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如MBA智库百科所言，房地产，就是信托公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。2003年6月，发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为房地产企业追逐的热点。房地产信托只是信托公司诸多业务种类中的一种，但因为它涉及关乎国计民生的房地产行业，而且总是在房地产行业调控政策下其他融资方式受限的情况下给房地产企业输血，总是在房地产行业紧缩时期引人关注。2011年6月初，包括中融信托、中信信托等在内的20余家信托公司接到银监部门“窗口指导”的通知，要求严格控制房地产信托规模增速，房地产信托又一次让人侧目。如何看待房地产信托？一千个人心中有一千个哈姆雷特，对于房地产信托，不同的人有不同的看法。
一、 房地产企业眼中的房地产信托
显然，房地产企业眼中的房地产信托是一种融资方式。它通过信托公司发行信托产品募集资金后投向开发商的开发项目中去。2003年央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》要求各商业银行只能向满足四证齐全、资本金超过30%的项目贷款。121号文限制了房地产开发企业的银行融资，房地产企业开始拓展多元化的融资方式。目前，房地产开发企业的资金来源主要有企业自有资本金、银行开发贷款、股东或者第三方借款、项目销售收入、上市融资、债券发行、海外REITS、典当行或高利贷、房地产信托等等。在所有的融资方式中，银行开发贷款以及资本市场融资（IPO、增发、债券发行等）的成本相对较低，但极易受国家宏观货币政策或及房地产行业政策调控影响。房地产信托的特点是成本较高但方式灵活，开发商会首先考虑开发贷或者发债等方式募集资金，当这些低成本的融资方式不可行的时候，他们才会考虑房地产信托资金。每当商业银行开发贷收紧、房地产企业IPO、发债等暂停的时候，房地产开发企业就会将目光投向房地产信托。
在“关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知”（银监办发[2005]212号）一文以前，房地产信托主要以股权投资加回购等回购方式充实开发商资本金，待满足资本金30%要求后撬动开发贷款。在此之后，房地产信托被视为银行开发贷款的一种有力补充。信托公司能综合运用债权、股权、财产权等方式投向房地产开发项目。
由于金融机构特别是信托公司多少集中在北上广深等一线城市或者各省会城市，房地产信托业刚开始也只是一线城市的房地产开发商融资的一种选择，而二三线城市的开发商多数在银行开发贷之外选择典当行或者担保公司融资、甚至是通过采取收取购房定金或合作建房款等方式非法集资。据笔者的观察，随着信托公司异地业务的开展以及金融人才的流动，越来越多的二三线城市的开发商开始了解房地产信托，并将房地产信托视为银行开发贷后的次优选择。
对房地产行业而言，信托公司涉足已久，见证了历次房地产行业的高低起伏，积累了丰富的行业经验，也建立了房地产信托的业务团队，可以说房地产信托是信托公司的传统业务，也是自身熟悉的业务。同时，相对于其他工商企业，房地产行业的特殊性决定了其较高的利润率，同时也面临较高的风险。房地产信托的这些特点正好符合定位为的信托产品的投资人-----合格投资者的风险收益以及期限偏好。从信托公司风险控制的角度看，因为土地和房屋都是最容易变现的有效抵押物，因此对于房地产项目的风险更容易控制。同时，房地产信托能给信托公司带来动辄4%左右的佣金费率，相比其他行业1%至2%左右的费率水平，房地产信托对信托公司的吸引力显而易见。
可以说，房地产信托是信托公司最主要的业务重点和盈利来源，近年来的统计表明，无论政策如何调控，房地产一直居于信托资金投资领域的前三甲，房地产信托也被称为信托产品的"三驾马车"之一。
与其他任何金融企业的金融产品不同，信托公司开发的信托产品面临刚性兑付压力。信托产品不要说是亏了，就是达不到预期收益率都会产生很大的社会影响。刚性兑付压力下的信托公司，在设计产品的时候考虑的不是如何给客户创造最大化的收益，而是如何达到信托合同上约定的预期收益率。正因为如此，信托公司开展的多为融资类业务，追求的是固定收益。同时，信托公司的行业经验缺乏，人员配备不足等因素也制约了其开展大量的投资类业务。正因为如此，房地产信托业多数是信托贷款或者是股权投资、收益权投资加回购等方式。
高收益总是伴随高风险，自去年开始的新一轮房地产行业调控至今，楼市成交已初显疲态，开发商在信托产品到期时能否回笼资金，能否及时兑付是房地产信托产品的风险所在。在宏观调控不断深入且政策效果逐渐显现的的情况下，信托公司开始重新审视房地产信托风险，信托公司目前处于“卖方市场”，在交易对手、项目区域选择以及风险控制等方面相应提高了要求。
当前，房地产信托产品热销。今年以来，房地产信托的成立数量经历了1、2月的短暂回调之后，从3月开始回升。据不完全统计，今年前4个月共成立230款房地产信托产品，规模达629.58亿，同比分别增长91.66%和60.73%。
造成目前房地产信托产品热销的原因主要是市场上的流动性过剩，而简单、安全、稳定的投资渠道又比较少。居民消费价格(CPI)同比涨幅连续4个月超过4.9%，通胀形势不容乐观，而存款基准利率为3.25%，长期负利率带来的是存款搬家。央行统计数据显示，4月当月人民币存款增加3377亿元，同比少增8325亿元；同时各家银行4月份的居民储蓄存款锐减，其中住户存款的净减少额就达到了4678亿元之多。与之前存款搬家导致股市红火不同，近期股指一路下跌且新增A股开户数环比下降，显示存款并没有流入股市。受限于各地限购措施以及上市房企股价萎靡，有强烈买房置业习惯的中国投资者通过认购房地产信托产品来分享房地产行业的盛宴。
