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一大波楼市新政正在袭来。3月25日上午，上海发布“史上最严”楼市新政，当日深夜11点左右，最先燃起楼市炒作风潮的深圳也发布楼市新政。同日，央行和银监会系统也在上海和南京分别下发了特急文件，收紧房市调控，武汉宣布将首套房公积金贷款最高额度由60万下调为50万。
今日晚间，' howImage('stock','1_600030',this,event,'1770') 中信证券(' 600030,' 股吧)、' howImage('stock','1_601688',this,event,'1770') 华泰证券(' 601688,' 股吧)、' 中金公司、' target='_blank' >民生证券、' howImage('stock','1_600837',this,event,'1770') 海通证券(' 600837,' 股吧)、' target='_blank' >国泰君安、' target='_blank' >中信建投七大' 券商纷纷给出楼市后市走势的研判。
楼市新政为啥出台？
近日，国泰君安任泽平发布了一篇' 研报指出，本轮新政背景在于一线房价过快上涨，并有蔓延至二线势头，但上涨过程出现了2015年股市和1991年日本的部分特征，风险较大需防微杜渐。
和2015年股市比：
1)
“水牛”：货币超发未流入实体经济；
2)
“政策牛”“刺激牛”：2014年以来不断出台刺激' 房地产政策；
3)“杠杆牛”：鼓励居民加杠杆,测算表明,居民加杠杆大多是“场内”的，全国房贷“场外配资”金额在500-800亿元左右，撬动的房地产成交额按照保守的5倍计算，杠杆成交金额超2500亿元；
4)
“疯牛”：脱离基本面加速上涨。
与日本1991年前后房地产大泡沫比：
1)涨速快：1987-1990年间，日本六大城市房价年均增速24.6%，远超1986年前均值；
2)脱离基本面：广场协议后日本出口大降，实体困难，经济增速低于1986年前的均值；
3)货币超发：从1986年开始，日本M2增速明显加快,利率大降；
4)区域分化明显：1986-1991年间日本六大城市房价大涨，中小城市房价涨幅很小；
5)政策刺激：1991年前，货币宽松催生了泡沫，随后货币收紧又刺破了泡沫。中国2015年以来房价上涨也呈现上述特征。
民生证券地产温阳团队也指出，根据中原地产' 数据，环比看2月上海房价远远领先于其他一线城市(上海 8%；北京 4.1%；深圳 2.2%；广州 0.1%)，同比看深圳房价涨幅过快(深圳 68.3%；上海 38.4%；北京 5.9%；广州 8.7%)。
房价的快速上涨引发市场层面的部分投资和恐慌需求入场、舆论层面对地产政策的批评以及监管层面对地产金融风险的担忧，是政策出台的最主要原因。
另一方面，中信证券' 研究报告称，通常从收入和人口结构来分析房价走势，收入越高和年轻人口越多，房价上行动力越大。从房价/收入比来看，北上深的指数低于香港，高过纽约、伦敦。从人口结构来看，北京、上海房价指数与纽约、伦敦难分伯仲。
综合考虑收入、人口、资源配置和空气质量，北上广深相对房价指数排名均低于伦敦和纽约，但深圳在国内四大城市中相对房价指数排名最高，表明其风险相对较高。广州在四大城市中相对房价指数最低，离伦敦、纽约和东京都距离较大。
楼市政策有什么变化？
国泰君安任泽平、熊义明认为，本轮房地产新政较严厉，主要内容：1)提高二套房首付比例。上海普通住房提高1成至5成，非普通住房提高3成至7成；深圳提高1成至4成。
2)限购政策趋严，非户籍购房延长社保缴费年限。非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会' 保险的年限，上海由2年提高至5年，深圳由1年提高至3年。
3)加大土地供应，打击首付贷和加大保障房建设等。
一线楼市房价怎么走？
中信证券近日发布研报称，近期沪深楼市飙升形势恐难持续。一线城市由于土地和住房供应紧张，政策支持，而中介场外配资推波助澜，导致沪深出现恐慌性购房甚至投机需求，深圳租金回报率大幅下滑或是佐证。在市场预期房价快速上升的情况下，由于房地产建筑周期长，加上卖方“握盘”短期内减少供应，房价往往会超调，一段时间过后可能回落。
虽然中长期看，资源配置不均导致一线楼市总体上吸引力较大，但短期的飙升恐难持续，其中深圳相对风险较大。
华泰策略薛鹤翔团队则表示，本轮上海房价的上涨周期自2014年10月起，已将近6个季度，接近尾声。目前一线、二线、三线城市的地产销售增速继续向上，特别是二、三线，在一线城市调控后，二三线销售预计将进一步向上。
' 中金公司房地产研究团队预计，上海新房成交将在未来三个月走弱，成交将由“疯牛”变“震荡”，一线城市房价或短期见顶，对郊区楼盘影响更大。
民生证券地产温阳团队认为，由于2015年沪深两市成交都明显上涨，2016年剩余三个季度沪深成交量或同比下跌50%左右。鉴于目前房贷政策宽松，且鼓励正常住房消费的政策并未转向，沪深此轮房价调整幅度有限。
预计至年底上海的房价下降10-15%之间，深圳下降20%-25%。
任泽平也表示，本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征，每项重要政策后一线城市房价都出现了拐点性变化。“1121”降息后，止跌回升；“330新政”后，加速上涨但随后回落；“930新政”后再次加速上涨。2016年2月2日首付比例下调和2月19日契税和营业税调整后，房价在春节后跳涨。一线城市房价对政策敏感的背后体现了资金行为和预期的快速变化，预计政策收紧会明显降低一线城市房价涨速，但由于短期“补库存”较难，房价短期明显下跌概率较低。房市降杠杆、稳预期，避免了房价暴涨暴跌风险。但三四线房地产去库存仍是 2016年重要任务。
