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和讯房产消息 10月29日下午，和讯网第三届地产金融创新峰会在北京隆重开幕。、、、、、、等金融精英、地产领袖齐聚一堂，共话变局下中国地产行业创新模式。以下为(,)董事长任志强先生的精彩发言：
华远地产董事长
任志强
任志强：我们讨论地产变局的问题，和讯就这个“变字”已经问我好几次了，过了一些年发现什么也没变。地产还是地产，有人说变成旅游地产了，有人说变成养老地产了，有人说变成商业地产了，你查查今年商业地产的用地比原来多了吗？你查查商业地产的份额比原来多了吗？变了那么多年，没有变化，住宅永远是投资中的68-72%，从98年开始到现在没有发生变化，这三四个点之间来回晃动，没有发生变化。我觉得地产再过二十年可能也不会变。
我不能说别的，我就说说我们的工作报告吧，让大家了解一下数字的解读和情况。
我们每年每季度做一个报告，最高曲线比2008年还低，换句话说比2008年还差，最差的是新开工指标、销售指标等几项，这几项是目前比较差的，所以是下降的。请你们记住这张图的曲线，后面有很多图的曲线和它类似。你就会知道为什么中国的经济会发生这样的变化。从估计来说，我们的投资、购置、新开工都是负的，今年是负的，大概全年投资去年做了研究报告，说估计今年在15-18，现在看来能够维持在15左右，明年我们现在估计一下会降到13左右，比去年还会降。
有人不信，每次都说土地很多，如果土地很多，第二年一定是暴涨，如果土地很少，第二年一定是下降。到目前为止，你们可以看到去年这个时候，700万套的住房指标已经开始下达了，12月份已经签约了，1月份就开始动工了，而今年还没有动静，这是告诉你它现在还不知道明年下多少的指标，也许明年没有指标。所以，我们估计保障性住房明年会比今年下降。今年的投资中5万亿中有2800多亿是保障房，如果扣除的话，我们知道商品房下降会更大，换句话说如果没有保障性住房，今年的投资是不增长或者是负增长，明年这块也会掉下来。
需求，我们可以看到新建商品房成交量是增加的，很多人说没有金九银十，但统计数据告诉我们8月份的销售增长-4.1%，9月份销售增长-4%，什么意思？9月份比8月份好，我觉得中国的媒体最大的毛病就是根据某一个月或者某一天的某几个城市的销售数据说，金九没了，银十没了，告诉你没什么变化。从价格来看，止跌企稳，虽然9月份下降同比数据是增的，但9月份和8月份相比环比数据上升多，同比是指今年9月份和去年9月份相比，因为年初跌得太狠，所以，虽然8、9月份是上升的，但是没有升过去年的同期，所以还是下跌，但是并没有表示它不起来了。有媒体也说10月份还会跌，媒体一般说的数字我都不太信，尽管有人说不信，但是不信统计局信谁呢？要信媒体的就更完蛋了。
总投资升了0.1倍，非常低，从13.1%变成13.7%。这个投资意味着我们去年是36%的增长，今年是15%，下降了一倍。下降了一倍的概念，如果按照30%计算大概是18000亿，80%的18000亿的增长削减一半是9000亿到1万亿之间，如果房地产投资下降到现在这个样子，就是大家看到图上这条线，凡是固定资产增长的数，高于房地产投资增长数，经济一定是下滑的。我们知道最高曲线，一条是固定资产占投资增长线，另一条是房地产占投资增长线，假如我们把GDP的线画上去就知道了，只要房地产投资线高于全国固定资产投资增长线，GDP是上升的；反之低于就是下降的，如果没有就下降更多。所以，当房地产投资低于固定资产投资的时候，不用讨论，我们的宏观经济一定是下降趋势，绝不会上升。假定说，我们铁公基上得快的时候怎么办？我们可以看到2009年的时候，谁上的快？是固定资产上得快。铁公基4万亿下得那么多，没有房地产下得快，因为不是看存量，是看增量。所以，今年已经完成了10000亿，扣除保障性住房的，可以看出是下降的。
