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股民小卜：一线城市楼市疯了，据说北上广深四个城市的房价加起来可以买下半个？想起20多年前东京泡沫破灭前，那里的房价可以买下整个美国。如今一线城市楼市如此疯狂合理吗？或者都是泡沫？
和讯老王：自去年股灾以来，中国一线城市的房价就开始飙涨，现在买个房比买“春运”火车票都难，有钱都用不出去。到底是什么推动了楼市呢？(,)姜超在一份报告中对此进行了深度剖析。
姜超认为，一线城市房价飙升既有理性因素也有非理性因素。其中，人口结构的变化是一个关键点。
一方面，从各国城镇化的经验来看，人口向大城市集中是大势所趋。城镇化的过程就是人口集聚的过程，这可以创造更多的经济需求和经济活动，提高福利水平。所以，随着城镇化率的提高，人口会进一步向大城市流动，这也决定了中国房地产市场的分化格局。
另一方面，中国的资源分布更加集中，也决定了一线城市人口流入压力大。一线城市在就业、教育、医疗、娱乐以及其它基础设施方面远超二三线城市。人口的集中流入增加了房地产市场的需求，也是推升一线城市房价飙涨的重要原因。
但除以上理性因素外，一线城市房价短时间内过快上涨，也存在非理性因素的推动，即货币超发和风险偏好提升。
首先，国际经验表明，货币超发对房地产价格的上涨有重要推升作用。看看国内，自2010年以来，GDP增速不断下滑，但M2增速却从15年年中开始回升，16年1月份M2同比更是高达14%，远超目标值。
与此同时，在经济形势不好的大背景下，低利率环境、货币超发提升了投资者风险偏好。资金先是大量流入金融市场，推升了金融市场的大牛市，在15年6月份股灾后，资金开始流入楼市，一线房价开始飙涨。
而在货币超发导致房价暴涨的同时，人民币汇率却保持了相对稳定，这使得中国房地产资产的美元价值急剧飙升，存在被高估的风险。据姜超团队估算，一线城市房屋总价值可买下半个美国：、、广州、深圳常住人口分别为2170万、2426万、1308万、1078万人，人均住房建筑面积分别为32、35、28、27平方米，利用这两个变量可以估算得到四个城市的居民住房建筑总面积，再乘以四个城市的住房均价即可得到住房总价值，分别为3.7、4.8、1.0、2.0万亿美元。加总起来就是11.5万亿美元，而美国Lincoln土地政策研究机构测算的美国全国家庭住房总价值也就26万亿美元，也就是说，中国一线城市住房的总价值可以买下半个美国。
在这里面，值得关注的是一线城市售租比的飙升。售租比（房价/租金）类似于股市的市盈率，被广泛用来衡量房地产市场的低估或高估程度，也可以反映购房者的风险偏好程度。国际经验表明，售租比短期内飙升的楼市繁荣往往难以持续，一旦大幅飙升，偏离了稳定水平时，最终都会回到原点。而一线城市售租比大幅攀升，说明居民购房存在非理性因素，风险在积聚。
说到底，现在一线城市的楼市更多呈现出一种“非理性繁荣”。在这当中，新进入的投资者多是受到资产价格上涨的吸引，而不再关注资产本身的价值，甚至进入到一种编织各种故事来给自己增加信心的状态；但越是上涨，投资者的内心深处就越脆弱，一旦大的形势有所变化（例如货币收紧等政策变化），投资者的风险偏好程度也会转变。回顾历史上每一次泡沫的产生和破灭基本都是这样的一个过程。
中国的一线城市房价是有人口流入等基本面因素的支撑，但美国、当年房价大跌之前也是有各种基本面支撑才上涨的，所以关键的问题是基本面能否支撑如此高的价格。当前一线城市楼市一片火爆，购房者挤破了头还买不到房，但与此同时租金上涨速度却远远慢于房价上涨，售租比大幅飙升，而房屋空置率也居高不下。中国一线城市人口流入速度已经大幅放缓，而一旦像之前的一样，加杠杆成为房价上涨的“故事”，地产市场就危险了。
