上市公司年报盈利的“成色”如何 房地产冰火两重天顺水鱼财经

截至3月8日，沪深两市共有245家上市公司发布了2015年年报，总体来看，上市公司的业绩还算喜人，并没有想象中的差。在高兴之余，也要看到，虽然一些上市公司盈利大幅度上升，但仔细分析其盈利构成，就会发现，其主营业务盈利能力并不强，甚至有的持续亏损，盈利的“含金量”不高。

截至3月8日，沪深两市共有245家上市公司发布了2015年年报，其中，实现净利润同比增长的有165家，占比67.34%，净利润同比增长超过100%的上市公司有50家。然而《国际金融报》记者梳理' 数据发现，不少利润来源多来自于非主营业务收入。

值得注意的是，前不久，上交所在新闻发布会上指出，要按照分行业监管的理念和逻辑，开展上市公司2015年年报事后审核问询，重点是督促和引导公司披露更多有效的行业信息，提升年报信息披露质量。

喜报中的忧虑

在上述业绩报喜的公司中，有8家ST类公司实现了扭亏为盈，分别为*ST松辽、*ST光学、*ST乐电、*ST安泰、*ST天化、*ST兴化、ST宜纸、*ST' target='_blank' >秦岭。其中，*ST松辽、*ST光学、*ST乐电、*ST安泰、*ST天化等5家公司的净利润增长均超过100%。

此外，在' 个股净利润涨幅方面，' howImage('stock','1_600753',this,event,'1770') 东方银星(' 600753,' 股吧)10714.27%的净利润同比增长幅度暂居沪深两市的第一名。不过，《国际金融报》记者查阅东方银星的财报发现，在扣除非经常性损益后，2015年该公司净利润实际亏损456万元。2015年东方银星仅实现营业收入1312万元，同比增长8.28%，得益于收取的资金占用费、收回预付的土地转让款、股权转让等款项，公司实现净利润达到3861万元，同比增长10714.27%，接近营业收入的3倍。

净利增幅排名第二的是' howImage('stock','1_600136',this,event,'1770') 道博股份(' 600136,' 股吧)，公司2015年实现归属母公司净利润5347万元，同比增长5504%。道博股份称，报告期内，公司以收购强视传媒为起点正式切入文化行业，同时根据自身的发展战略，将非文化类资产进行了剥离，上述事项完成后，公司可持续发展能力以及抗风险能力得到了进一步增强。

事实上，道博股份和' howImage('stock','1_600764',this,event,'1770') 中电广通(' 600764,' 股吧)的年报近期已受到了上交所的特别关注。针对道博股份转型影视行业后披露的第一份年报，上交所要求公司重点说明影视行业具体业务类型、各产业链下业务环节的盈利点等事项，同时要求公司披露各业务类型以及各业务环节的具体收入和盈利情况。而针对中电广通年报中提出的云计算、大数据等综合服务业务转型计划，上交所要求公司详细解释业务转型的进度和具体细节，以及新行业竞争格局等。

' 房地产冰火两重天

《国际金融报》记者梳理Wind数据发现，2015年的房地产市场可谓“冰火两重天”。央行连续降准降息，国家出台多项政策刺激楼市，楼市从年初的整体低迷，到年中开始逐渐升温，虽然“去库存”被提升至前所未有的高度，但一线城市的火热并未传导到三四线城市，城市表现愈加分化明显。从上市公司层面来看，相关公司经营业绩同样是“冰火两重天”，这在一定程度上亦反映出当今中国房地产市场的现状。

有媒体统计数据显示，截至今年3月8日已经披露2015年年报的房地产行业上市公司有12家，其中净利润同比下滑的有3家，同比增长的有9家。在已经披露2015年度' 业绩预告的85家房地产公司中，按预增上限计算，约22家房企预告亏损，占比为26%，其中19家首亏；有41家净利润同比上升；1家持平；另有23家净利润下滑。

事实上，净利润下降或者亏损的企业，其业绩变动的原因基本都与房地产行业库存难以消化有关，销售不力导致项目存货增加，毛利率减少、各种费用成本的上升，进一步侵蚀净利润，这是诸多房企目前正在面对的困境。而表现好的企业大部分利润也并非来自主营业务收入。

截至3月8日，' howImage('stock','2_000667',this,event,'1770') 美好集团(' 000667,' 股吧)、' howImage('stock','1_600890',this,event,'1770') 中房股份(' 600890,' 股吧)、' howImage('stock','2_000540',this,event,'1770') 中天城投(' 000540,' 股吧)、新城控股等12家房企已率先披露年度报告，其中' howImage('stock','2_000517',this,event,'1770') 荣安地产(' 000517,' 股吧)、' howImage('stock','2_000043',this,event,'1770') 中航地产(' 000043,' 股吧)和' howImage('stock','1_600159',this,event,'1770') 大龙地产(' 600159,' 股吧)净利润出现下滑，下滑幅度分别为66.6%、18.5%和54%，其余9家净利润均呈增长态势。

美好集团净利润增长率暂居榜首，公司2015年实现营业收入46.8亿元，同比增长122%；实现净利润4.3亿元，同比增长469%。美好集团业绩增长主要依靠武汉、东莞、惠州的房地产市场，其中武汉区域营业收入占比达到52%。

净利润同比增长273%、业绩增长幅度位居第二的' howImage('stock','2_000567',this,event,'1770') 海德股份(' 000567,' 股吧)，目前虽仍属房地产板块，但实际上2015年总营业收入中有95%以上收入来自贸易，房地产占比已不足5%。公司表示，近年来随着国家的宏观调控和房地产市场的低迷，公司逐步放缓和收缩房地产相关业务，回笼资金，坚定转型。报告期内，公司一方面出售所持有的平湖耀江房地产开发有限公司24%股权，另一方面加快推进原控股子公司安徽海德城市建设有限公司的解散和注销工作。公司拟由房地产转型进入不良资产管理行业，并在谋求转型的同时，尝试开展贸易业务。