新政对A股有何影响？
中信建投证券分析指出，近期地产板块表现相对平淡，原因主要在于市场对政策的担心。但随着相关政策的逐步落地，利空因素也基本消除。整体而言，一线城市尤其如上海和深圳当前确实存在一定泡沫，政策出台在情理之中，短期内可能会影响到一二线城市的预期，但从库存结构以及信贷持续释放的角度，依然看好今年二线城市长期机遇。
具体到股市，中信建投认为认为地产板块向上的空间也将打开，继续看好地产板块反弹空间。推荐核心二线省会城市组合：' howImage('stock','1_600325',this,event,'1770') 华发股份(' 600325,' 股吧)、' howImage('stock','2_000631',this,event,'1770') 顺发恒业(' 000631,' 股吧)、' howImage('stock','1_600322',this,event,'1770') 天房发展(' 600322,' 股吧)、' howImage('stock','1_600223',this,event,'1770') 鲁商置业(' 600223,' 股吧)、' howImage('stock','2_000671',this,event,'1770') 阳光城(' 000671,' 股吧)、' howImage('stock','2_002305',this,event,'1770') 南国置业(' 002305,' 股吧)。
中金公司也表示，随着上海、深圳等地政策调控逐步落地，地产股将回归基本面主线，2季度机会主要来自于预期差，' 个股将呈现分化' 行情，地产股未来上行空间重点看销售表现，而在通胀上行前期，A股地产仍会有较好表现。
从另一方面理解，在目前的中国，房产和' 股票 是两大主要的投资品种，所以经常有分析师喊出“卖房' 炒股”或者“卖股炒房”。从政策制定的角度来看，楼市新政或者并不能将直接的炒房资金挤到股市，但新政将一定程度上减少房市的成交量，从而抑制住过快的房价涨势，逐利的炒房资金就会被间接地挤出房地产市场，转而寻求更好的投资品种，黄金、' 期货等也是选项之一，而也会有一部分资金进入股市。
海通证券首席策略分析师荀玉根表示，从大类资产配置角度看，一线楼市政策收紧对股市有利。比如13年3月国务院出台了“新国五条”细则，加大对房地产市场的调控力度，资金流出楼市流入金融市场，当时股票 市场资金流入不明显，但债券基金和货币基金规模大幅增长。
国泰君安乔永远也表示，对于此次房市的政策调控，我们认为整体力度超出市场预期，对于一线城市房地产的投机性需求将产生较大抑制作用。不过一线房市吸金效应的放缓或将使股市重回部分资金视野，而政策层面的改变也正为此提供可能。第一，证金公司3月21日起大幅调低转融资业务费率，政策意义明显，反映了监管层认为市场杠杆已进入合理区间，有望在一定程度上推动增量资金入市。第二，3月21日上交所决定*ST博元因重大信息披露违法而终止上市，*ST博元成为首支被终止上市的公司，短期该事件虽推升部分公司强退预期，但长期来看更利于资本市场的健康发展。
中国房地产将向何处去？
国泰君安任泽平、熊义明认为，本次重拳出击降低了悲剧重演概率，房地产政策应继续适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。当前中国房市泡沫跟1991年日本房市大泡沫和2015年中国股市大泡沫有很多相似之处，同时也具备1974年日本房市的很多特征和消化空间，如经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机，本轮新政有利于抑制房价过快上涨势头，有利于房市降杠杆、稳预期，降低了重现日本“最后的狂欢”和股市泡沫破灭概率。住宅投资已告别高增长时代，房地产政策应继续适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征，避免货币超发引发资产价格脱离人口、城镇化、经济增速等基本面的泡沫风险。泡沫吹大了最终是要破的，谁也脱离不了地心引力。
财新舒立观察今日发布了《这哪里是去杠杆？》一文，文中提到：
加速去库存，是合情合理之举，但必须与去杠杆的战略相一致，岂可慌不择路、剜肉医疮，甚至饮鸩止渴？以加杆杠方式刺激房地产，着多重风险，暴露出重重积弊：
首先，喧嚣的是一线城市，热闹的是二线城市，落寞的依然是三四线城市，房地产市场分化愈发加剧。
其次，真实杠杆有多高，风险敞口有多大，监管部门难以准确掌握；加杠杆的各个隐秘环节，监管部门难以监测与控制。
第三，加杠杆过程中，银行风控机制近乎失效。
第四，在一些财政拮据的地方，政府不惟对去杠杆缺乏动力，且有助长加杠杆倾向。这些风险和问题，折射了金融体制和财税体制改革进展不畅，国家治理水平有待提高。
另外，房地产业联带性极强，过去20多年，作为国民经济支柱产业，对中国经济增长居功至伟。随着“' target='_blank' >刘易斯拐点”的出现，房地产市场亦迎来了周期性拐点，突出表现为增势减缓、结构分化。
根据国研中心的研究，2014年新开工量的阶段性高点基本得到确认，未来十年，住房需求和投资增幅均将明显下降。依靠刺激房地产重归高增长的时代，已经一去不复返。
文章综合中信证券、国泰君安、海通证券、民生证券、海通证券、中信建投、中金公司、等。
