我爱我家研究院：“326新政”两周年――北京商住公寓或成绝唱-房产频道-顺水鱼财经网

　　2017年3月26日，北京多部门联合发文明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。已入市的二手项目可以出售给个人，但需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。政策出台后，北京商住公寓市场迅速冰冻，经过两年的政策消化，商住公寓市场怎么样了呢？

　　1. 网签量同比回升57.4% ，与办公类交易量持平

　　据研究院统计，以2017年3月26日为临界点，“326新政”前一年（2016年3月27日-2017年3月26日）里，北京全市新建公寓类房产 共网签67673套，“326新政”出台后的一年（2017年3月27日-2018年3月26日）里，北京全市新建公寓类房产共网签3366套，网签量降幅达95.0%。新政出台第二年（2018年3月27日-2019年3月18日）里，北京全市新建公寓类房产共网签5299套，同比回升57.4%，但仍比政策实施前下降92.2%。受该政策影响，新建办公类房产交易量也大幅下降，政策实施后第一年交易套数较政策实施前一年下降33.9%，政策实施后第二年交易套数较政策实施前一年下降52.4%。

　　从月度网签量来看，“326新政”效果立竿见影，北京新建公寓类房产网签量从4月份开始近乎归零，从月最高网签量近万套下降至几十套。新政实施后第二年月均网签套数回升至443套，维持在较低水平，与办公楼交易量基本持平。

　　2.二手商住公寓价格下调15-25%左右

　　2017年“326新政”后，北京二手商住公寓因政策原因出现交易空档期，2017年底恢复交易，价格较政策实施前出现不同程度的下调，普遍的下调幅度在15-20%区间，之后基本保持稳定。以海淀区的某国际公寓为例，新政出台前，其75平米一房户型交易价格为80000元/平方米左右，政策出台后同户型交易价格约66000元/平方米左右，降幅为15%。

　　3. 新增供应大幅减少

　　“326新政”后北京商住公寓市场供应明显减少。据我爱我家研究院统计，在“326新政”前一年，公寓类新增供应45144套，“326新政”后一年则降为1041套，新政后两年进一步下降至925套，房企公寓类开发意愿大幅降低，市场存量逐年减少，当前销售主要以消化库存为主。这主要由于新政后新增供应面积及销售对象要求均无法满足个人居住需求，在当前政策不改变前提下，新建商住公寓这一产品形式将会逐渐退出市场。

　　北京楼市严控两年来，普通住宅市场价格稳定，成交量逐步回升。但商住公寓这一特殊业态可能逐渐消失于新房市场。在存量房市场，因其市场价格比普通住宅低两到三成，区位条件多数较好，仍将有一定的受众群体，但其交易管理模式与普通住宅也基本一致，比如限购要求。

　　曾经的套利空间随着非住宅开发的严格管理而烟消云散，政策实施初期各参与主体的种种阵痛也逐步消化。虽然整体政策环境有望宽松，但规范管理的方向不会变化，合理合规是各种产品类型在市场上存在的首要条件，因此“326新政”中关于购房人是企业的要求短期内应不会放松。当然，有些规定或可微调，比如商业办公房产的面积也不一定非要500平方米以上，个人购买二手商住公寓也可贷款等。

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