看看我们的土地，9月份大家都在抢土地，从各个媒体一直到新华社写的报告，说土地又开始疯狂。所以，北京市连续停了12块土地的招拍挂，10月份基本是零。吓得北京市在十八大之前不敢推出一块土地。即使是9月份很多开发公司拿了土地，也包括那些排在最前面的公司，保利万科等都花了很多钱，但绝对数量是少的。我们看到这条线虽然是上升的，但绝对数量是下降的，二季度下降29.5%，三季度下降8.5%，虽然在减少，但依然是负增长。如果今年的土地是负增长，明年想要让投资上去，拿什么上？钱投在哪儿？投不出去？所以，意味着明年的新开工也上不去。都说土地价格没有上涨，房价是没有涨，但土地的购买价格是提高了，所以涨幅是很快的。我们后面有房价涨幅，大家可以看这两条曲线的差别很大。假定土地是负增长，明年想增加供给能否增加得了？
新开工面积里降幅缩窄，同样是负增长，同比增长了8.6，去年到年底大概19亿平方米，今年到目前为止13亿，下降的同时告诉大家的是，这个减少是在住宅减少更多的情况下出现的。虽然我们的降幅收窄了，但是降幅里面商业用房和办公用房的数量是增加的，一个6.2%，一个6.3%，但住房是下降的，-12.9%，大家如果关心房价就会发现，没有一个房价是说商业类和办公楼的房价发生变化，中国政府不关心，老百姓也不关心，因为似乎那和他们没有关系，只关心住宅房价。住宅房价里面，含不含保障性住房呢？有一部分含了，就是两限房，它是商品房性质的，但是大部分属于拆迁房、回迁房，这些不在我们的房地产指数中，换句话说他们只计算以商品房为主的房价指数。最简单的道理，当房地产数量下降的时候，供给恶化的时候，会发生什么？今天上午我们看到中央电视台的新闻报道，说去年芹菜价格1.5元，所以大家就猛种，今年大增长，芹菜变成0.11元，大量的是0.10元也卖不出去，这就是数量激增决定了价格。今天早上还公布了山药。这都说明了一个问题，当数量增加的时候，价格一定是下降的；当数量下降的时候，价格一定是上升的。所以，我们看到是商品住房的供给量急剧下降的趋势。
不同的地区，我们最担心40个城市。这40个重点城市基本上都是刚才大家所说的限购城市，我们限购城市一共42个，有14个城市是全部限购，有20多个城市是局部限购，比如二环以内限购或某几个区限购；还有一部分是在重点地区限购。所以，如果这40个重点城市的土地购置活动继续回落和下降，那么真正反映中国房价的是这40个限购城市，非限购城市为什么不限购，因为它的房价没有那么大的问题。而恰恰是因为限购，而导致投资活动减弱，土地交易下降，也意味着下一部分限购城市的房价增长是最快的，或者说供求关系恶化是最快的。有些人不同意说房价上涨，说政府会有办法。比如说《人民日报》登了一篇，说政府会有办法让该涨的房价不让上涨，确实，如果我们把个人利率提高很高，把交易税费提高很高，或者用其他的方式来采取非市场化的措施都可以，但那真的可以解决问题吗？可能解决不了。我只知道从我们的同比减少来看，长三角12.7%，珠三角11.5%，环渤海10.2%，这些下降都是非常严重的情况。
