

经济导报首席记者 时超

随着' 房地产业“吸金光环”的减弱，尽快脱身地产业务已经成为不少企业的选择。

26日，北京产权交易所挂牌' 公告显示，山东莱阳某国企拟转让其控股的4家房地产开发公司全部股权，转让价格面议。公告显示，被转让的公司共持有28块地，总占地面积达3568亩，均为商住用地。

经济导报记者注意到，近期类似剥离房地产业务的案列并不少见，甚至不乏上市公司的身影。如' howImage('stock','2_000558',this,event,'1770') 莱茵体育(' 000558,' 股吧)（000558）本月就公告称已剥离地产业务全面转型体育产业；还有鲁股' howImage('stock','1_600777',this,event,'1770') 新潮实业(' 600777,' 股吧)（600777）也于上月底公告其转让了烟台某房地产公司的半数股权。

多位业内人士表示，在需求下降、库存激增的大背景下，地产业利润正在不断下滑，并已经危及到了中小房企的资金链安全。受此影响，一些旗下拥有房地产业务的公司不得不开始寻求甩掉“包袱”的道路。

“市场竞争日益激烈，对企业的规模、成本控制都提出了更高要求，优胜劣汰、资源整合将成为房地产企业的主流趋势。”北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对导报记者表示，今后一段时期或将有更多的中小房企退出市场，“大鱼吃小鱼”现象将日渐显现。

黯然出局

北京产权交易26日的公告显示，此次被转让的4家房地产公司均由一家国资企业全资持股，注册资本分别为2.77亿元、2.61亿元、2.29亿元以及8125万元，经营范围均为房地产开发销售。

导报记者尝试联系转让方及产权平台相关负责人，但受访人均对公司名称、转让理由保密甚严。不过，从4家公司持有的土地资源看，此次转让方的“来头”并不小。

资料显示，4家公司在莱阳共持有土地28块，占地总面积达3568亩，用地性质均为商住。其中，16块地位于莱阳市穴坊镇青威高速路南、莱青路东西两侧，共2221亩；9块地位于莱阳市穴坊镇与青岛市金口镇交界处，占地1038亩；剩余3块地则位于莱穴路东，占地309亩。

莱阳当地人士对导报记者表示，上述地块位置大致均处于丁字湾新区附近，该区域是山东半岛蓝色经济区9个集中集约用海区域之一，也是莱阳的“三大战略板块”之一，位置在莱阳与青岛即墨之间，拥有交通、' 旅游等多项资源。同时，转让公告的说明中也指出，被转让公司所持土地资源优势明显，预期效益较高，前景乐观。

那么，是什么原因令上述莱阳企业“忍痛割爱”呢？在山东某房地产企业项目经理彭山（化名）对导报记者表示，房地产行业盈利下滑、资金链隐忧，都有可能是企业脱身房地产业的原因。

“无论是做写字楼，还是公寓住宅，现有项目的赢利前景都不佳，特别是在三四线城市。”彭山对导报记者表示，经过前期的爆发性增长，地产业的饱和度已经趋于高位，高库存情况普遍存在，行业利润率下滑严重，“一些企业前期拿地时预期较高，在成本上就没有进行合理控制，现在发现销售前景堪忧，经营压力大增，不得不尽快退出，避免损失扩大。”

而导报记者也注意到，中原地产研究部近日统计的上市房企半利润率下滑已成为常态，平均净利率在8.4%左右。另外，中小房企更是下滑迅速，部分企业的净利率已经明显低于其贷款利率，即“入不敷出”。

中小房企退出潮现

值得关注的是，在行业景气度下滑的背景下，类似上述莱阳房企股权转让的案例已然不再是个例。

导报记者注意到，仅今年以来在京沪产权交易所待售房企股权总权益金额已经超过100亿元，其中有超过20家房企出售100%的股权。如北京产权交易所7月公布的一则转让信息中就显示，北京某企业拟转让手中持有的山东某置业发展有限公司85.71%股权。资料显示，该置业公司位于潍坊，从事房地产开发销售业务，注册资本1.4亿元。

“潍坊近两年来的商品房库存量很大，价格低迷，销售难度高，这应该是企业寻求退出的原因。”彭山说道。

甚至一些上市公司也开始主动退出房地产市场。如新潮实业在7月31日就公告称，公司与山东嘉华盛裕创业投资股份有限公司签署协议，拟将其持有的大地房地产公司50%股权转让予嘉华盛裕。公司表示，从房地产领域退出，集中精力转型油气开发业务，成为其今后的转型方向。 另外，莱茵体育也于本月17日公告改名，表明了其剥离地产、全面转型体育产业的决心。有' 券商业分析人士指出，公司接近90%项目集中在供需相对平衡、龙头企业重兵布局的江浙地区，市场竞争异常激烈，而公司在传统地产业务方面管理能力的欠缺又进一步挤压利润空间，导致经营压力持续增大，致上半年净利亏损了2593万元，进而推动了其转型的速度。

同时，' howImage('stock','1_600052',this,event,'1770') 浙江广厦(' 600052,' 股吧)（600052）等上市公司也于近期公告了其退出房地产的计划。其中，浙江广厦拟用3年时间退出，并将主业转向影视文化行业。

张文清认为，房地产企业的退出潮一方面缘于市场供应过剩，导致企业经营压力大增；一方面也因为部分企业前期盲目拿地扩张，放大了其资金链承受的压力，令企业陷入危机之中。

而彭山则指出，大型房企对市场的挤占，也令房地产业竞争日趋恶化。“像万科、中海这类大企业具备充裕的资金、管理优势，项目成本更低、流动资金回收能力强，占据绝对优势。他们现在的业务在二、三线市场全面铺开后，地方性的小房企没有多少' 竞争优势，有些项目算下来还不如直接将地块转手收益高。”

张文清也对导报记者表示，由于地产行业已不属于高利润行业，中小企业无论是资源、人才都相对匮乏，相对成本也会更高。预计后期在大型房企继续规模扩张的背景下，会有更多的中小企业退出市场，“大鱼吃小鱼”现象或将成为趋势。