另外，房地产信托收益高，也是投资人看好的原因之一。房地产信托的收益，是目前信托产品中收益最高的行业。根据普益财富的统计，今年以来，房地产信托产品的年化收益率为10.49%，工商企业为8.88%，基础设施为8.06%。从纵向看，房地产信托整体的收益率也在不断攀升。在2010年10月之前，房地产信托的最低收益率普遍在5.5%至6%之间，10月之后达到了6.6%，2010年初，房地产信托的最低收益率基本在7.5%左右，现在已经很少有8%以下的了。
对信托公司很多投资人而言，他们都不是第一次购买信托产品，最近几年购买的信托产品基本上都到期足额兑付，信托公司获得了他们的信任。他们相信，即使房地产信托所投资的项目失败了，信托公司为了自身的行业信誉，也会使用其固有财产为投资者兜底。投资者的这种预期决定他们购买房地产信托时候最关注的往往不是产品的风险状况，而是产品的收益状况以及信托公司的信誉及资本实力。
中国有一句古话，叫“按下葫芦浮起瓢”，比喻做事顾了这头就顾不了那头。如果将商业银行开发贷和房地产企业在资本市场融资比作“葫芦”，那房地产信托毫无疑问就是监管机构眼中的“瓢”。监管层每次决意要打压房地产行业，在房地产行业融资方面按下“葫芦”的时候，另一端总是房地产信托成为浮出水面的“瓢”。
始于2010年国十条的新一轮房地产行业的调控政策落实到融资层面就是房地产企业的开发贷款受限，房地产企业IPO、再融资、债券发行都暂停。在这种背景下，房地产信托的爆发式的增长令人关注。银行系统的统计数据显示，一季度银行新增房地产贷款累计5095亿元，同比少增3338亿元；其中，开发贷款新增1678亿元。资本市场融资方面，公开资料显示，2009年11月6日上市的(,)是最后一个房企IPO的幸运儿；2009年12月25日拿到重组批文的(,)（000979）成为最后一个借壳的地产公司幸运儿。之后，包括借壳上市、再融资在内的Ａ股融资，都再未见到房企身影。唯一例外的是房地产信托：中国房地产信托协会统计显示，今年一季度投向房地产领域的新增信托项目金额高达710.9亿元，同比增长12.5%。在监管层看来，尽管信托公司以灵活著称，但在几乎所有金融机构对房地产融资都有所限制的背景下，房地产信托的逆势增长确有削弱宏观调控政策之嫌。
出于行业政策统一以及信托公司经营风险控制考虑，从2005年起，银监会陆续发布了多个关于房地产信托业务的监管文件。迄今为止，银监会对房地产信托的监管政策除了要求除贷款方面的最低资本金、二级资质、四证齐全外，还包括禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止进行商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，以及将投资附回购形式的变相融资行为视同贷款管理等一系列监管政策，初步形成了房地产信托业务监管的政策体系。
去年下半年以来，由于国家对房地产市场的持续调控和银行信贷的紧缩，房地产信托业务高速发展，但房地产市场的风险也在逐步显现，监管层也意识到了房地产信托业务可能存在的风险，开始密切关注。早在去年年末，银监会就多次发布警示，今年5月开始，下发《房地产信托业务风险监测表》、约谈信托公司等措施再次“多箭齐发”，直至近日，银监会针对信托规模增长较快存量规模较大的信托公司要求实现规模稳中有降的窗口指导。
五、 如何正确看待房地产信托
对于房地产信托，众说纷纭，各方对于房地产信托的看法都有一定的道理，但仅仅从自身角度出发考虑问题，难免有失偏颇。开发商把房地产信托作为银行开发贷款的次优选择，却往往发现，信托公司的风险控制要求与银行基本无异。信托公司与投资人着重房地产信托的高收益，却往往忽视了这个行业的风险。监管机构视房地产信托为不听话的孩子，对于房地产信托的限制一方面来自于风险的担忧，但多多少少也顺从社会上关于房地产信托是房间上涨的帮凶的看法。
据统计，2011年一季度，房地产开发投资资金来源总计19268.05亿元，同期投向房地产领域的新增信托项目金额710.9亿元，占比3.69%。实际上，从数量上看，不到2000亿元的房地产信托资金不会对国家宏观调控产生根本性的影响。同时，从房地产行业的供需来看，购买房地产信托的投资者（特别是个人投资者）往往是那些有投资房产意愿和能力的人，也就是对房地产产生实实在在的需求，尤其是投资需求的人。通过发行房地产信托募集资金投向房地产开发项目，将部分房地产行业的需求转化为实实在在的房地产行业的供给。从这个意义上讲，房地产信托不应该被视为房价上涨的帮凶。最后，房地产信托也是改变房地产行业投资过度依赖国内商业银行贷款、拓展房地产行业融资方式、降低商业银行系统经营风险的需要。房地产信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。
对于信托公司而言，房地产信托是信托公司的正常业务，也不可能不做，关键在于在把握行业风险的同时摆脱对房地产行业的依赖。一方面，要加强对新行业新领域的研究，深化对信托制度的挖掘，从而创新性地开辟出更符合信托特点、符合国家经济发展需求的业务领域；另一方面，信托公司应提高自主管理能力，提高自身的投资能力，从单一项目融资向基金化投资转变。
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