分不同区域的开发投资和住宅开发投资，也可以同样看出一个道理，下降的幅度和增幅下滑的趋势都是比较严重的。新开工更严重，长三角长期在很严重的负增长的情况下，环渤海是继续下滑的趋势，珠三角是波动着下滑，但是都说明在重点城市和重点地区的新开工是下降和减少的。在中国的统计数据，很多人不会看，尤其是媒体不会看。比如说说我们今年土地建设用地总量增加，这是最新发布的到三季度的数据，是这样的，但总量增加里面，别以为都是给了房地产，尤其别以为都给了住宅。最核心的问题是住宅占总建筑用地的比例，因为只有它影响到我们所关心的房价。换句话说，中国目前所有的房地产投资的限制性措施，只管了土地供应的10%多，其他所有建设用地都和我们现在所谓的房地产调控政策没有任何关系，所以，你们认为能变吗？这个变局是不可能出现的。
销售面积，按同比说，在重点地区理应出现增长，换句话说它的去库存化的程度已经在改变，比如说北京，年初的时候大概15万左右，现在已经去掉大半，这个趋势还会延续到什么时间呢？总之，这几个地区的普遍情况看，三季度的增长幅度远高于二季度，所以如果说没有金九银十我现在是不能相信的，从数据来看我们看到的三季度的销售数据大幅度增长，二手房交易也是同样的，明显的情况下，二手房交易的存量房交易，很多城市和重点地区是在上升的。有的城市是高的，有的城市是低，但大多数是超出的增长，有的是略有下降。
价格，二手房和一手房的价格都可以看出一些变化，其中按总的价格计算，我们的销售额从负增长变成正增长，销售总量还在-4%左右。这中间的差额，就是价格的变化。价格增长变化为什么在城市中反映下降得多，上涨的少呢？其中商品房销售中包含了办公楼，所以那部分的增长带动整个增长是+2.7%，销售总面积是-4%，尽管如此，我们仍然坚信大概在12月底，我们今年全年的销售任务会比去年略有增长，可能会在正零点几到一点几的程度，去年的总量是11.9亿平方米，目前我们仍然坚持今年会大于去年呢？实际上今年只有6亿多不到7亿，是因为在第四季度预计将有大量的保障性住房上市，如果这些保障性住房可以迅速把销售总面积和销售总套数拉上来，所以，往年10-12是销售量上升的阶段，今年估计会超过11亿平方米。当然比例关系差了很多，去年保障性住房大约占20%左右的量，今年估计会占到40%的量，纯商品房的部分是在下降和减少的。所以，从价格的情况看，虽然涨了零点几，这几个月上涨都没有大于1的，但是从全年来看，我们估计会大于3%，就进入一个稳定的状态下。这是不同城市的变化。同比和环比不同城市的下降程度。
那么对四季度有什么判断？一是资金状况会发生变化。自有资金的增长比例提高了，从年初的5点多现在上涨到10%，二是国内贷款数字迅速增长，国内贷款的数字增长，在9月份的报告中非常明显，所以我们也可以看到这条曲线是迅速上涨的过程，但是这个上涨中包含了保障性住房，如果扣除保障性住房，纯商品房的部分仍然处于下降的趋势。三是定金和预收款明显增长，但四季度可能会下滑，审查银行的报表中，把很多表外内容并入表内后，让很多银行没有指标了，想给给不了的。有些银行已经把0.7、0.85、0.9的个贷利率涨到了1，就是没有零浮动了，或者说是略高于0浮动。年初我们看到中央文件明确写着希望用差别利率来鼓励首套住房，去年9月份提高了利率，所以出现了销售下滑。今年也可能会出现我们预测错误的现象，就是销售下滑。
目前我们看到差别化利率的政策如果能够执行，按正常来算，我们认为销售总面积仍然会是增长的情况。我们重新回到国房景气度指数。虽然这个指数创造了历史新低，但四季度有可能因为宏观经济的变化略有调整，但是我们没有敢做出完全的估计，因为中国二季度不是谷底，三季度是不是谷底，不知道，同时在略有反弹之后，会不会在一二月份再次出现下滑，仍有争议。至少从现在的统计数据化房地产的先标来看，开工、投资和土地购置来看，我们认为明年的投资总量是下滑的。所以，还可能有一些影响。
