专访信业基金章华：金融主导房地产的时代已经到了-房产频道-顺水鱼财经网

信业基金董事总经理章华(资料图)

　　“这波房地产房地产调控再往后走，就是金融主导房地产，这个时代已经到了，这是当前一个最强烈的信号，即房地产的金融化时代已经来了。”信业基金董事总经理章华在接受和讯网专访时做出了这样的判断。以下为本次访谈实录：

　　和讯网：信业基金作为一个成立时间不是特别长的公司，可能大家还不是特别了解，您能否简单给大家介绍一下公司的基本情况？

　　章华：我们公司的股东背景是大的金融机构，是两个战略型的大股东。我想我还是更多得站在基金从业者的角度来介绍一些目前国内房地产基金的情况。现在这块大家在做，我觉得一段时间内还是比较乱的，各种各样类型的，各种各样派别的都比较多。对我自己来说也经历了这样一个过程，我在复地刚开始也是做地产基金的，那是五年前的事情，那时候真正开始做基金的国内还没有，有的只是外资基金。我们最早就接触了国内排名最靠前的基金，我们与他们都有合作，IDG、摩根(,)、美国的扬子基金等，我们从那儿部署，从那个高度开始做的，我们和这些外资基金七八年前跟他们做谈判，做交流。2002年、2003年的时候我做房地产，2002年底国内房地产信托才规范，有国内第一部《信托法》，2003年我们做出国内第一单房地产信托，当时我做的是玉泉新城的信托产品。

　　和讯网：当时那个合作方是谁？

　　章华：中信信托做的，我们从那时候开始的，所以说我们一方面有和国际基金运作的经验，另一方面信托我们是第一单，那一年我做的那一单占全国5%的份额，当时是1.5亿，当时已经占了全国5%的份额，因为时间上我们做得是最早。

　　和讯网：那时候收益率是多少？

　　章华：很低，百分之六点几，百分之七不到。

　　和讯网：您很早就参与了房地产基金，您觉得这两年基金的变化是怎样的？

　　章华：2010年被称为房地产基金元年，现在市场里不断冒尖出来的房地产基金也就这两年的事儿，所以在积累、积淀和行业的认知方面大家都处在不同的层次上，我不太愿意评价别人，更多愿意说自己怎么想。

　　我认为现在派别很杂、很乱，也很多。房地产基金在国外，是从80年代开始，20年的时间里有上万倍的增长，中国未来20年也会有上万倍的增长。我相信现在先进入来的人未来一定是受益者，因为在里面更早经历了顺利和不顺利，艰难和挫折，而艰难和挫折会是后面的财富。

　　和讯网：您觉得什么样的基金能走得更长，你觉得市场派别很多，类别很多，能大概给我们举个例子吗？

　　章华：早期的如金地、复地和阳光100等发起做的基金，这类是房企，这种基金是为了解决自己的资金问题，开辟一条新的融资渠道，对他们来讲不是业务，而是资金的通道或第二融资部，我一直这么来看，这是一种类型。

　　它的利处和弊处都非常显著，利处就在于它有品牌，比如万科做，保利做，大家都不觉得它有风险。弊端就是关联交易，他肯定不会把最好的东西拿出来，也肯定不会把最高的利益让给者，因为他们一般会和银行贷款比较，银行贷款只有6%、7%，那么他觉得最好比银行利率多一点就够了。这是房企自身的局限性，不过房地产企业做基金利弊都有，稳健安全是他们的利处，而低收益、关连交易、看不见的条款，这是他们内部天生的弊端。

　　另外还有外资基金，现在做得比较活跃的，在国内也有一个机构，但经历金融危机以后，这些基金基本都在大幅收缩。

　　和讯网：现在市场上能看到这些基金吗？

　　章华：仍然有，有些是在悄悄做。

　　和讯网：未来外资基金会成为中国房地产基金的主流方向吗？

　　章华：暂时还不会。他们天生有一个缺陷，就是他们是非国内地产出身的。他们具有金融优势，所以更多的是站在金融视角看中国的房地产问题。但我觉得这是不太一样的。因为欧美真正的发达国家，他们经历的阶段和中国的阶段不一样，这些国家大开发的周期早就过去了，现在处于持有型物业的周期，而中国还有几十年的开发的路要走。

　　现在外资基金不敢大肆地做，另外对中国的认知和了解一直都还是挺难的，也可能是国内的人已经了解了，但它和欧洲、美洲的总部对接过程当中存在问题。今年上半年有两只外资基金和我们有合作，各自有几千万美金的额度，我觉得他们的决策很好，因为在国内执行早，但他们整个投资人、决策层在欧美这些国家来看中国，始终还是有很多恐惧心理，这方面还是一时解决不了。外资基金的钱规模很大，但中国的事儿做得非常非常少，他们现在不是主流，未来更不是主流。

　　再一类像一些自然人发起的，市场里也有一些。这些人他懂房地产，我自己也是这个出来的，这类基金专业度足够，弊端就是资金来源。基金没钱的话还能叫基金吗？其实现在每家都做得不轻松。

　　我们去年一年几十亿的规模，这在业界没有几家能做得到，这一点我还是为我们这个管理团队比较自豪的，因为真正做基金还是团队作战，还是要和金融深入结合，这是自然人很难做到的。

　　还有之前做PE和VC的，现在他们的收益在20%上下，做得最好的，最顶尖的这几家你们可能也知道，我和他们大部分人都做过交流，收益并不高。做得很好的这几家，鼎晖、、红杉资本、IDG等，这是圈内做得最好的，在业界人们都耳熟能详，但做PE、VC和房地产基金是两类不同的东西，他们做那个能做好并不一定代表做这个一定也做得很好。相信你们也理解，因为他们做PE、VC的目的就是为了上市，而这房地产基金是为了项目自身的周转，这是两个根本不同的东西，那个有那个的打法，这个有这个的打法，根本的打法是不一样的。

　　另外做VC和PE的时候是纯金融，而做房地产基金是更贴近实业的一批人，再加上一些金融元素在做。据我了解鼎晖、IDG一直想做房地产基金，几年下来一直没有做好。

　　再一种就是信托，银行业也有一些类似的想法，但这些根本的问题是他们是做债权的，它只是放贷，不是做投资的。因为房地产基金本质上是投资，那帮人不是站在投资的角度去看，他们只做一段，说我这个最缺钱的一段丢进去了，到高的一段我出来了，其实真正做投资不是那样，投资要整个研究全产业链，他们只是做一段，看的东西也比较简单，就是抵押担保，这是根本不同的两件事儿，他们做的东西还是传统的信托业务，不能用基金业务去看他们。