万科新棋局下的“泊寓”样本顺水鱼财经

“泊寓”为代表的长租公寓业务是万科“相关多元化”的一大方向。在今年6月底召开的2017年股东大会上，万科董事会主席' target='_blank' >郁亮在股东问答环节中所提到的：“我无法回答十年之后物流占多少，商业占多少。但可以清晰的是，万科未来是美好生活的服务商，未来想到万科，想到的是美好生活，不是几栋房子。”

在雪球徐志'私募证券基金经理徐志看来，2015年的时候，在公司博客,微博)》记者了解到，相较于2015年，万科在2017年年报中披露的房地产收入占营业收入的比重仅由98.46%下降到97.03%，物业服务上升了1.43%。虽然物业服务的营收增速较快，由29.70亿元上升至71.27亿元，但是利润率却下滑了1.20%，反观房地产主业的利润率上升了6.36%——历经几年转型，万科依然是那个以房地产开发为主的企业。

“无论是物业服务还是物流地产，其商业模式的回报率均不如现在的住宅地产业务。如果万科放弃主业，为了多元化而多元化，势必会拉低未来的盈利能力。”徐志对《红周刊》记者指出，未来10年，万科不会盲目放弃住宅地产主业，所有的关于相关多元化展开的并购都会围绕住宅地产展开，而并非替代地产主业。“我目前最为看好的依然是万科高周转的住宅地产业务，万科的担忧可能是，未来住宅地产业务终会饱和，但是与住宅地产相关的其他配套需求会成为永续收入，为企业带来源源不断的现金流。”

资深资本市场专家郑磊(博客,微博)博士接受《红周刊》采访时认为，万科的业务范围在转型服务商之后，要比单纯的做一个地产商丰富得多。郑磊表示，万科城市建设与生活服务商的定位目前为止他还看的不是很清楚，但万科至少越来越接近港铁公司的经营模式。“作为同类公司中最为成功的企业之一，港铁公司的盈利能力非常稳定，香港地铁线路不断延长，同时港铁公司的内地业务也在持续拓展。现在深圳地铁是万科的大股东，‘轨道+物业’的地铁上盖项目或许会成为万科未来布局多元化的突破口。”

  本文首发于微信公众号：红刊财经。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。