中房股份业绩表现同样亮眼，净利同比增长190%，但增长原因却是出售公司地下车库以及房地产开发子公司全部股权，公司已经开始运作业务重组，谋求转型。中房股份在2015年没有新增土地储备和新开工项目，并且出售了多个房地产子公司的股权。去年12月，公司对外转让子公司北京中房长远房地产开发有限责任公司与中房集团华北投资建设有限公司100%股权，分别作价9180万元和5548万元，构成重大资产出售；此外，公司还转让了徐州天嘉房地产开发有限公司45%股权，作价9500万元。因此，若扣除非经常性损益，中房股份2015年度亏损1751万元。

其他公司中，仅有中天城投、新城控股等少数几家依然是靠主营业务房地产开发与经营实现了业绩的增长；以房地产咨询代理为主营业务的' howImage('stock','2_002285',this,event,'1770') 世联行(' 002285,' 股吧)净利润也增长了29%；财信发展则因收到退税3561.55万元使得盈利略增，扣非后净利润则同比下降52%。

此外，在目前已经披露2015年度业绩预告的85家房地产公司中，预告盈利的63家房企中，24家公司预计净利润同比增速超过100%，其中' howImage('stock','2_000931',this,event,'1770') 中关村(' 000931,' 股吧)、' howImage('stock','1_600533',this,event,'1770') 栖霞建设(' 600533,' 股吧)两家公司超过1000%；21家公司预计净利润同比下降超过100%，其中' howImage('stock','2_000918',this,event,'1770') 嘉凯城(' 000918,' 股吧)、' howImage('stock','1_600225',this,event,'1770') 天津松江(' 600225,' 股吧)、' howImage('stock','2_000897',this,event,'1770') 津滨发展(' 000897,' 股吧)、' howImage('stock','1_600246',this,event,'1770') 万通地产(' 600246,' 股吧)等6家公司下滑幅度超过1000%。

而在大幅预盈的公司中，盈利原因各不相同。栖霞建设预计盈利1.68亿元-2.07亿元，同比增长12-15倍，原因是结转商品房项目营业收入有较大幅度增长，房地产项目平均销售毛利率有一定程度的提高。

中关村则是在2015年4月12日与北京锦秋知春房地产开发有限公司签署《股权转让协议》，将全资子公司北京中科霄云资产管理有限公司95%的股权进行转让，该转让事宜增加上市公司投资收益约2.07亿元，随后又将中科霄云剩余股权对价转让，投资收益让公司净利润预计同比上升1209%。

主营业务拉后腿

业绩下滑明显的公司遭遇却基本类似，房地产行业不景气、布局城市库存压力大，是很多业绩下滑房企所面临的共同困境。在22家预计亏损的房企中，嘉凯城预计亏损23亿元，同比下降6138%，原因是公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著，税负增加也是原因之一。

' howImage('stock','1_600675',this,event,'1770') 中华企业(' 600675,' 股吧)预计全年亏损在24亿元-25亿元，公司布局的二三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力，采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备，增加业绩亏损预测数额。2015年末，公司对项目可售面积进行可变现净值测试。根据项目存货已销售或预期销售售价，配比项目成本和相关税费，经测试，预计公司2015年全年共计提减值准备21.36亿元左右，其中前三季度已计提9.10亿元；第四季度预计再计提12.26亿元左右。

万通地产首亏5.8亿元至6.2亿元，公司表示正在开发杭州万通中心项目及杭州上园项目，在综合分析上述两项目所处区域的市场环境现状、未来变化趋势及上述项目成本费用支出情况的基础上，拟对上述两项目计提减值准备。

在已发布年报亏损的3家公司中，立足浙江、深耕宁波的荣安地产2015年净利润大幅下滑了66.6%，公司目前面临的问题或许也一部分代表了整个行业的困境。报告期内，公司主要营收来自于台州金域华府、荣安月园交付及杭州荣安望江南的余房交付。由于近几年受房地产行业宏观调控的影响，房地产行业景气度整体呈下降趋势，房地产公司融资成本不断上升，毛利率整体走低。公司为控制经营风险，近年来拿地更趋谨慎，开发的项目也逐渐转为刚需楼盘，因此开发项目的毛利率相较于前几年有一定幅度的下降。

中航地产则面临布局城市库存压力较大的窘境，因此影响了公司业绩。在全国化布局之下，公司在西南、长三角、珠三角、闽三角等区域的重点城市成了多项目联动开发的战略布局，报告期内房地产市场虽逐渐回暖，但城市分化严重，大多数城市的市场需求仍表现乏力，整体市场仍然面临高库存压力，这使得公司2015年营业收入同比下降了11%，净利润下滑了18.5%。

大龙地产营业收入和净利润亦双双同比大幅下滑，分别下降了45%和54%。公司解释称，受公司房地产项目开发周期影响，2015年度公司房地产业务板块及建筑施工板块营业收入与上年同期相比均有较大幅度下降。但看到北京等一线城市房地产市场的持续火爆，公司将房地产业务开发重心逐步转回北京顺义本地。

“多数亏损房企都是迫于资金压力而减少开工量，致使一些项目无法达到预售条件，不但销售目标难以完成，降价销售的结果也致使净利润下滑。”优淘城董事长兼总裁薛建雄在接受《国际金融报》记者采访时表示，尤其中小房企受制于现金周转和布局过于集中等多种因素而无法与大型房企相抗衡。