住房租赁REITs有望获政策支持 大REITs市场将崛起顺水鱼财经

继国内首只长租公寓资产类REITs（不动产投资' 信托基金）获批发行后，拟出台的《住房租赁管理条例》或将明确并鼓励住房租赁类REITs。

“虽然今年下半年租赁房市场迎来爆发式发展，但自持租赁不赚钱，如果没有金融配套措施，很难引起相关企业的长期兴趣，自持物业将变成企业的负担，因此发展住房租赁市场必须配套金融措施。”一位国内资深' 行业研究员昨日在接受《证券日报》记者采访时坦言。

目前，我国还没有建立起明确的REITs制度，但国内的监管部门和各市场主体在' 房地产证券化方面的探索却一直没有停止过。今年10月13日，深交所' 公告称，长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行，这标志着国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品破冰。

紧随其后，有消息称，近日，国务院相关部门组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议，住房租赁类REITs或将有突破。

REITs是实现不动产证券化的重要手段，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。

业内人士普遍认为，REITs可以推动房地产行业产业升级和盈利模式的转变，由“开发+出售”模式转变为一次性销售与持续性收入并重的模式。

在此之前，《证券日报》记者在北大光华主办的一次' target='_blank' >沙龙上观察到，目前国内业界看好REITs发展前景。北大光华管理学院院长刘俏更是乐观地表示，“当前可以说是中国REITs市场崛起的前夜。在中国，考虑不动产、‘' 一带一路’、雄安新区的建设等，给中国不动产投资注入这样规模的市场，是非常令人期待的。”

北京大学光华管理学院新金融中心REITs课题组提出了《关于加快推进我国不动产投资信托基金公募试点的建议》，其中建议以《基金法》作为REITs的立法依据，采用“契约型”模式。采用这种模式可以充分借鉴证券投资基金的经验，降低监管成本，能够在现有制度上尽快推出产品。显然，从立法成本、设计难度等方面考虑，基金契约型模式是现阶段的一个优选方案。鉴于《基金法》对于基金投资标的的规定，如果REITs以公募基金作为载体，REITs将不能直接投资不动产资产。考虑到资产证券化制度规则已经较为成熟，不动产支持证券（ABS）将成为REITs的投资标的的自然选择，从而形成了“公募基金+ABS”模式。这一模式充分利用了现有的制度框架，具有可操作性。

与此同时，上述《建议》认为，从大资管背景下居民对于财富管理的需求来看，目前REITs作为一种长期、低波动性的投资工具，能够大大丰富了除' 股票 、债券等以外的投资选择。而公募REITs作为高质量和成熟的金融产品，与其他金融资产关联性低，有助于我国投资者的资产配置多元化，具有极强的配置价值。

“在当前金融经济环境下，对于房地产业和资管行业来说，发展REITs可以实现双重收益，既改变了原有房地产发展模式，同时又满足了多元化的金融资产配置需求，这对于实体经济、金融业降杠杆大有裨益。”上述研究员认为。