我们再看一下这两张图，趋势基本是相等的。有人认为，包括统计局都认为，当控通胀转为稳增长的时候，四季度预计经济增速会有所回升，为什么会回升？就是7.4可能是最低，比如说四季度变成7.5，你能说它不是回升吗？如果到7.7了，全年就是7.7；如果它低于7.5，全年保护7.5是有把握的。从四季度的情况看，也有可能出现这种情况。但四季度完了以后会怎么样？不知道。
我们货币政策对房地产市场，两次下调存款准备金率，两次降息，供应贷款额度增加和总的M2迅速增长，都对房地产市场产生一些有利的影响。三季度比6月份高了1.2个，年初央行提出控制目标13.4%，现在我们超出了M2 14.3的增速，这些增速会使大家认为在货币增长的时候总是会让房地产受益。确实如此，如果明年的货币仍然保持稳定，那么继续增长的可能性还是很大的。市场活跃度比原来增加了。我们从原来监测的情况看，尤其二手房交易数量大幅度上升，有人说看房价上涨不上涨，最好是拿自己住的房子，天天挂到网上，你也别卖，你也别挂上手机，要不然有人给你打爆了，然后你让中介员随时告诉你，涨了，待会儿他告诉你跌了，那就是最准确的信息。你要是每天把你的一套房子挂到十个网站上，你就会更准确的知道市场中对价格影响的信息。老百姓要真是想买你的房子，就会往上调价。如果没有人过问，中介就会告诉你，往下降个价，因为你这个价格有点标高了。所以，可以迅速的获得数据。从我们现在已经公布的数据可以看出，交易的增幅是活跃的，很多人只注重一手房的交易量，我会把一手房和二手房交易量合计起来看市场活跃度是高是低了，而不仅仅看一手房的交易量。
说到变局，我们认为至少宏观调控不会轻易放松，没什么可变的，你也不要指望宏观政策发生什么变化。同时我们也不指望价格在今年迅速发生变化，投资也不会发生变化，所有的情况都不会在现在的基础上发生太大的变化。有人说十八大开了，开了有什么用？我们一般情况下，每一次大会开完了，一般解决的都是人事问题。二届才回顾经济，所以重要的经济政策的变化，都是在三中全会。所以你们不要指望十八大开完了就会有变化。
我们不会告诉你有太大变局，要变也是明年的事，明年要变也是要看三月份以后的供求关系发生多大的变化。我曾经认为明年三月份以后的供求关系会恶化，所以房价可能会暴涨，当我年初提到这个问题的时候告诉中央政府你们快改正供求关系，所以三季度的国务院的会议上就提到了一句话，适当增加有效供给，你们可以到网上查一下这个会议。但后来的结果是什么？当时增加了一点，陆陆续续发现因为土地价格的问题，我们国土资源部天天在考察，说有了高价地就要查你，就要约访你，所以最终的结果，我们看到虽然三季度略有增加，但其结果仍然是负的，总量来说负的还非常严重。假定今年土地供应是负的，明年好不到哪里去，想增加供给没有土地是不灵的。现在新开工保障性住房720万套，明年也可能从720万套变成了300万套，去年变成了1000万套，那么这个趋势就会造成一个结果，它是直线下降的。我不知道是不是300万套？因为目前为止住建部没有发出新的指令。所以，这就发生了变化，但是肯定明年会比今年少，虽然定的去年一千万套，今年一千万套，我写了一个文章，你们的大跃进完不成了，因为他们把一千万套改成七百万套了。我不敢说了，我一说怕又来变化，所以干脆说房价不涨，我一说房价不涨，他们就放松了，那可能房价就真该涨了。
所以从景气指数来看，我们认为四季度的房价保持基本平稳的可能性很大，既不会大跌也不会大涨。我们再大胆的说一下，明年经济保持稳定性，房地产市场保持稳定性的可能性很大。没敢说这个话是因为十八大没开，但是我们从经济运行的数据来看，只是它的水平比原来低了。比如说明年的经济增长水平就维持在7出头，但是稳定在不会跌到5、6，也不会涨到8、9，这种平稳性可能会出现。谢谢！
